Partie II – Le fonctionnement de Maisons Canada : 
Cadre d’investissement, admissibilité et partenariats

Il s’agit du deuxième d’une série de trois articles consacrés à la façon dont le secteur de l’immobilier commercial peut tirer parti de Maisons Canada (MC). Dans le deuxième article de cette série, nous examinons le Cadre de politique d’investissement de MC, ses critères d’admissibilité et ses modèles de partenariats, et nous expliquons ce que l’« état de préparation du projet », l’abordabilité et l’envergure signifient pour les promoteurs qui souhaitent participer au programme.

Lisez la première partie de la série : Une série de trois articles sur la nouvelle approche fédérale en matière de logement : Maisons Canada.

Le Cadre de politique d’investissement

Le Cadre établit les grandes priorités, les principes d’investissement et les critères d’admissibilité de MC pour ses investissements et ses partenariats. L’objectif de MC est d’investir judicieusement, de conclure des partenariats stratégiques et de produire des résultats. Le Cadre interprète le mandat général de MC en trois objectifs distincts :

1. Financer : allouer des fonds publics et attirer des investissements provenant de sources publiques et privées pour soutenir des projets de logements abordables proposés par des promoteurs publics, sans but lucratif, autochtones et privés;
2. Bâtir : accélérer le développement des terrains fédéraux et structurer les transactions afin de réduire les coûts de construction et raccourcir les délais de livraison grâce à des activités de développement direct et des partenariats public-privé;
3. Industrialiser : adopter des méthodes de construction modernes (MCM), notamment les logements modulaires, la fabrication de logements en usine, les conceptions normalisées, l’utilisation de bois massif, la modélisation des données du bâtiment, les matériaux à faible empreinte carbone et l’assemblage rapide.

Priorités de MC

MC accorde la priorité aux projets entièrement planifiés qui : (i) ont un délai de 12 mois ou moins avant le début de la construction, (ii) sont abordables et répondent aux besoins locaux en matière de logements sans but lucratif, (iii) tirent parti de l’utilisation de MCM pour réduire les coûts et accélérer la livraison, (iv) sont des projets collaboratifs qui tirent parti de capitaux et regroupent les demandes afin d’obtenir une incidence régionale et (v) utilisent des matériaux canadiens pour renforcer les chaînes d’approvisionnement canadiennes et soutenir la fabrication locale. Ces cinq priorités sont conçues pour simplifier les MCM, l’objectif étant de réduire les délais de construction jusqu’à 50 %, les coûts de 20 % et les émissions de carbone liées à la construction de 20 %.

Projets de logements admissibles

Les types de projets suivants sont admissibles aux partenariats avec MC :

1. des immeubles à usage mixte possédant jusqu’à 30 % d’espace commercial ou de détail au rez-de-chaussée;
2. des logements à revenus mixtes dans les collectivités rurales, éloignées, nordiques et autochtones;
3. des logements locatifs étudiants;
4. des logements pour personnes âgées autonomes;
5. des logements avec services de soutien et des logements de transition;
6. des modèles de propriété abordables (comme des programmes d’habitations avec participation, de location avec option d’achat ou de logements assortis de restrictions inscrites à l’acte de propriété destinés à maintenir les prix d’achat sous la valeur marchande);
7. des solutions de logements coopératifs (logements gérés collectivement par leurs résidents membres, qui participent à la prise de décisions, la coopérative demeurant propriétaire des logements).

Les établissements de soins de longue durée, les refuges d’urgence, les propriétés commerciales et l’accession à la propriété individuelle ne sont pas admissibles actuellement.

