Écrit par Alixe Cameron, Samantha Lush and Ioana Rosu
Dans Condominium Corporation No 042 5177 v Kuzio, 2020 ABQB 152 [Kuzio], la Cour du Banc de la Reine de l’Alberta a déterminé que le paragraphe 32(5) de la Condominium Property Act n’invalide pas les règlements administratifs sur les condominiums qui restreignent ou interdisent les locations à court terme via des plateformes Web telles qu’Airbnb. En l’espèce, le conseil d’administration d’une association condominiale a demandé une injonction contre quatre propriétaires de logements qui énuméraient leurs unités sur des sites Web d’hébergement à court terme, ce qui, selon le conseil, était contraire aux règlements administratifs de l’association.
La Cour s’est d’abord penchée sur la question de savoir si un particulier qui occupe un logement en copropriété pendant une courte période conclut un bail ou a simplement un permis pour occuper le logement. Notant que les locataires d’Airbnb sont l’équivalent fonctionnel des clients de l’hôtel, la Cour a conclu que les locations via des plateformes en ligne comme Airbnb, où les parties ne concluent pas de contrat de location, sont des licences.
Bien que le paragraphe 32(5) de la Loi sur la propriété condominiale stipule qu'« aucun règlement administratif n’a pour effet d’interdire ou de restreindre la dévolution des logements ou tout transfert, bail, hypothèque ou autre transaction », la Cour a statué que l’article ne crée pas un droit illimité d’aliéner un logement en copropriété. La Loi sur la propriété condominiale crée un régime de vie communautaire dans le cadre de laquelle les propriétaires doivent accepter certaines restrictions à leur autonomie. La création d’un droit illimité à l’aliénation nuirait considérablement au pouvoir des conseils d’administration de condominiums de gérer une propriété. À ce titre, la Cour a interprété le paragraphe 32(5) comme permettant les règlements administratifs sur les condominiums qui restreignent l’aliénation par des moyens autres que le transfert, la location, l’hypothèque ou d’autres transactions.
Ayant déterminé que les règlements administratifs de l’association n’enfreignent pas la Loi sur la propriété condominiale, la Cour a conclu que l’inscription des unités sur des sites Web d’hébergement à court terme constituait un objectif commercial, car cela générait un revenu. Cela était contraire aux règlements administratifs et entraînerait un changement fondamental à la structure et au caractère de la copropriété. Ainsi, la Cour (i) a déclaré que les règlements administratifs de la société sont valides et interdisent les locations à court terme de style Airbnb et (ii) a émis une injonction contre les propriétaires énumérant leurs unités sur des sites Web d’hébergement à court terme.
La décision rendue dans l’affaire Kuzio s’écarte d’une affaire antérieure en Alberta selon laquelle les conseils d’administration de condominiums ne peuvent pas restreindre la capacité d’un propriétaire de partie privative de conclure des locations à court terme. Dans Condominium Corporation No 0312235 v Scott, 2015 ABQB 171, la Cour du Banc de la Reine de l’Alberta a adopté un règlement municipal sur les condominiums qui créait un bassin de logement locatif obligatoire parce qu’il limitait le droit des propriétaires à l’aliénation, qui comprenait le droit de choisir le mécanisme de location qu’un propriétaire souhaite utiliser. En revanche, Kuzio permet explicitement des contraintes sur certains mécanismes de location, reconnaissant que les propriétaires de condominiums n’ont pas les mêmes droits que les propriétaires de propriétés en fief simple et sont soumis à des règlements de copropriété.
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Traduction alimentée par l’IA.
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