Introduction
Nous entendons souvent les parties utiliser les termes « droit de premier refus » (DPR) et « droit de première offre » (DPO) de manière interchangeable. Bien qu’ils soient assez proches sémantiquement, ils n’ont pas les mêmes incidences sur la possibilité d’enregistrer une opposition pour protéger les intérêts de la partie concernée à l’égard du titre de propriété légal d’un bien en Alberta. Dans ce billet, nous examinerons la législation albertaine applicable et la jurisprudence pertinente afin d’expliquer pourquoi les parties qui souhaitent donner un avis (et donc mieux protéger leurs intérêts) en enregistrant une opposition sur le titre de propriété devraient envisager de négocier une entente comprenant un DPR plutôt qu’un DPO.
Oppositions
À titre de rappel, les oppositions sont essentielles pour protéger ses intérêts dans un bien immobilier, car une opposition enregistrée avertit quiconque effectuant une recherche de titre que l’opposant revendique un droit dans le bien foncier. Toutefois, tous les droits ne sont pas susceptibles d’enregistrement au moyen d’une opposition. Une simple revendication, un droit contractuel ou une attente à l’égard d’un bien foncier (y compris un droit comme un DPO) ne peut pas faire l’objet de l’enregistrement d’une opposition (affaire en anglais). Toutefois, certains droits, comme un DPR, ne constituent pas nécessairement des intérêts fonciers en soi, mais sont reconnus comme des intérêts fonciers en equity en vertu de la loi, notamment la Law of Property Act, RSA 2000, c L-7 (la LPA), et peuvent de ce fait justifier l’enregistrement d’une opposition.
Comparaison entre les DPO et les DPR
Bien que les DPO et les DPR soient souvent confondus, ils sont différents d’un point de vue fonctionnel. Un DPO est un droit contractuel en vertu duquel le concédant doit offrir au titulaire du DPO la possibilité d’acheter la propriété avant sa mise en vente à un tiers (définition en anglais). Si aucune entente n’est conclue entre le concédant et le titulaire du DPO, le concédant peut procéder à la vente de la propriété à un tiers. Toutefois, les modalités de la vente au tiers ne peuvent pas être plus favorables que celles négociées avec le titulaire du DPO.
Une offre d’achat de la propriété par un tiers donne lieu à un DPR. Si le concédant est disposé à vendre, il doit d’abord négocier avec un acheteur tiers indépendant, puis offrir au titulaire du DPR la possibilité d’acquérir la propriété selon les mêmes modalités (définition en anglais). Si le titulaire du DPR est disposé à acquérir la propriété selon ces modalités, il jouit du droit contractuel de le faire.
En Alberta, la common law considère qu’un DPR sur un bien immobilier est également un droit contractuel personnel, et non un intérêt foncier. Cependant, une fois que le DPR est activé (généralement lorsque le concédant reçoit une offre d’un tiers qu’il est disposé à accepter), ce droit contractuel se transforme en une option d’achat, qui est reconnue comme un intérêt foncier en equity. En conséquence, à défaut de législation considérant les DPR comme des intérêts fonciers en equity, tel qu’il est indiqué ci-dessous, ils demeureraient tout simplement des droits contractuels personnels jusqu’à leur activation.
Qu’est-ce qui rend possible la protection d’un droit en Alberta par l’enregistrement d’une opposition?
En Alberta, le système d’enregistrement foncier Torrens et la possibilité d’y inscrire des actes sont entièrement régis par la loi (affaire en anglais). La common law n’établit aucun droit de faire enregistrer des charges au Bureau d’enregistrement des droits immobiliers. L’article 130 de la Land Titles Act (la LTA) autorise l’enregistrement d’oppositions, à condition que la personne qui en fait la demande ait un intérêt foncier (loi en anglais).
Le terme « intérêt foncier » n’est pas défini dans la LTA (affaire en anglais). Néanmoins, la Cour d’appel de l’Alberta, dans l’affaire Morrison v Moe-Villa Investments Ltd., a statué qu’un intérêt foncier désigne [traduction] « un intérêt foncier exclusif légalement reconnu, et non une simple revendication, un simple droit contractuel ou une simple attente à l’égard de ce bien foncier ».
Puisqu’un DPR permettant d’acheter un bien immobilier constitue un droit contractuel personnel, il ne justifie pas, en soi, l’enregistrement d’une opposition. En réponse à cela, la LPA a été modifiée en 1985 afin de considérer les DPR comme des intérêts fonciers en equity. Le paragraphe 63(1) de la LPA prévoit ainsi qu’un DPR d’acquérir un intérêt foncier constitue un intérêt foncier en equity (loi en anglais). De plus, après l’enregistrement d’une opposition en vertu de la LTA, cet intérêt foncier en equity suivra le bien et prendra priorité sur tout droit enregistré ultérieurement conformément à l’article 14 de la LTA.
Les parties contractantes doivent faire attention
Bien que le paragraphe 63(1) de la LPA considère les DPR comme des intérêts fonciers en equity pouvant justifier l’enregistrement d’une opposition, il n’étend pas le même traitement aux DPO. Par conséquent, un DPO demeure uniquement un droit contractuel personnel, et non un intérêt foncier en equity.
Bien que les DPO présentent des avantages pour les acheteurs comme la possibilité de négocier directement avec le vendeur sans nécessiter d’offre préalable d’un tiers, l’avis y relatif ne peut être inscrit sur le titre de propriété pour protéger l’intérêt de l’acheteur. Inversement, bien que les DPR puissent imposer des restrictions aux acheteurs quant à la négociation des modalités de la transaction, ils offrent une plus grande protection en permettant au titulaire du DPR d’enregistrer son intérêt sur le titre de propriété. Une partie avisée peut tenter de négocier une entente comprenant à la fois un DPO et un DPR. Cependant, si elle ne peut inclure qu’un seul de ces droits et que sa principale préoccupation consiste à garantir son rang de priorité sur les autres acheteurs potentiels, un DPR est recommandé.
Prochaines étapes
Si vous souhaitez en savoir plus sur l’enregistrement d’une opposition concernant un DPR ou discuter de toute transaction à venir à l’égard de laquelle nous pouvons vous conseiller sur la possibilité d’inclure ou non un DPO, un DPR ou les deux dans votre entente, nous vous invitons à communiquer avec les auteurs de ce billet ou tout autre membre de notre groupe Immobilier commercial.
