Définition de technologie immobilière
La numérisation rapide du milieu de la construction a transformé l’immobilier, un secteur traditionnellement axé sur les actifs, en un véritable écosystème axé sur les données. On appelle la technologie qui sous-tend cette transformation « technologie immobilière » (proptech), un terme générique communément compris comme englobant plusieurs volets : les technologies financières (qui facilitent la négociation de biens immobiliers), l’économie de partage (qui met en relation les utilisateurs et les vendeurs d’espaces au moyen d’applications et de sites Web), les technologies de la construction (qui offrent des solutions pour la conception, la planification et la construction de bâtiments), les technologies juridiques (qui simplifient les transactions immobilières) et les bâtiments intelligents (qui optimisent le fonctionnement et la gestion des bâtiments).
La technologie immobilière est souvent alimentée par l’intelligence artificielle (IA) et l’Internet des objets (IDO). Les solutions de technologie immobilière reposent essentiellement sur de grandes quantités de données et en génèrent à leur tour. Les sociétés qui exercent leurs activités dans ce milieu sont souvent fondées sur des technologies novatrices, notamment des logiciels, des algorithmes, des bases de données, des méthodes de construction et des modèles d’affaires exclusifs. Il est donc essentiel de protéger ces innovations étant donné le rythme rapide auquel des avancées technologiques sont réalisées et la forte concurrence dans le secteur de la technologie immobilière.
Ce billet porte sur l’évolution du paysage canadien de la technologie immobilière, décrit certaines catégories de demandes de brevet déposées au cours des 10 dernières années, met en lumière certains litiges récents sur des brevets et présente des considérations stratégiques, tant pour les entreprises qui cherchent à protéger leur technologie que pour les acteurs de ce domaine qui évaluent ou concèdent sous licence ces outils, ou qui investissent dans ces derniers.
Brevets en technologie immobilière
À mesure que la technologie immobilière transformait la construction, la gestion et l’évaluation des bâtiments, la protection de l’innovation par des brevets s’est faite de plus en plus importante. En effet, les entreprises cherchent à obtenir une protection pour un éventail de technologies, et les données relevées sur les demandes déposées au Canada témoignent de cette dynamique. En analysant les codes de la classification internationale des brevets (CIB) (cadre mondial normalisé pour catégoriser les inventions par domaine technique) associés aux demandes de brevets déposées, on constate que, de 2016 à 2026 :- plus de 270 demandes de brevets canadiens ont été déposées concernant des systèmes de gestion de la consommation d’énergie des bâtiments (CIB G06Q 50/06). Cette catégorie comprend les plateformes de surveillance de la consommation d’énergie, l’analyse des données des compteurs intelligents, les systèmes d’optimisation du chauffage, de la ventilation et de la climatisation (CVC), la modélisation prédictive de la consommation d’énergie et d’autres outils visant à améliorer l’efficacité énergétique et la durabilité;
- plus de 240 demandes de brevets canadiens ont été déposées concernant des systèmes de technologies de l’information utilisés pour gérer la vente et le transfert d’actifs immobiliers (CIB G06Q 50/16). Ces demandes couvrent en grande partie les marchés numériques, les systèmes d’affichage des propriétés, les plateformes de traitement des baux et des transactions, ainsi que les outils axés sur les données pour l’établissement des prix et la gestion des actifs;
- plus de 190 demandes de brevets canadiens ont été déposées concernant des systèmes informatiques de gestion et de suivi de la construction de bâtiments (CIB G06Q 50/08). Ces demandes portent souvent sur des logiciels de gestion de projets de construction, des systèmes de surveillance de chantier, des plateformes de planification et de logistique, ainsi que des outils numériques qui intègrent des données en temps réel dans les processus de construction.
Ces données démontrent que l’innovation dans le domaine de la technologie immobilière ne se limite pas à un seul créneau, mais s’étend à de multiples segments de l’écosystème de l’immobilier et de la construction. À mesure que ce secteur continue d’évoluer, les activités relatives aux brevets demeureront vraisemblablement un indicateur clé de la direction que prendront le développement technologique et la concurrence, ce qui conférera un avantage concurrentiel à ceux qui développeront, déploieront et mettront en application de telles technologies.
