Soyons raisonnables : Le locateur consent à la cession de bail

04 avril 2023

Écrit par Simon Crawford and Stephanie Brazzell

Qu’est-ce qui passe par l’esprit d’un propriétaire commercial lorsqu’il reçoit un avis de son locataire indiquant que le locataire veut le consentement pour céder son bail? La réponse est, toutes sortes de choses. Le locateur peut vouloir que l’espace soit cédé afin qu’il puisse le re-louer à un taux de location plus élevé. Le locateur peut douter de la capacité du cessionnaire proposé d’exécuter les obligations en vertu du bail. Le locateur peut envisager la démolition et le réaménagement et voir une occasion de modifier le bail en ajoutant une clause de démolition. Le locateur peut vouloir utiliser le consentement comme une occasion d’obtenir des frais ou un autre avantage du locataire. Le locateur peut tout simplement ne pas aimer le type d’entreprise que le cessionnaire proposé veut mener sur les lieux.

Le défi pour le locateur, cependant, est que la loi ne permet pas aux locateurs de prendre en considération toutes sortes de choses lorsqu’ils exercent leur pouvoir discrétionnaire dans l’octroi du consentement. La loi exige que le locateur agisse raisonnablement dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire.

Une disposition standard des baux commerciaux est l’exigence pour les locataires d’obtenir le consentement du locateur à une cession du bail. Pour protéger les locataires contre un déséquilibre de pouvoir potentiel entre le locateur et le locataire, ces dispositions précisent souvent que le locateur ne peut pas refuser déraisonnablement son consentement. Même si cette protection n’est pas incluse dans le bail, la Loi sur la location commerciale (Ontario)¹ (la Loi) considère que ce libellé est inclus dans tous les baux commerciaux en l’absence d’une disposition expresse à l’effet contraire.

But what does unreasonably withholding consent look like? Cela n’est pas défini dans la Loi. Par conséquent, le sens ordinaire et la common law sont utilisés pour combler les lacunes.

Recently in 2023, the Ontario Court of Appeal in Rabin v 2490918 Ontario Inc.² a fourni des directives en confirmant les principes applicables pour déterminer si un locateur a agi raisonnablement en refusant son consentement :

1. "Il incombe au locataire de convaincre le tribunal que le refus de consentir était déraisonnable.
2. Il s’agit de l’information dont dispose le locateur au moment du refus et des raisons qui lui ont été données au moment du refus – et non des faits ou des motifs supplémentaires, ou différents, fournis par la suite au tribunal – qui sont importants.
3. La question doit être examinée à la lumière des dispositions existantes du bail qui définissent et délimitent l’objet de la cession ainsi que le droit du locataire de céder et celui du locateur de refuser son consentement.
4. Une probabilité que le cessionnaire proposé manque à ses obligations en vertu du bail peut, selon les circonstances, constituer un motif raisonnable de refuser le consentement.
5. La situation financière du cessionnaire peut être une considération pertinente.
6. La question du caractère raisonnable est essentiellement une question de fait à déterminer en fonction des circonstances de chaque cas, y compris les réalités commerciales du marché et l’impact économique de la cession sur le propriétaire.

Ces facteurs sont pris en compte dans le contexte de la norme de la « personne raisonnable"³. C’est-à-dire ce qu’une personne raisonnable aurait fait dans les mêmes circonstances. ⁴

Appliquer ces principes aux faits dont le tribunal était saisi, le juge Roberts a conclu que le locataire s’était acquitté de son fardeau et que le locateur avait déraisonnablement refusé son consentement à la cession de bail demandée par le locataire.

Facts de l’affaire

En regardant les faits de l’affaire, le Dr Rabin était un dentiste de 70 ans qui était locataire de l’immeuble depuis environ 1977. Le locateur avait acquis l’immeuble en 2017 avec l’intention ultime de démolir l’immeuble et de réaménager la propriété. Le bail en question devait expirer à la fin de 2025, avec une option de renouvellement de cinq ans.

Dr. Rabin voulait semi-prendre sa retraite et vendre son cabinet à deux dentistes plus jeunes. Pour faciliter cette transaction, il a demandé le consentement du locateur pour céder le bail en vertu de l’article 11.1 du bail, qui prévoyait que le locataire ne pouvait pas céder le bail sans le consentement du locateur « lequel consentement ne doit pas être refusé de manière déraisonnable, sous réserve des dispositions de l’article 11.1 (a) ».

Section 11.1(a) exigeait que le locataire fournisse au locateur un avis écrit de l’intention de céder, en précisant le nom du cessionnaire proposé, ainsi que tout renseignement de crédit, financier ou commercial concernant le cessionnaire dont le locateur avait besoin. Le locateur avait alors 15 jours pour aviser le locataire de sa décision de consentir ou non.

