Définir la Proptech
La numérisation rapide de l’environnement bâti a transformé le secteur immobilier, qui était traditionnellement axé sur les actifs, en un véritable écosystème axé sur les données. La technologie à l’origine de cette transformation est communément appelée « proptech », un terme générique communément compris comme comprenant différents volets : fintech (facilite le commerce de biens immobiliers); économie partagée (jumelage des utilisateurs d’espace aux vendeurs d’espace au moyen d’applications et de sites Web); contech (solutions pour la conception, la planification et la construction d’immeubles); technologie juridique (rationalise les transactions immobilières); et bâtiments intelligents (optimise l’exploitation et la gestion des immeubles).
La technologie immobilière est souvent alimentée par l’intelligence artificielle (IA) IdO). Les solutions de technologie immobilière dépendent fortement des quantités importantes de données qu’elles génèrent, et les sociétés de technologie immobilière sont souvent fondées sur des technologies novatrices, notamment des logiciels exclusifs, des algorithmes, des bases de données, des méthodes de construction et des modèles d’affaires. La protection de ces innovations est cruciale compte tenu de la rapidité des progrès technologiques et de la forte concurrence dans le secteur de la proptech.
Ce blogue explorera l’évolution du paysage canadien de la proptech, décrivant certaines catégories de brevets déposés au cours des dix dernières années, soulignant certains litiges récents en matière de brevets et énonçant certaines considérations stratégiques, à la fois pour les entreprises qui cherchent à protéger leur technologie et pour les participants de l’industrie qui évaluent ces outils, octroient des licences ou investissent dans ces outils.
Brevets Proptech
À mesure que la proptech transforme la façon dont les bâtiments sont construits, gérés et valorisés, il devient de plus en plus important d’assurer l’innovation par la protection par brevet. Les entreprises cherchent à obtenir une protection pour un large éventail de technologies, et les données canadiennes sur les dépôts reflètent cette tendance. En analysant les codes « CIB » associés aux dépôts de brevets, qui constituent un cadre mondial normalisé pour catégoriser les inventions par domaine technique, entre 2016 et 2026 :
- Plus de 270 demandes de brevet canadien ont été déposées concernant des systèmes de gestion de la consommation d’énergie des bâtiments (CIB « G06Q 50/06 »). Cette catégorie comprend les plateformes de contrôle de l’énergie, l’analyse des compteurs intelligents, les systèmes d’optimisation du chauffage, de la ventilation et de la climatisation, la modélisation énergétique prédictive et d’autres outils visant à améliorer l’efficacité et la durabilité des bâtiments.
- Plus de 240 demandes de brevets canadiens ont été déposées relativement à des systèmes de technologie de l’information utilisés pour la gestion de la vente et du transfert de biens immobiliers (IPC « G06Q 50 / 16 »). Ces dépôts couvrent largement les marchés numériques, les systèmes d’inscription des propriétés, les plateformes de traitement des baux et des transactions et les outils fondés sur les données pour l’établissement des prix et la gestion des actifs.
- Plus de 190 demandes de brevet canadien ont été déposées concernant des systèmes informatiques de gestion et de surveillance de la construction de bâtiments (CIB « G06Q 50/08 »). Ces dépôts concernent souvent des logiciels de gestion de projets de construction, des systèmes de surveillance de chantier, des plateformes d’ordonnancement et de logistique et des outils numériques qui intègrent des données en temps réel dans les flux de travaux de construction.
Par conséquent, ces chiffres démontrent que l’innovation en proptech n’est pas isolée à un seul créneau, mais couvre plusieurs segments de l’écosystème de l’immobilier et de la construction. À mesure que le secteur continue d’évoluer, l’activité en matière de brevets devrait rester un indicateur clé de l’orientation du développement technologique et de la compétitivité, ce qui donnera un avantage concurrentiel à ceux qui développent, déploient et appliquent ces technologies.
Litiges en matière de brevets dans le domaine des technologies de l’information et de la communication (Proptech)
L’accélération des dépôts de demandes de brevets a également entraîné une augmentation des litiges en matière de brevets de proptech.
L’une des premières affaires de proptech a été dTechs EPM Ltd c. Colombie-Britannique Hydro and Power Authority, 2023 CAF 115, dans laquelle le brevet en cause se rapportait généralement à la « surveillance de l’utilisation des services publics, comme l’électricité, pour la modification des habitudes de consommation normales des services publics et, plus précisément, à un système de détection des habitudes indiquant le vol de services publics d’électricité, comme dans la culture intérieure de la marijuana ». En définitive, l’action en contrefaçon a été rejetée et bon nombre des revendications de brevets ont été jugées invalides.
Dans une autre affaire antérieure, Greenblue Urban North America Inc. c. Deeproot Green Infrastructure, LLC, 2023 CAF 184, la technologie en cause concernait un système conçu pour favoriser la croissance des arbres en milieu urbain. Les brevets en cause ont été jugés valides et contrefaits, et une injonction a été délivrée.
Dans l’affaire Solucore Inc c KJA Consultants Inc (T-2620-25), le brevet en cause porte généralement sur la gestion et l’évaluation des systèmes d’ascenseurs et d’escaliers roulants en vue d’assurer un rendement optimal. Par ordonnance datée du 16 février 2026, la Cour fédérale a radié la déclaration avec autorisation de modification parce qu’elle ne définissait pas adéquatement les questions en litige, ne donnait pas un avis suffisant quant aux activités qui seraient en contrefaçon du brevet ou ne permettait pas aux défendeurs de plaider intelligemment en réponse. Les demandeurs ont jusqu’au 18 mars 2026 pour déposer une nouvelle déclaration modifiée.
Plus récemment, Verifi LLC v Giatec Scientific Inc (T-3901-25) porte sur la technologie relative à un système de livraison et à une méthode de surveillance des propriétés du béton dans un contenant rotatif et Strata Innovations v Yude Rain Ecological (T-720-26) porte sur des cellules structurales modulaires pour soutenir les surfaces portantes tout en fournissant un espace vide pour retenir le sol et l’eau. Ces affaires en sont encore à l’étape des actes de procédure.
Conclusion
À mesure que les sociétés continuent de déposer des demandes de brevets de proptech et que ces demandes deviennent des brevets délivrés, nous nous attendons à ce que les litiges en matière de brevets de proptech et les litiges concernant d’autres formes de propriété intellectuelle (PI) accélèrent et augmentent le risque de contrefaçon de tous les segments verticaux du secteur immobilier. Toutes les entreprises actives dans ce domaine auront de plus en plus besoin de connaissances en matière de propriété intellectuelle, en plus de la diligence raisonnable sur les plans technique, juridique et commercial.
- Pour les consommateurs de technologies immobilières (propriétaires, promoteurs, gestionnaires d’actifs, prêteurs et autorités publiques) : les risques sont axés sur la propriété des données, la portée des licences, l’indemnisation, les droits de personnalisation, l’intégration aux systèmes existants et les droits résiduels aux améliorations.
- Pour les entreprises de proptech : il est essentiel de tenir dûment compte de la façon de protéger les droits de propriété intellectuelle (ou d’éviter de les enfreindre). Le fait de négliger la stratégie en matière de propriété intellectuelle rend les entreprises vulnérables aux plaintes pour violation de la propriété intellectuelle de leurs concurrents, les expose à une perte d’avantage concurrentiel et de confiance sur le marché, et peut entraîner une diminution de l’évaluation à la sortie de l’entreprise.
