Comme toute autre entreprise, la propriété et la gestion d’immeubles locatifs à court terme sont assujetties aux régimes de réglementation provinciaux et municipaux.
Ces régimes peuvent imposer des exigences en matière d’inscription, de permis et d’autorisation, la perception et la remise de taxes municipales et des paramètres opérationnels, comme l’exigence que toute location à court terme fasse partie de la résidence principale de l’hôte. Le non-respect de ces règles peut entraîner des intérêts et des pénalités, l’annulation de l’enregistrement de la licence applicable et l’interdiction pure et simple de l’activité de location de courte durée.
De plus, à compter du 1ᵉʳ janvier 2024, le défaut de se conformer à certaines lois provinciales ou municipales pour les locations à court terme pourrait également entraîner le refus de diverses déductions fiscales qui auraient autrement été disponibles pour les dépenses engagées dans l’exploitation de la location à court terme.
Nouvelle règle de refus de déduction
En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu fédérale canadienne, le propriétaire d’un immeuble locatif à court terme peut généralement déduire plusieurs dépenses courantes, comme les intérêts hypothécaires, les frais d’assurance, les frais de tiers (comme les frais d’Airbnb) et les frais de nettoyage et d’entretien, sous réserve de certaines limites et exigences en vertu de la Loi.
Toutefois, si le « loyer à court terme » d’un locateur (défini au paragraphe 67.7 (1) de la Loi comme étant un « immeuble résidentiel » qui est loué ou offert en location pour une période de moins de 90 jours consécutifs) est situé dans une province ou une municipalité qui ne permet pas l’exploitation de logements locatifs à court terme, les déductions par ailleurs prévues par la Loi seront refusées. De plus, si la location à court terme est située dans une province ou une municipalité qui exige un enregistrement, un permis ou un permis pour exploiter des locations à court terme, les déductions autrement disponibles en vertu de la Loi peuvent être refusées si ces exigences n’ont pas été respectées.
Le refus de la déduction est prévu au paragraphe 67.7 (2) de la Loi, récemment édicté, et s’applique à la partie des dépenses pour une année d’imposition qui représente les jours où le bien n’était pas conforme, sur les jours de l’année d’imposition où le bien était également une location à court terme.
Par exemple, une dépense de 1 000 $ CA engagée au cours d’une année d’imposition pendant laquelle le bien a été non conforme pendant 50 jours et était un loyer à court terme pour l’année complète entraîne un refus de 137 $ CA de la dépense (1 000 $ CA x 50 jours, puis divisé par 365 jours). Toutefois, si l’immeuble était loué à court terme pendant seulement 200 jours au cours de l’année en question, la déduction refusée est de 250 $ CA (1 000 $ CA x 50 jours, divisés par 200 jours).
Par conséquent, les nouvelles règles de refus de déduction peuvent entraîner des conséquences financières supplémentaires importantes en cas de non-conformité aux régimes provinciaux ou municipaux de location à court terme.
Paramètres d’application
En règle générale, l’Agence du revenu du Canada (ARC) est limitée à une période précise au cours de laquelle elle peut établir une nouvelle cotisation pour un contribuable, refuser des dépenses et imposer des impôts, des intérêts et des pénalités supplémentaires. Dans le cas d’un particulier ou d’une société privée sous contrôle canadien, cette période de nouvelle cotisation est normalement de trois ans après l’envoi au contribuable d’un avis de cotisation pour une année d’imposition donnée, à quelques exceptions près.
Pourtant, en vertu du nouveau paragraphe 67.7 (4), l’ARC peut établir une cotisation et une nouvelle cotisation concernant l’impôt, les intérêts et les pénalités en vertu de la règle de refus des dépenses énoncée au nouveau paragraphe 67.7 (2) en tout temps, ce qui signifie qu’il n’y a pas de délai prévu par la loi pour la nouvelle règle de refus des déductions, de sorte que les dépenses des contribuables peuvent être refusées indéfiniment, avec la possibilité que des intérêts et des pénalités considérables s’accumulent au fil du temps.
Le ministère fédéral des Finances a également annoncé le 3 décembre 2024 la création du Fonds d’exécution des contrats de location à court terme afin de fournir aux municipalités du financement pour les aider à appliquer les lois sur les loyers à court terme. Les propriétaires de logements locatifs à court terme devraient donc s’attendre à un examen plus approfondi de la part des provinces et des municipalités locales ainsi que de l’ARC.
Exceptions
La nouvelle loi s’applique à compter de 2024, sous réserve d’un allègement transitoire limité pour l’année d’imposition 2024.
La nouvelle règle de refus de déduction s’applique uniquement en cas de non-conformité aux lois ou règlements provinciaux ou municipaux applicables. La règle ne s’applique donc pas au non-respect des interdictions de location à court terme dans les copropriétés, par exemple. La nouvelle règle de refus de déduction ne semble pas non plus s’appliquer en cas de non-conformité à une loi fédérale, comme la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens.
Pour éviter de contrevenir aux régimes de réglementation provinciaux ou fédéraux, les propriétaires peuvent offrir leur location à court terme pour des périodes de 90 jours consécutifs ou plus. Le bien cesserait alors d’être un « bien de location à court terme » et la nouvelle règle de refus de la déduction ne s’appliquerait pas. Cela dit, la modification des paramètres de location d’un bien peut entraîner des problèmes de TPS / TVH. Le bien pourrait devenir assujetti à certaines règles de « changement d’utilisation » de la Loi sur la taxe d’accise fédérale et, par conséquent, être assujetti à la TPS / TVH.
Il peut également être possible de structurer certaines dépenses, comme les frais de nettoyage, qui seront payables directement par le locataire au fournisseur de services, le propriétaire agissant potentiellement comme simple agent de facturation ou de recouvrement pour cette partie des frais de location. Cet arrangement éviterait que le propriétaire inclue les frais de location dans son revenu imposable, ce qui éliminerait la nécessité d’une déduction. Toutefois, ces ententes devraient être évaluées au cas par cas et pourraient ne pas fonctionner dans toutes les circonstances. Des conseils fiscaux devraient être obtenus si ce type d’arrangement est envisagé.
À la lumière des conséquences fiscales punitives (en plus des autres conséquences réglementaires), les exploitants de logements locatifs de courte durée devraient faire preuve de plus de prudence et, le cas échéant, demander conseil pour s’assurer qu’ils respectent les exigences réglementaires applicables. Toutefois, si vous soupçonnez qu’une partie ou la totalité de vos dépenses liées à votre immeuble locatif à court terme pourrait vous être refusée, il est préférable d’obtenir des conseils fiscaux d’experts pour vous y retrouver dans ces règles, car chaque scénario est unique.
