Nous sommes au milieu d'une transformation numérique de tous les aspects de l'industrie immobilière, y compris le développement, le marketing, les transactions, le financement et la gestion. La convergence de la propriété et de la technologie, connue sous le nom de technologie immobilière (proptech) présente des opportunités passionnantes pour les parties prenantes de l'industrie, ainsi que des considérations juridiques distinctes qui doivent être abordées.
Le Canada est un centre de technologie immobilière de premier plan, accueillant plus de 500 entreprises de technologie immobilière en démarrage actives qui remodèlent le paysage de l'immobilier commercial, de l'immobilier résidentiel et de la technologie de construction. Alors que 40 % de ces entreprises en démarrage ont été fondées au cours des cinq dernières années, l'industrie entre dans une phase de maturation, les 25 meilleures entreprises en démarrages recueillant au moins 30 millions de dollars de financement.
Cinq principales considérations dans le traitement de la technologie immobilière au Canada
1. La numérisation de l’immobilier est due à certains facteurs perturbateurs
Ces facteurs comprennent 1) une croissance explosive des innovations technologiques, en particulier l'Internet des objets (IoT) et l'intelligence artificielle; 2) la pandémie, qui a accéléré l'adoption de solutions numériques et le travail à distance, et a introduit des préoccupations entièrement nouvelles en matière de santé et de sécurité dans les espaces commerciaux; 3) une augmentation des coûts de construction; et 4) un effort à l'échelle mondiale pour réduire l'intensité des émissions et la consommation d'énergie de l'environnement bâti. L'appétit pour les bâtiments écologiques intelligents s'est intensifié en conséquence, et les solutions de technologie immobilière sont essentielles à leur mise en œuvre efficace au Canada.
2. Les technologies clés améliorent les bâtiments et les processus
La technologie des bâtiments intelligents intègre des appareils et des capteurs IoT pour optimiser les opérations des bâtiments, y compris les systèmes CVC, les contrôles d'éclairage et la surveillance de l'occupation. Les technologies de gestion de l'énergie optimisent la consommation d'énergie dans les bâtiments grâce à des compteurs intelligents, des systèmes de surveillance de l'énergie et des stratégies de réponse à la demande.
Les solutions fintech et la technologie blockchain jouent un rôle croissant dans la technologie immobilière. Blockchain permettrait des choses comme la tokenisation de l'immobilier, permet l'utilisation de contrats intelligents, et facilite les paiements pratiques et instantanés à faire entre les locataires et les propriétaires, en utilisant des solutions de paiement intégrées et tierces.
Le déploiement de systèmes de conception générative et de modélisation des informations du bâtiment alimentés par l'IA permet de modéliser des éléments critiques tels que la consommation d'énergie, les coûts de construction et les émissions et de prendre des décisions en temps réel basées sur les données pour tout projet.
Le budget du Canada de 2024 a reconnu le rôle croissant de la technologie dans le secteur de la construction, comme Bennett Jones l'a rapporté dans un blogue précédent, Nouveau financement pour la technologie immobilière dans le budget 2024 du Canada.
3. La technologie immobilière pose des défis pour la confidentialité des données, la cybersécurité et les droits de propriété intellectuelle
Les solutions de technologie immobilière s'appuient fortement sur et génèrent des quantités importantes de données, y compris des informations personnelles et financières et des données comportementales. Pour répondre aux préoccupations concernant la façon dont ces renseignements peuvent être recueillis, utilisés et divulgués, les considérations relatives à la protection de la vie privée doivent être intégrées de manière proactive dans la conception et l'architecture de ces solutions, ainsi que d'autres mesures pour assurer la conformité aux lois sur la protection de la vie privée et d'autres données.
Les entreprises de technologie immobilière sont des cibles potentielles pour les auteurs de menaces compte tenu de la quantité importante de données qu'elles accumulent dans le cadre de leurs offres de services. Par conséquent, la mise en œuvre et le maintien d'une cyber-hygiène appropriée continueront d'être d'une importance primordiale.
Les entreprises de technologie immobilière sont souvent construites sur des technologies innovantes, y compris des logiciels propriétaires, des algorithmes, des bases de données, des méthodes de construction et des modèles commerciaux. La protection de ces innovations par des brevets, des droits d'auteur et des marques de commerce est cruciale, mais peut être difficile compte tenu de la nature rapide des progrès technologiques et des difficultés inhérentes au brevetage de l'IA.