Litiges sur des brevets visant des technologies immobilières
L’augmentation du nombre de demandes de brevet s’est accompagnée d’une hausse des litiges sur des brevets visant des technologies immobilières.
L’affaire dTechs EPM Ltd. c. British Columbia Hydro and Power Authority, 2023 CAF 115 est l’une des premières visant des technologies immobilières. Dans cette affaire, le brevet en question concernait de façon générale « la surveillance de l’utilisation des services publics, tels que l’électricité, pour détecter les divergences par rapport aux modèles normaux de consommation des services publics et, plus précisément, un système de détection de modèles indicatifs de vol de services publics d’électricité, comme dans la culture de marijuana en intérieur ». Ultimement, l’action en contrefaçon a été rejetée, et de nombreuses revendications du brevet ont été déclarées invalides.
Une autre affaire parmi les premières dans ce domaine est Greenblue Urban North America Inc. c. Deeproot Green Infrastructure, LLC, 2023 CAF 184, qui portait sur un système conçu pour favoriser la croissance des arbres en milieu urbain. Les brevets en cause ont été jugés valides et contrefaits, et une injonction a été rendue.
Dans l’affaire Solucore Inc. v. KJA Consultants Inc. (T-2620-25), le brevet en question vise de façon générale la gestion et l’évaluation de systèmes d’ascenseurs et d’escaliers mécaniques afin d’assurer une performance optimale. Par ordonnance rendue le 16 février 2026, la Cour fédérale a radié la déclaration et a accordé la permission de la modifier, car celle-ci ne définissait pas adéquatement les questions en litige, ne fournissait pas un avis suffisant quant aux activités qui constitueraient une contrefaçon du brevet et ne permettait pas aux défenderesses d’y répondre intelligemment. Les demanderesses ont jusqu’au 18 mars 2026 pour déposer une déclaration modifiée.
Plus récemment, l’affaire Verifi LLC v. Giatec Scientific Inc. (T-3901-25) concerne une technologie relative à un système de distribution et à une méthode de surveillance des propriétés du béton dans une cuve rotative, et l’affaire Strata Innovations v. Yude Rain Ecological (T-720-26) se rapporte à des cellules structurelles modulaires servant à soutenir des surfaces porteuses tout en offrant de l’espace pour retenir le sol et l’eau. Ces affaires sont encore au stade des plaidoiries.
Conclusion
À mesure que des entreprises continuent de déposer des demandes de brevet pour des technologies immobilières et que ces demandes se traduisent par des brevets délivrés, nous prévoyons une augmentation des litiges sur des brevets visant des technologies immobilières et des litiges concernant d’autres formes de propriété intellectuelle (PI), ainsi qu’un risque accru de contrefaçon dans tous les segments du secteur immobilier. Il sera de plus en plus nécessaire pour toute entreprise évoluant dans ce domaine de connaître la PI, en plus de faire preuve de diligence raisonnable sur les plans technique, juridique et commercial.
- Pour les consommateurs de technologies immobilières (propriétaires, promoteurs, gestionnaires d’actifs, prêteurs et autorités publiques) : les risques portent sur la propriété des données, la portée des licences, l’indemnisation, les droits de personnalisation, l’intégration aux systèmes existants et les droits résiduels sur les améliorations.
- Pour les entreprises de technologies immobilières : une attention particulière à la manière de protéger ses droits de PI (ou d’éviter de porter atteinte à de tels droits) est essentielle. Les entreprises qui négligent leur stratégie en matière de PI sont à risque d’allégations de contrefaçon de la PI de leurs concurrents, s’exposent à la perte de leur avantage concurrentiel et à l’érosion de la confiance sur le marché, et pourraient voir leur valorisation diminuer lors d’une cession.