Prior de demander officiellement la cession par écrit, le locataire a envoyé un texto au locateur pour l’informer de son intention de vendre sa pratique et de céder le bail, ainsi que d’offrir toute information sur l’acheteur dont le locateur avait besoin. Deux mois plus tard, le locataire a fourni au locateur l’avis écrit officiel requis de la cession et a demandé le consentement du locateur. Le locateur n’a pas répondu au locataire dans le délai requis de 15 jours.

L’avocat immobilier du locateur a répondu à une demande subséquente de l’avocat du locataire 22 jours après la demande initiale de consentement du locataire, indiquant que le consentement serait donné si le nouveau mandant fournissait sa garantie personnelle, que le mandant existant continuait avec sa garantie personnelle et que le bail soit modifié pour inclure une clause de démolition sur préavis de 24 mois. Le locataire a rejeté cette proposition.

La dernière correspondance a été échangée entre les parties, y compris l’avocat du locateur, envoyant un court courriel plus d’un mois après la demande initiale indiquant que le consentement à la cession a été refusé et demandant par la suite une longue liste de documents et de renseignements au locataire. À ce moment-là, le locataire avait saisi une demande en vertu du paragraphe 23(2) de la Loi pour déterminer si le consentement du locateur avait été refusé de façon déraisonnable.

Ontario Superior Court Decision

Bien qu’il ait critiqué les deux parties, le juge de première instance a finalement conclu que (1) le locataire avait renoncé à l’exigence de 15 jours en vertu de l’article 11.1(a) du bail, et (2) que le locataire n’avait pas réussi à établir que le locateur avait refusé de consentir à la cession ou avait déraisonnablement refusé son consentement à la cession. La demande du locataire a donc été rejetée, le locataire ayant alors interjeté appel de la décision devant la Cour d’appel de l’Ontario.

Décision de la Cour d’appel de l’Ontario

Dismissant la première conclusion, comme aucune des parties n’a soulevé la doctrine de la renonciation, la juge Roberts a ensuite appliqué les principes, tels qu’énoncés ci-dessus, aux faits dont elle était saisie pour déterminer si le consentement du locateur avait été refusé de façon déraisonnable.

Pour commencer, la cour a statué que le juge de première instance avait commis une erreur en ne concluant pas que le défaut du locateur de répondre à la demande des locataires dans le délai de 15 jours équivalait à de la négligence et à une abstention déraisonnable du consentement. À l’appui de cette conclusion, la Cour a noté que le locateur n’avait fourni aucune excuse raisonnable pour justifier son échec, ayant été au courant deux mois avant la demande officielle de la demande à venir, et admettant avoir lu la clause d’affectation et parlé à son avocat pendant la période de 15 jours.

Bien que cette négligence de consentir dans le délai imparti ait été jugée équivalant à une abstention déraisonnable du consentement et, par conséquent, était suffisante pour trancher l’affaire, a poursuivi le tribunal. Dans son analyse plus approfondie, la Cour a statué que le courriel de l’avocat du locateur refusant le consentement à la cession de bail équivalait également à un refus déraisonnable de consentement, tout comme la demande de renseignements supplémentaires concernant le cessionnaire proposé bien après le délai de 15 jours.

Lastly, the request to insert a demolition clause was également held to amount to an unreasonable withholding of consent, the court noting that it is well established that a landlord attempting to obtain an amendment to a lease for its benefit in exchange for providing consent is unreasonable. « Un consentement conditionnel n’est pas un consentement. » ⁵

Accordingly, l’appel a été accueilli avec le tribunal ordonnant le consentement du locateur à donner, permettant ainsi la cession du bail.

Conclusion and Key Takeaways

Rabin v 2490918 Ontario Inc. fournit un rappel nécessaire de ce qui est considéré comme une abstention déraisonnable du consentement aux fins de l’article 23 de la Loi. Bien que la décision repose en fin de compte sur les faits précis de chaque cas, les principes confirmés dans l’arrêt Rabin c. 2490918 Ontario Inc. fournir un cadre pour l’analyse de ces faits.

De façon plus générale, cette affaire fournit également certaines mises en garde aux propriétaires, notamment que:

1. failure de fournir une réponse en temps opportun peut elle-même conduire à une conclusion que le locateur a été déraisonnable; et
2. consent conditionnelle à l’obtention d’un gain du locataire n’est pas un consentement et peut, de même, conduire à une conclusion que le consentement a été déraisonnablement refusé.

En fin de la journée, une quantité surprenante de bon sens dicte la façon dont un locateur devrait agir lorsqu’il exerce son pouvoir discrétionnaire dans ces circonstances. Ils doivent agir raisonnablement ... ils doivent agir en temps opportun ... et ils doivent exercer leur pouvoir discrétionnaire compte tenu de l’objet pour lequel ce pouvoir discrétionnaire a été accordé dans le bail.

Pour plus d’informations, veuillez contacter les auteurs de ce blog ou un membre du groupe Bennett Jones Commercial Real Estate group.

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