Contexte
En Alberta, il est courant que les conventions hypothécaires comportent des clauses de renonciation aux protections légales prévues aux articles 49 et 52 de l’Expropriation Act. Ces renonciations peuvent entraîner des conséquences financières et juridiques considérables pour les emprunteurs, notamment lorsque le bien-fonds est exproprié à des fins d’utilité publique.
Que prévoient les articles 49 et 52?
L’article 49 garantit que l’indemnité versée au titulaire d’une sûreté (telle qu’une hypothèque) est fondée sur la valeur marchande du bien-fonds. Lorsque la créance garantie excède la valeur du bien-fonds, le prêteur est généralement limité à la valeur marchande, à moins qu’il n’existe une garantie accessoire, auquel cas le Land and Property Rights Tribunal détermine le traitement de tout solde impayé.
L’article 52 prévoit une [traduction] « indemnité pour perturbation » obligeant l’autorité expropriante à verser au titulaire de la sûreté trois mois d’intérêts, calculés au prorata de la part du bien-fonds exproprié par rapport à l’ensemble de la sûreté.
Quelles sont les conséquences d’une renonciation à ces droits?
Les clauses de renonciation transfèrent le risque du prêteur à l’emprunteur. Plutôt que de limiter le recouvrement du prêteur à la valeur marchande du bien-fonds, ces clauses permettent au prêteur de réclamer la totalité du solde du prêt sur le produit de l’expropriation, même si la valeur du bien-fonds est inférieure au montant de la créance. L’emprunteur peut alors perdre tout droit au reliquat de l’indemnité et doit souvent attester avoir obtenu un avis juridique indépendant avant la signature.
La renonciation est-elle opposable?
Aucune interdiction législative n’empêche la renonciation à ces droits; toutefois, l’opposabilité de la clause peut dépendre de la clarté de son libellé et de sa conformité aux objectifs d’intérêt public. Les tribunaux ont souligné l’importance d’un libellé précis et transparent et peuvent examiner de près les renonciations qui compromettent l’objectif de la loi, soit de faire en sorte que les propriétaires expropriés ne soient pas pénalisés financièrement.
La jurisprudence albertaine a notamment souligné que les clauses de renonciation doivent être claires et exhaustives, et que les tribunaux peuvent refuser de donner effet à une renonciation qui contrevient aux objectifs de la loi. Cela rappelle que la prudence et la rigueur rédactionnelle sont essentielles lorsque de telles clauses sont intégrées dans des conventions hypothécaires.
Conclusion
Les renonciations aux articles 49 et 52 de l’Expropriation Act sont répandues en Alberta, mais elles répartissent le risque lié à l’expropriation d’une manière pouvant avoir une incidence considérable tant sur le recouvrement que sur l’indemnité résiduelle. Les prêteurs devraient veiller à ce que les clauses de renonciation soient rédigées dans un langage clair et non équivoque, traitant expressément des limites d’évaluation de l’article 49 et de l’indemnité pour perturbation de l’article 52, et ils devraient documenter le processus de divulgation de manière à réduire le risque d’opposabilité. Les emprunteurs devraient obtenir un avis juridique indépendant et traiter toute renonciation comme une clause négociée, en envisageant des solutions de rechange telles que la limitation de la portée de la renonciation ou l’exclusion de certaines indemnités.
Pour en apprendre davantage sur l’expropriation ou les sûretés immobilières, nous vous invitons à communiquer avec les auteurs de ce billet ou tout autre membre de notre groupe Immobilier commercial.
Bennett Jones