Néanmoins, étant donné l'importance de protéger les droits de propriété intellectuelle d'une organisation, les accords avec les fournisseurs de technologie, les architectes, les ingénieurs et les sous-traitants devraient clairement traiter de la propriété intellectuelle, y compris toute considération de propriété ou de licence. Les questions en suspens sont les suivantes : 1) la titularité des droits de propriété intellectuelle sur les produits du travail, en particulier dans le contexte des œuvres générées par l'intelligence artificielle; 2) qui, entre le propriétaire, le gestionnaire immobilier et le résident, sera effectivement le titulaire de permis; et 3) l'attribution de la responsabilité (y compris dans le contexte de l'échec d'une solution de technologie immobilière à fonctionner comme prévu, et la violation de la propriété intellectuelle).
4. Le paysage réglementaire continue de changer
Selon certaines estimations, le secteur immobilier représente près de 40 pour cent de toutes les émissions annuelles de gaz à effet de serre (principalement en raison de l'énergie utilisée dans le chauffage des locaux et de l'eau). Il y a un effort concerté à l'échelle mondiale pour décarboniser l'environnement bâti, et les réglementations deviennent plus strictes en réponse. Partout au Canada, les ordres de gouvernement créent et mettent en œuvre des stratégies de zéro émission nette pour les bâtiments nouveaux et existants. La plupart visent des émissions nettes nulles d'ici 2050, et certains plus tôt. De nombreuses cibles et mesures sont déjà en vigueur, avec des modifications aux codes du bâtiment (pour les nouveaux bâtiments et les rénovations) et de nouveaux programmes d'encouragement qui devraient faire progresser la construction et l'exploitation durables. Les bâtiments écologiques intelligents ne sont possibles que grâce au déploiement des technologies décrites ci-dessus, et ces technologies seront fondamentales pour atteindre et démontrer la conformité réglementaire.
5. La technologie immobilière propice à la croissance de la valeur liquidative
Les innovations en matière de technologie immobilière contribuent à la croissance de la valeur nette d'affaires de plusieurs façons clés :
- l'analyse des données et les capacités prédictives permettent de prévoir avec précision la valeur des propriétés et les revenus locatifs;
- l'automatisation et la numérisation des processus de gestion immobilière rationalisent les opérations, réduisent les coûts et améliorent l'efficacité;
- la satisfaction des locataires est améliorée grâce à de meilleurs canaux de communication, à des services personnalisés et à des commodités supérieures, ce qui entraîne des taux d'occupation et des revenus de location plus élevés;
- les pratiques de construction durables – de plus en plus appréciées par les investisseurs et les locataires, car les bâtiments écologiques intelligents entraînent des loyers plus élevés et des coûts d'exploitation plus faibles – sont plus faciles à intégrer;
- en offrant la possibilité de générer d'autres sources de revenus : les données peuvent être monétisées, les frais d'abonnement peuvent être facturés pour l'utilisation de certaines plateformes et les énergies renouvelables générées sur place peuvent être revendues au réseau.
Les plus grandes banques du monde reconnaissent que les bâtiments « stupides » risquent de se transformer en actifs échoués qui ne peuvent pas être vendus ou loués, et les principales entreprises utilisent la technologie immobilière pour à la fois garder une longueur d'avance sur leurs concurrents et se différencier sur le marché.
L'avenir de la technologie immobilière au Canada est prometteur avec plus de 100 incubateurs et accélérateurs prêts à soutenir la prochaine entreprise en démarrage. À mesure que l'industrie mûrit, les partenariats stratégiques, les intégrations et la consolidation d'entreprises au moyen de fusions et d'acquisitions seront une priorité pour les fondateurs et les investisseurs. Parallèlement à ces progrès, une nouvelle série de contestations judiciaires émerge.
Pour discuter des possibilités et des considérations juridiques dans le secteur canadien de la technologie immobilière, veuillez communiquer avec l'un des auteurs.
Les auteurs sont reconnaissants de l'aide de Pamela Clark, étudiante en droit, dans le cadre de la préparation de cet article.
