Contexte
En Alberta, il est courant que les contrats hypothécaires comprennent des clauses renonçant aux protections légales prévues aux articles 49 et 52 de la Loi sur l’expropriation. Ces renonciations peuvent avoir d’importantes conséquences financières et juridiques pour les emprunteurs, en particulier lorsque des terres sont expropriées à des fins publiques.
Que prévoient les articles 49 et 52?
La section 49 garantit que la compensation pour les sûretés (comme les hypothèques) est basée sur la valeur marchande du terrain. Si la dette excède la valeur du terrain, le prêteur est généralement limité à la valeur marchande, à moins qu’il n’y ait des garanties supplémentaires, auquel cas la Commission des droits fonciers et immobiliers détermine comment gérer tout déficit.
L’article 52 prévoit une « indemnisation de perturbation » obligeant l’autorité expropriante à verser trois mois d’intérêts au titulaire de sûreté, proportionnels à la part de terrain exproprié dans l’ensemble de l’intérêt garanti.
Qu’advient-il lorsque ces droits sont renoncés?
Les clauses de renonciation transfèrent le risque du prêteur à l’emprunteur. Au lieu de limiter la récupération du prêteur à la valeur marchande du terrain, le prêteur peut réclamer le montant total du prêt impayé des produits de l’expropriation, même si le terrain vaut moins que la dette. Les emprunteurs peuvent perdre le droit à toute indemnisation restante et doivent souvent confirmer qu’ils ont reçu des conseils juridiques indépendants avant de signer.
La renonciation est-elle exécutoire?
Il n’y a aucune interdiction légale d’abandonner ces droits, mais leur application peut dépendre de la clarté de la clause de renonciation et de sa conformité aux objectifs de l’intérêt général. Les tribunaux ont souligné l’importance d’une rédaction précise et de la transparence, et peuvent examiner de près les renonciations qui compromettent l’objectif de la Loi de verser une indemnisation économique complète aux propriétaires expropriés.
Il est à noter que certaines décisions de justice albertaines ont souligné que les clauses de renonciation doivent être claires et complètes et que les tribunaux peuvent refuser de faire appliquer les renonciations qui sont en conflit avec les objectifs de la Loi. Ceci rappelle que la prudence et la rédaction minutieuse sont essentielles lors de l’inclusion de telles renonciations dans les contrats hypothécaires.
Conclusion
Les renonciations aux articles 49 et 52 de la Loi sur l’expropriation sont largement utilisées en Alberta, mais elles répartissent le risque d’expropriation d’une manière qui peut affecter considérablement à la fois l’indemnité et la compensation résiduelle. Les prêteurs doivent s’assurer que les clauses de renonciation utilisent un langage clair et non ambigu qui aborde expressément les limites d’évaluation de l’article 49 et l’indemnisation de perturbation de l’article 52, et ils doivent documenter le processus de divulgation afin de réduire le risque d’exécution. Les emprunteurs devraient obtenir des conseils juridiques indépendants et considérer toute renonciation comme un terme négocié, en examinant des alternatives telles que la limitation de la renonciation ou l’exclusion de certaines compensations.
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’expropriation ou la sûreté foncière, nous vous invitons à communiquer avec les auteurs de cet article de blogue ou avec un autre membre de notre Groupe Immobilier commercial.
