Avis de défaut et baux en pleine propriété : prenez deux

Il peut y avoir un signe que les conséquences désastreuses de l’an dernier pour un locataire pétrolier et gazier en pleine propriété qui ne répond pas rapidement à un avis de défaut en engageant des procédures judiciaires peuvent être quelque peu modérées, du moins dans certaines circonstances, compte tenu de la décision récente de la Cour du Banc de la Reine de l’Alberta dans Laird v Sword Energy Inc., 2014 ABQB 13 [Épée # 2].

Comme il en a été question dans un earlier post, la plupart des baux pétroliers et gaziers en pleine propriété au Canada exigent que le locateur fournisse au locataire un avis d’un défaut présumé. Le locataire dispose alors d’un certain temps pour remédier au défaut ou intenter une action en vue d’une décision judiciaire visant à déterminer s’il y a eu, en fait, une violation du bail.  La Cour du Banc de la Reine de l’Alberta dans l’affaire 1301905 Alberta Ltd. v Sword Energy Inc., 2013 ABQB 113 [Sword #1] a statué de façon quelque peu controversée l’an dernier qu’un locataire doit se conformer strictement aux dispositions de la clause par défaut ou être par la suite empêché de faire valoir le bien-fondé de fond de la violation alléguée. Cela signifie que les avocats prudents qui souhaitent contester l’existence d’une violation doivent agir rapidement pour intenter une poursuite, généralement dans les 30 jours suivant l’avis de défaut. Dans Sword #2, une réclamation similaire a été présentée par le même avocat contre le même défendeur par différents bailleurs en pleine propriété. Les locateurs ont demandé un jugement sommaire, réclamant des redevances compensatoires pour une violation alléguée d’une clause de puits compensatoires. Même si le locataire avait foré un puits (le puits 1-5) sur les terres des locateurs dans la même formation que les puits compensatoires pertinents produisaient à partir de, et que le 1-5 puits a été déterminé par le locataire comme n’étant pas capable de produire commercialement, les locateurs ont envoyé un avis de défaut en vertu de la clause 15 du bail alléguant de manière créative que le locataire avait l’obligation de faire tous les efforts raisonnables pour produire [le puits 1-5] de manière notable avec les puits de compensation. L’article 15 du bail se lisait comme suit :

(a) Si, avant ou après l’expiration de la durée principale, le locateur considère que le locataire ne s’est pas conformé à une disposition ou à une obligation du présent bail, le locateur en avisera le locataire par écrit, en décrivant de façon raisonnablement détaillée la ou les violations alléguées. Le locataire dispose d’un délai de 30 jours à compter de la réception de cet avis pour :

i) remédier ou commencer à remédier à la ou aux violations alléguées par le locateur, et par la suite continuer à y remédier avec diligence; ou

ii) intenter et poursuivre avec diligence des procédures en faveur d’une décision judiciaire sur la question de savoir si les actes ou ommisions allégués [sic] constituent une ou plusieurs violations de la part du locataire.

Le locataire a soutenu qu’il a répondu dans le délai de 30 jours en avisant que chacun des baux serait autorisé à expirer selon ses propres conditions (dans cette même période de 30 jours). En vertu des clauses 8 et 13 du bail, le locataire avait le choix de renoncer au bail dans certaines circonstances. Dans le cadre de la demande de jugement sommaire, les locateurs ont fait valoir que le locataire n’avait ni cherché à remédier aux manquements allégués ni entamé des procédures judiciaires comme l’exige l’article 15. Toutefois, la Cour a conclu que le seuil de jugement sommaire n’avait pas été atteint.

Premièrement, la Cour a déterminé qu’il y avait suffisamment de faits contestés, relatifs (entre autres choses) à la réclamation du locataire pour avoir répondu au défaut dans le délai de 30 jours. Passant ensuite aux questions de droit étroitement liées aux faits, en réponse à l’argument du locataire selon lequel il a choisi d’exercer son option en vertu de la division 15a)(i) en renonçant les baux, la Cour a conclu qu’il y avait des questions pouvant être inscrites concernant : la question de savoir si les locateurs refusaient quant au fond la réception de la réponse du locataire à la remise; si la réponse du locataire satisfaisait suffisamment à l’exigence en vertu de cette clause; et la nécessité pour le locataire de répondre à un avis de défaut techniquement défectueux (car l’avis faisait référence à une clause inexistante dans le bail). De plus, la Cour s’est dite préoccupée par le manquement sous-jacent allégué dans le contexte de l’article 15. C’est-à-dire que dans une situation où la preuve par affidavit a été apportée qu’un puits sur les terres louées existait et n’était pas capable de produire, le locataire était-il obligé de remédier ou de commencer à remédier à quoi que ce soit, étant donné que le bail permettait au locataire de céder tout ou partie desdits terrains? La Cour a établi une distinction entre sa conclusion et le résultat de l’arrêt Sword no 1, où un jugement sommaire a été rendu, au motif que le locataire dans cette affaire a admis qu’il avait contrevenu à la clause par défaut, mais s’est simplement fondée sur l’absence d’une violation sous-jacente du bail pour défaut d’intenter une procédure judiciaire (sans tenter de remédier à la violation alléguée). Toutefois, la teneur de la décision de la Cour dans l’affaire Sword #2 était qu’elle semblait quelque peu mal à l’aise d’accepter toutes les implications de l’épée no 1 en interdisant au locataire de contester le fond de l’avis par défaut, du moins dans les circonstances particulières de l’affaire.

L’épée #2, comme l’épée #1, sert donc de rappel de plus de l’importance de se conformer aux dispositions d’une clause par défaut. Contrairement à Sword #1, cependant, il illustre également que lorsqu’un locataire s’appuie sur la disposition qui permet de remédier à la violation alléguée dans le délai de 30 jours, la nature de l’obligation sous-jacente peut avoir une incidence sur la détermination de la question de savoir si une telle réparation a réellement eu lieu.

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