Le bail de vos soucis : préserver la priorité de l’intérêt d’un locateur dans un bien

Écrit par Aaron Rankin, Denise Bright and Alexis Teasdale

À moins qu’un bail à long terme d’un bien ne soit inscrit au Registre des biens personnels (RPP), l’entente de location peut ne pas protéger la priorité de la participation du locateur. La Cour d’appel de l’Alberta, dans l’affaire Fast Labour Solutions (Edmonton) Limited v Kramer’s Technical Services Inc, 2016 ABCA 266 (« Kramer’s ») a statué que le propriétaire et le bailleur d’un bien de valeur (une grue) avaient une créance de priorité inférieure à celle d’un créancier judiciaire non garanti du locataire. Tout locateur qui pourrait être considéré comme « régulièrement engagé dans la location de biens » peut éviter de tels résultats en s’assurant que les baux de plus d’un an ou les baux qui pourraient être plus longs qu’un an en fonction de la possession ou des renouvellements sont inscrits dans le RRP.

Les faits

Une entreprise de démolition de l’Iowa (« Kramer’s Iowa ») a constitué une société d’exploitation de l’Alberta (« Kramer’s Alberta ») pour faciliter l’exécution d’un contrat de démantèlement d’installations à Edmonton. Kramer’s Iowa a loué une grue à Kramer’s Alberta, mais n’a pas enregistré de relevé de financement à l’égard du bail (le « bail ») dans le PPR. La grue a été en possession de l’Alberta de Kramer pendant plus d’un an. Un créancier judiciaire de l’Alberta de Kramer, Fast Labour Solutions (« Fast Labour »), a saisi la grue pour satisfaire à son bref d’exécution. La Cour a été saisie d’éléments de preuve selon lesquelles l’Iowa de Kramer ne louait pas régulièrement à des tiers sans lien de dépendance. La principale question dont la Cour d’appel était saisie était de savoir si l’intérêt de Kramer dans la grue dans l’Iowa se classait moins bien que celui de Fast Labour parce que l’Iowa de Kramer n’avait pas enregistré sa sûreté relativement au bail dans le PPR.

Les baux à long terme et la Loi sur les sûretés mobilières (LSPP)

Afin de générer un rendement sur un actif, son propriétaire doit souvent se séparer de la possession tout en continuant à conserver la propriété. Un bail est un arrangement juridique visant à préserver le titre du propriétaire. Toutefois, si le bail est à long terme, les tiers qui font affaire avec le locataire peuvent supposer que le locataire est propriétaire de l’actif. Il y a un risque politique perçu découlant de cette perception erronée possible. Un tiers qui fait affaire avec le locataire pourrait prendre note de la propriété apparente du bien par le locataire et, par conséquent, prendre moins de mesures pour se protéger contre l’in-exécution contractuelle du locataire.

La LSPS traite de ce risque stratégique possible en exigeant que le locateur enregistre sa participation dans l’actif loué lorsque le bail est d’une durée de plus d’un an. Une sûreté n’est pas perfectionnée à moins qu’elle ne soit inscrite dans le RPP. En vertu de la LSPP, un « bail d’une durée de plus d’un an » comprend :

« i. un bail à durée indéterminée même si le bail est déterminable par l’une des parties ou les deux dans l’année suivant son exécution,

ii. sous réserve du paragraphe (3), un bail initialement d’une durée initiale d’un an ou de moins d’un an si le locataire, avec le consentement du locateur, conserve la possession ininterrompue, ou essentiellement ininterrompue, des biens loués pendant une période de plus d’un an après la date à laquelle le locataire a acquis la possession des biens pour la première fois;

iii. un bail d’une durée d’un an ou moins qui est automatiquement renouvelable ou qui est renouvelable au choix de l’une des parties, ou par entente, pour une ou plusieurs modalités, dont le total, y compris la durée initiale, peut dépasser un an. »

Ainsi, un bail qui est initialement d’une durée de moins d’un an peut encore devoir être enregistré pour protéger les intérêts du bailleur.

Il est important de noter qu'« un bail impliquant un locateur qui n’est pas régulièrement engagé dans l’entreprise de location de biens » est exclu même s’il est d’une durée de plus d’un an. Toutefois, les tribunaux de l’Alberta ont statué que la question de savoir si un locateur exerce une activité de location doit être interprétée de façon large.

Issue de l’affaire

Kramer’s Iowa était considéré comme se livrant régulièrement à la location de marchandises à Kramer’s Alberta, et le bail dépassait un an. Par conséquent, étant donné que l’Iowa de Kramer n’avait pas enregistré le bail dans le PPR, son intérêt était subordonné à celui du créancier judiciaire. priorité dans cette propriété. La conséquence pratique était que Fast Labour Solutions pouvait appliquer la grue pour satisfaire à son bref d’exécution en priorité à l’Iowa de Kramer.

Points à retenir

Si un bail peut être (ou être réputé l’être) pour une durée de plus d’un an, et s’il y a une possibilité que le bailleur soit tenu d’être régulièrement dans l’entreprise de location de biens, il est prudent d’inscrire une sûreté au RPB à l’égard des actifs loués. En examinant la question de savoir si un locateur exerce une activité de location de biens, il convient de noter que :

• si le bail est à des fins commerciales et fait partie d’une stratégie commerciale globale dans laquelle une société de portefeuille possède tous les actifs d’une entreprise et les loue ensuite à sa société d’exploitation, cela peut faire du bail (s’il est supérieur à un an) un bail de sûreté;
• dans l’affaire Kramer’s, le locateur a envoyé des factures mensuelles pour diverses pièces de matériel pendant plusieurs années qui, selon le tribunal inférieur, montraient une régularité dans l’activité de location; et
• il n’est pas déterminant de la fréquence à laquelle le crédit-bail a lieu, ni du fait qu’aucun profit n’est tiré ou n’est destiné à être tiré de l’opération de location : Banque Nationale du Canada c Merit Energy Ltd (2001), 294 AR 1, par. 55, 27 CBR (4th) 283.