MC investit un milliard de dollars canadiens en accordant la priorité aux projets d’habitation visant les personnes en situation d’itinérance ou à risque imminent de le devenir. Les promoteurs sont encouragés à participer à la construction de logements supervisés (avec services de soutien) et de logements de transition en établissant des partenariats à long terme avec des acteurs des secteurs sans but lucratif ou public, comme :

1. Des fournisseurs de logements hors marché, des organismes sans but lucratif ou des coopératives d’habitation. MC travaille avec des promoteurs de logements hors marché qui disposent de capitaux propres (par exemple contributions en espèces, dons de terrains ou soutien non financier) et de chantiers prêts à démarrer.
2. Des entreprises de fabrication de logements préfabriqués. MC collabore avec des fabricants de logements préfabriqués pour leur créer un carnet de commandes et gérer les risques financiers liés à l’augmentation de leur production.
3. Des institutions financières et des fonds de bienfaisance. MC collabore avec des institutions financières et des fonds de bienfaisance afin de réduire les risques liés aux étapes préliminaires des projets et de catalyser les investissements à long terme qui correspondent aux objectifs de répercussions sociales.
4. Des fournisseurs de logement pour les Autochtones et des organisations autochtones. MC collabore directement avec les fournisseurs de logement pour les Autochtones et les organisations autochtones afin d’offrir des modèles de logement adaptés sur le plan culturel.
5. Les gouvernements provinciaux et territoriaux et les municipalités. MC s’attend à ce que les partenaires gouvernementaux fournissent des terrains, accélèrent les approbations, renoncent aux frais applicables et simplifient les processus de délivrance de permis et de construction.

Considérations relatives à l’admissibilité et évaluation des propositions

MC tient compte des facteurs suivants dans l’évaluation des propositions :

1. le potentiel d’augmenter considérablement l’offre de logements tout en offrant de l’extensibilité;
2. le degré, la portée et la durée de l’abordabilité;
3. le renforcement du potentiel dans le secteur du logement hors marché;
4. l’état de préparation financière et de construction;
5. l’utilisation des MCM;
6. la conception durable et les matériaux à faibles émissions de carbone;
7. le renforcement des chaînes d’approvisionnement canadiennes;
8. la démonstration claire du besoin de soutien de MC;
9. l’accroissement du nombre de logements accessibles pour les personnes handicapées et la population vieillissante.

Les considérations susmentionnées visent à orienter l’évaluation des projets et ne constituent pas des critères obligatoires d’admissibilité au financement.

MC appuie également les approches de portefeuille, ce qui permet à un ou à plusieurs partenaires de soumettre plusieurs projets en même temps et permet ainsi aux gouvernements, aux organisations autochtones et aux organisations non gouvernementales d’agir à titre d’agrégateurs pour aider les petits fournisseurs à accéder au financement.

La définition de l’abordabilité

MC définit un logement comme étant abordable lorsqu’un ménage consacre moins de 30 % de son revenu avant impôt aux coûts de logement, ce seuil étant établi en fonction du revenu médian des ménages de la région du projet. Les loyers sont évalués en tenant compte des différences régionales en matière de revenus et de coûts de logement. Par exemple, un logement d’une chambre à coucher est considéré comme abordable pour les Canadiens à faible revenu si le loyer mensuel en dollars canadiens est de 838 $ à Vancouver, 803 $ à Toronto et 683 $ à Montréal.

Ce qu’il faut retenir

• Le Cadre opérationnalise le mandat de MC en trois fonctions distinctes : financer, bâtir et industrialiser, offrant ainsi aux promoteurs un portrait clair des outils et des structures de transactions que MC peut déployer.
• L’intégration de MCM, comme le logement modulaire, réduit les coûts et accélère la livraison de logements aux Canadiens.
• Les projets prêts à démarrer sont la priorité à court terme.
• L’architecture des partenariats est vaste et délibérément multisectorielle, mais reflète une préférence marquée pour le lien entre les capitaux privés et la construction de logements axés sur une mission.
• L’enveloppe d’un milliard de dollars canadiens réservée aux logements avec services de soutien et aux logements de transition, ainsi que l’exigence de partenariats sans but lucratif pour de tels projets, constitue une occasion pour les promoteurs de collaborer avec MC.

Le troisième article de cette série examinera le recours de MC à la politique « Achetez canadien » et aux terres publiques. Il abordera également les critiques et les défis qui attendent MC et le secteur de l’immobilier commercial.