La recherche d’entreprises et de propriétés est un point de départ essentiel pour la diligence raisonnable des locataires lors de la négociation d’un bail commercial. Les résultats de la recherche de diligence raisonnable peuvent fournir aux locataires une image plus claire de la propriété, des parties concernées, des restrictions potentielles sur le terrain et des responsabilités qui peuvent en découler.
J’ai eu le privilège de coprésider une table ronde sur le sujet de la diligence raisonnable pour les locataires lors de la récente conférence ICSC+Canadian Law. Nous avons discuté de l’importance d’adapter les recherches de diligence raisonnable à celles qui s’appliquent le mieux à la catégorie d’actifs de la propriété, aux environs et à toute autre incidence sur l’utilisation et l’occupation prévues des locaux.
Les locataires doivent poser les questions suivantes concernant l’état de la propriété :
- Les locaux loués seront-ils une nouvelle construction ou sont-ils situés dans un complexe d’aménagement établi ou similaire?
- Les locaux seront-ils construits, peut-être clé en main par le propriétaire?
- Quels types de droits connexes (service au volant, centres de jardinage, terrains de camionnage) sont essentiels aux activités de l’entreprise?
Voici les principales étapes dont nous avons discuté et comment elles peuvent aider les locataires à conclure des baux plus solides et à éviter les risques incertains.
Corporatif
Les locataires doivent commencer par une recherche corporative de l’entité propriétaire. Cela permet une compréhension de base de la structure de propriété et la capacité de vérifier l’existence légale du propriétaire et de toute autre partie impliquée. Si, par exemple, le locateur est différent du propriétaire inscrit sur le titre des locaux loués, le locataire peut vouloir creuser davantage pour déterminer la relation entre les deux entités. Il s’agit d’un facteur important pour s’assurer que les parties appropriées sont liées par les obligations du locateur dans le bail.
Biens immobiliers
Une recherche de titres fonciers est fortement recommandée, car elle identifie le propriétaire enregistré des locaux loués et permet au locataire de déterminer l’état du titre de propriété. Par exemple, il peut y avoir des droits de passage légaux ou des clauses restrictives qui restreignent la façon dont la propriété peut être utilisée, y compris les zones interdites à la construction, les restrictions sur les utilisations permises ou les restrictions relatives à la hauteur du bâtiment ou à la ligne de visibilité. Si les locaux loués sont situés dans une réserve des Premières nations, une recherche de titres effectuée dans le Système d’enregistrement des terres indiennes ou le Système d’enregistrement des terres des Premières nations, selon le cas, sera plutôt requise.
Si la recherche de titre révèle que la propriété est un aménagement en copropriété, le locataire doit s’assurer que certaines dispositions relatives aux copropriétés sont incluses dans le bail. Étant donné que le locataire n’a pas de relation contractuelle directe avec la société de copropriété, il doit s’assurer que le locateur obligera la société de copropriété à s’acquitter de ses obligations, par exemple en effectuant l’entretien et les réparations nécessaires aux parties communes et en maintenant une assurance adéquate><.
Les recherches d’impôt foncier peuvent révéler si un propriétaire est en retard de paiement, ainsi que la catégorie de propriété, les subventions applicables et, dans certaines municipalités, les frais d’égout et d’eau. Cela permettra de faire la lumière sur certaines des dépenses d’exploitation du locataire.
Les recherches de conformité en matière de zonage et d’utilisation du sol permettront de confirmer si les utilisations et les améliorations existantes (et proposées) sur la propriété sont conformes aux règlements de zonage applicables, et que tous les permis nécessaires ont été obtenus et que la conformité a été confirmée. Ces recherches seraient utiles pour une nouvelle construction ou un local clé en main.
Les recherches d’ordres de travail peuvent révéler s’il y a des ordres de travail en suspens qui pourraient avoir une incidence sur l’utilisation, l’occupation ou la jouissance paisible des locaux par le locataire. Cela comprend des domaines critiques comme la santé et la sécurité, l’équipement électrique, les ascenseurs, les systèmes de gaz et les services d’incendie. Ces recherches aident les locataires à éviter d’hériter des problèmes existants, surtout s’ils louent les lieux « tels quels ».
Si la propriété semble être un édifice patrimonial ou présente des caractéristiques uniques, des recherches supplémentaires, telles que des recherches archéologiques ou des sites patrimoniaux, peuvent être utiles.
Environnement
Si une contamination de l’environnement peut être présente sur les lieux, une recherche dans le registre des sites du ministère de l’Environnement et de la Stratégie sur les changements climatiques de la Colombie-Britannique révélerait si les terrains ont été désignés comme sites contaminés. Les locataires doivent demander une évaluation environnementale du site au locateur afin de fournir une base de référence pour délimiter les responsabilités du locataire en matière d’assainissement pendant qu’il occupe les lieux de toute condition préexistante.
Si les lieux sont situés à proximité d’un cours d’eau ou d’un cours d’eau, certaines recherches dans les pêches et les océans peuvent être utiles pour déterminer l’impact sur l’habitat du poisson ou toute restriction sur les activités sur le site qui pourrait avoir une incidence sur l’utilisation proposée des lieux par le locataire.
Comment Bennett Jones peut vous aider
Bennett Jones travaille avec les locataires et les propriétaires dans tous les types de développement commercial, y compris dans les secteurs du commerce de détail, des usages mixtes, des bureaux et de l’industrie. Pour discuter de la façon dont Bennett Jones peut aider à la diligence raisonnable des locataires ou à tout autre aspect de la location commerciale, veuillez communiquer avec Michelle Yung ou un autre membre du Commercial Real Estate Group.
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Bennett Jones