Partie II Comment fonctionne Build Canada Homes: 
Cadre d'investissement, admissibilité et partenariats

Il s'agit du deuxième volet d'une série en trois parties consacrée à la compréhension de la manière dont le secteur de l'immobilier commercial peut tirer parti de Build Canada Homes (BCH). Dans la Partie II, nous examinons le cadre de politique d'investissement de BCH, ses critères d'admissibilité et ses modèles de partenariat, et expliquons ce que signifient la "préparation des projets", l'abordabilité et l'échelle pour les promoteurs souhaitant participer.

Lisez la Partie 1 de la série : Une série en trois parties sur la nouvelle approche fédérale en matière de logement : Build Canada Homes.

Le cadre de politique d'investissement 

Le cadre définit les principales priorités, principes d'investissement et critères d'admissibilité de BCH pour l'investissement et le partenariat. L'objectif de BCH est d'investir judicieusement, de s'associer stratégiquement et de produire des résultats. Le cadre traduit le mandat général de BCH en trois branches distinctes :

1. Financer: déployer des capitaux publics et attirer des investissements de sources publiques et privées pour soutenir des projets de logements abordables proposés par des promoteurs publics, à but non lucratif, autochtones et privés;
2. Construire: accélérer le développement sur les terrains fédéraux et structurer les transactions pour réduire les coûts de construction et raccourcir les délais de livraison grâce à des activités de développement directes et des partenariats public-privé; et
3. Industrialiser: adopter des méthodes modernes de construction (MMC), y compris les logements modulaires, les logements préfabriqués, les conceptions standard, le bois massif, la modélisation des informations du bâtiment, les matériaux à faible émission de carbone et l'assemblage rapide.

Les priorités de BCH

BCH donne la priorité aux projets entièrement planifiés qui sont : (1) prêts à commencer la construction dans les 12 mois, (2) abordables et répondant aux besoins locaux en matière de logements à but non lucratif, (3) utilisant les MMC pour réduire les coûts et accélérer la livraison, (4) des projets collaboratifs qui tirent parti des capitaux et regroupent les soumissions pour un impact régional et (5) utilisant des matériaux canadiens pour renforcer les chaînes d'approvisionnement nationales et soutenir la fabrication locale. Ces cinq priorités sont conçues pour rationaliser les MMC, dans le but de réduire les délais de construction jusqu'à 50 %, de réduire les coûts de 20 % et de diminuer les émissions de construction de 20 %.

Projets de logement admissibles

Les types de projets suivants sont admissibles aux partenariats avec BCH :

1. des développements à usage mixte avec jusqu'à 30 % de commerces ou de commerces de détail au rez-de-chaussée;
2. des logements à revenus mixtes dans les communautés rurales, éloignées, nordiques et autochtones;
3. des logements locatifs pour étudiants;
4. des logements autonomes pour personnes âgées;
5. des logements de soutien et de transition;
6. des modèles de propriété abordable (tels que l'équité partagée, la location-achat ou les programmes à restriction d'acte conçus pour maintenir les prix d'achat en dessous des taux du marché); et
7. des solutions de logement coopératif (logement basé sur les membres, gouverné collectivement où les résidents partagent la prise de décision et la coopérative conserve la propriété du logement).

Les établissements de soins de longue durée, les refuges d'urgence, les propriétés commerciales et la propriété individuelle de maisons ne sont pas actuellement admissibles.

BCH se concentre sur les projets de logement pour les personnes vivant ou risquant de vivre sans abri, en investissant 1 milliard de dollars canadiens. Les développeurs sont encouragés à participer aux logements de soutien et de transition en créant des partenariats à long terme avec des promoteurs à but non lucratif ou publics, tels que :

1. Fournisseurs de logements non marchands, à but non lucratif et coopératifs. BCH travaille avec des promoteurs de logements non marchands disposant de capitaux propres (par exemple, des contributions en espèces, des terrains donnés ou un soutien en nature) et des sites prêts à construire.
2. Fabricants de logements préfabriqués. BCH collabore avec des fabricants de logements préfabriqués pour développer leur carnet de commandes et gérer les risques financiers associés à l'augmentation de leur production.
3. Institutions financières et fonds philanthropiques. BCH engage des institutions financières et des fonds philanthropiques en réduisant les risques des projets en phase initiale et en catalysant des investissements à long terme alignés sur des objectifs d'impact social.
4. Fournisseurs et organisations de logements autochtones. BCH travaille directement avec des fournisseurs et des organisations de logements autochtones pour offrir des modèles de logement adaptés culturellement.  
5. Gouvernements provinciaux, territoriaux et municipaux. BCH s'attend à ce que les partenaires gouvernementaux contribuent des terrains, accélèrent les approbations, renoncent aux frais applicables et rationalisent les processus de permis et de construction.

Considérations d'admissibilité et évaluation des propositions

BCH utilise les marqueurs suivants pour évaluer les propositions :

1. le potentiel d'augmenter de manière significative l'offre de logements avec évolutivité;
2. la profondeur, l'étendue et la durée de l'abordabilité;
3. le renforcement des capacités dans le secteur du logement non marchand;
4. la préparation financière et de construction;
5. l'utilisation des MMC;
6. la conception durable et les matériaux à faible émission de carbone;
7. le renforcement des chaînes d'approvisionnement canadiennes;
8. la démonstration d'un besoin clair de soutien de BCH; et
9. l'augmentation du stock de logements accessibles pour les personnes handicapées et les populations vieillissantes.

Les considérations ci-dessus sont destinées à guider l'évaluation des projets et ne constituent pas des critères obligatoires pour l'admissibilité au financement.

BCH soutient également les approches de portefeuille, permettant à un ou plusieurs partenaires de soumettre plusieurs projets ensemble, permettant aux gouvernements, aux organisations autochtones et non gouvernementales d'agir en tant qu'agrégateurs pour aider les petits fournisseurs à accéder au financement.

La définition de l'abordabilité

BCH définit le logement comme abordable lorsqu'un ménage consacre moins de 30 % de son revenu avant impôt aux coûts de logement, mesuré par rapport au revenu médian des ménages dans la zone du projet. Les loyers sont évalués contextuellement pour refléter les différences régionales de revenus et de coûts de logement. Par exemple, un logement d'une chambre est considéré comme abordable pour les Canadiens à faible revenu si le loyer est de 838 $ CA par mois à Vancouver, 803 $ CA par mois à Toronto et 683 $ CA par mois à Montréal.

Points clés

• Le cadre opérationnalise le mandat de BCH à travers trois fonctions distinctes : financer, construire et industrialiser, donnant aux promoteurs une image claire des outils et des structures de transaction que BCH peut déployer.
• L'intégration des MMC, tels que les logements modulaires, réduit les coûts et accélère la livraison de logements aux Canadiens.
• Les projets prêts à construire sont la priorité à court terme.
• L'architecture de partenariat est large et délibérément multisectorielle mais reflète une préférence claire pour relier le capital privé à la livraison de logements axés sur une mission.
• L'allocation de capital dédiée de 1 milliard de dollars canadiens pour les logements de soutien et de transition, et l'exigence de partenariats à but non lucratif sur de tels projets, est une opportunité pour les développeurs de s'impliquer avec BCH.

La Partie III de cette série examinera l'utilisation par BCH de la politique Acheter Canadien et des terrains gouvernementaux, ainsi que les critiques et défis à venir pour BCH et le secteur de l'immobilier commercial.