Sous-traitants non rémunérés Méfiez-vous

La Cour d’appel de l’Alberta confirme qu’il n’y a pas d’obligation de divulguer l’existence d’une caution matérielle et de main-d’œuvre, à moins qu’on ne le lui demande

Les obligations de paiement de main-d’œuvre et de matériaux (obligations de L&M) servent un objectif important sur un projet de construction en fournissant une garantie aux sous-traitants et aux fournisseurs et en réduisant le risque de privilèges des constructeurs.

Dans l’affaire Valard Construction Ltd v Bird Construction Company, 2016 ABCA 249 [Valard], une majorité de la Cour d’appel de l’Alberta a confirmé que, sauf si on le lui demande, un propriétaire/fiduciaire en vertu d’une obligation de L&M n’a aucune obligation de divulguer son existence à des sous-traitants ou à des fournisseurs.

Historique

Dans l’affaire Valard, l’intimée, Bird Construction Company (Bird), était l’entrepreneur général d’un projet de construction et elle avait demandé à son sous-traitant, Langford Electric Ltd. (Langford), d’obtenir une caution de L&M. L’appelante, Valard Construction Ltd. (Valard), un sous-traitant de Langford, n’a pas été entièrement payée par Langford et n’était pas initialement au courant de l’existence de l’obligation de L&M. Après avoir découvert plus tard qu’une obligation L&M existait, sa tentative de réclamation a été rejetée parce que le délai de préavis pour faire une réclamation en vertu du cautionnement était expiré. Valard a soutenu que Bird avait l’obligation positive d’informer Valard de l’obligation de L&M et que Bird avait manqué à cette obligation en omettant de divulguer son existence.  Comme Langford était insolvable, la seule perspective potentielle de reprise pour Valard était sous l’obligation L&M.

Décision de la Cour d’appel de l’Alberta

Les juges majoritaires de la Cour d’appel de l’Alberta ont rejeté l’appel de Valard et confirmé qu’à moins qu’un sous-traitant ne demande des renseignements au sujet d’un cautionnement de L&M (comme il peut être légalement autorisé à le faire en vertu de l’article 33 de la Builders' Lien Act de l’Alberta), un propriétaire en vertu d’un cautionnement de L&M n’a pas l’obligation légale positive de divulguer son existence. La Cour a également statué que, bien que les obligations L&M créent des fiducies limitées dans le but de permettre à des bénéficiaires non parties de présenter des réclamations, cette relation n’est pas fiduciaire. La Cour a également conclu que Valard était une partie avertie qui aurait pu facilement vérifier l’existence de l’obligation L&M. Par conséquent, la Cour a conclu que le libellé du cautionnement de L&M contenait l’intégralité des obligations de Bird envers Valard, que Bird avait agi honnêtement à tout moment des faits et qu’à ce titre, Bird n’avait pas l’obligation légale d’informer Valard de l’existence du cautionnement de L&M.

Dans sa dissidence, le juge Wakeling a conclu que tous les fiduciaires, y compris ceux qui sont sous un bon de S&M, ont des obligations onéreuses en tant que fiduciaire et sont donc tenus de prendre des « mesures raisonnables » pour informer un « segment suffisamment important » de la catégorie de bénéficiaires de l’existence d’un bon D&M. Pour déterminer ce qui constitue une mesure raisonnable, le juge Wakeling a suggéré, à titre d’exemple, l’affichage de l’obligation de L&M au bureau du site de Bird.

Conséquences

L&M Bonds fournit aux sous-traitants et aux fournisseurs une garantie dans le cas malheureux où un entrepreneur général manque à ses obligations de paiement. Cependant, les obligations L&M contiennent un certain nombre de préavis stricts et d’autres exigences techniques qui doivent être respectées, à défaut de quoi la réclamation sera refusée. Du point de vue d’un sous-traitant, la décision de la Cour d’appel dans l’affaire Valard souligne l’importance de prendre des mesures pour déterminer s’il existe un cautionnement de L&M et pour se conformer strictement aux dispositions relatives aux avis dans le cautionnement. Ces mesures peuvent comprendre la demande de renseignements sur les cautionnements en vertu de l’article 33 de la Builders' Lien Act de l’Alberta et, de façon générale, la demande de renseignements appropriés auprès du propriétaire et de l’entrepreneur général. Si un sous-traitant omet de prendre de telles mesures raisonnables, l’arrêt Valard peut s’appliquer pour empêcher le sous-traitant de recouvrer cette importante forme de garantie.

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