Comme bien d’autres activités commerciales, la propriété et la gestion d’immeubles de location à court terme sont soumises à la réglementation provinciale et municipale.
Ces régimes peuvent imposer des exigences en matière d’enregistrement, de licence, de permis, de perception et paiement de taxes municipales et d’exploitation (par exemple, dans ce dernier cas, l’exigence selon laquelle la location à court terme doit faire partie de la résidence principale de l’hôte). Le non-respect de ces règles peut entraîner des intérêts et des pénalités, l’annulation du permis visé et l’interdiction totale de faire de la location à court terme.
De plus, depuis le 1er janvier 2024, une personne qui enfreint certaines règles provinciales ou municipales sur ce type de location peut se voir refuser diverses déductions fiscales qu’elle aurait autrement pu réclamer pour des dépenses engagées dans le cadre de ces activités.
Nouvelle règle sur le refus de déduire des dépenses
Aux termes de la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada (la Loi), le propriétaire d’un immeuble locatif à court terme peut généralement déduire plusieurs dépenses courantes, comme les intérêts hypothécaires, les frais d’assurance, les frais de tiers (comme ceux que facture Airbnb) et les frais de nettoyage et d’entretien, sous réserve de certaines limites et exigences.
Toutefois, si la « location à court terme » (définie au paragraphe 67.7(1) de la Loi comme étant tout « bien résidentiel » loué ou offert en location pour une durée inférieure à 90 jours consécutifs) du propriétaire est située dans une province ou une municipalité qui ne permet pas ce type de location, les déductions autrement autorisées par la Loi seront refusées. Il en va de même si elle est située dans une province ou une municipalité où un enregistrement, une licence ou un permis est nécessaire à son exploitation et que ces exigences ne sont pas respectées.
La non-déductibilité est prévue dans le nouveau paragraphe 67.7(2) de la Loi et s’applique à la partie des dépenses d’une année d’imposition qui représente les jours pendant lesquels le bien était non conforme parmi tous les jours où il était également une location à court terme.
Par exemple, pour une dépense de 1 000 $ CA engagée dans une année d’imposition où le bien était non conforme pendant 50 jours et constituait une location à court terme pendant toute l’année, le refus s’appliquera à 137 $ CA (1 000 $ x 50 jours, divisé par 365 jours). Si le bien constituait une location à court terme seulement pendant 200 jours dans cette année, le refus s’appliquerait à 250 $ CA (1 000 $ x 50 jours, divisé par 200 jours).
Ainsi, avec la nouvelle règle de non-déductibilité, le non-respect des cadres provinciaux ou municipaux sur la location à court terme peut entraîner un fardeau financier supplémentaire.
Mise en application
De façon générale, l’Agence du revenu du Canada (ARC) peut établir une nouvelle cotisation concernant l’impôt d’un contribuable, refuser des dépenses et appliquer des impôts, des intérêts et des pénalités supplémentaires uniquement pendant une période déterminée. Dans le cas d’une personne physique ou d’une société privée sous contrôle canadien, il s’agit habituellement d’une période de trois ans après la transmission de l’avis de cotisation au contribuable pour l’année d’imposition visée, sous réserve de certaines exceptions.
Pourtant, selon le nouveau paragraphe 67.7(4), l’ARC peut établir des cotisations et de nouvelles cotisations concernant l’impôt, les intérêts et les pénalités visés par la règle du nouveau paragraphe 67.7(2) à tout moment. Autrement dit, la Loi ne prévoit aucun délai pour l’application de la nouvelle règle de non-déductibilité, ce qui veut dire que ces dépenses peuvent être refusées indéfiniment et que d’importantes sommes en intérêts et pénalités peuvent s’accumuler au fil du temps.
De plus, le 3 décembre 2024, le ministère fédéral des Finances a annoncé la création du Fonds pour l’application des restrictions sur la location de courte durée pour aider financièrement les municipalités à mettre en application les règles sur ce type de location. Les propriétaires de locations à court terme devraient donc s’attendre à une attention accrue de la part des administrations provinciales et municipales et de l’ARC.
Exceptions
Les nouvelles dispositions sont entrées en vigueur en 2024, sous réserve d’allègements transitoires pour cette année d’imposition.
La nouvelle règle de non-déductibilité s’applique seulement en cas d’infraction à la législation ou à la réglementation provinciale ou municipale. Elle ne vise donc pas le non-respect des interdictions de location à court terme imposées par des sociétés de copropriété, par exemple. Elle ne semble pas non plus s’appliquer au non-respect de la législation fédérale, comme la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens.
Pour éviter de contrevenir aux régimes provinciaux et fédéraux, les propriétaires peuvent offrir leur bien pour une location d’au moins 90 jours consécutifs. Il cesserait alors d’être une « location à court terme » et la règle de non-déductibilité ne s’appliquerait pas. Cela dit, la modification des paramètres de location peut entraîner des enjeux sur le plan de la TPS/TVH. Le bien pourrait devenir assujetti à certaines règles fédérales sur le « changement d’utilisation » prévues dans la Loi sur la taxe d’accise et donner lieu à l’application de la TPS/TVH.
Il est également possible de structurer certaines dépenses, comme les frais de nettoyage, de façon à ce que le locataire les acquitte directement auprès du fournisseur de services. Dans ce scénario, le propriétaire ne fait qu’agir à titre d’agent de facturation ou de recouvrement pour cette partie des frais de location. De cette façon, il n’a pas à ajouter ces frais dans son revenu imposable, et n’a donc pas besoin de les déduire. Les manœuvres du genre ne fonctionnent pas dans toutes les circonstances; il faut y aller au cas par cas. Il est aussi judicieux d’obtenir les conseils d’un fiscaliste.
À la lumière des conséquences fiscales punitives (qui s’ajoutent aux autres conséquences d’ordre réglementaire), les exploitants de locations à court terme doivent faire particulièrement attention et solliciter l’avis de professionnels au besoin pour assurer leur conformité. Chaque cas est unique, alors n’hésitez pas à obtenir les conseils d’un fiscaliste si vous pensez que des déductions pourraient vous être refusées en lien avec votre location à court terme.
