Le zonage inclusif (ZI) est un outil d’aménagement qui exige que certains nouveaux projets résidentiels comprennent un pourcentage prescrit de logements abordables.
Le ZI a été introduit comme un outil de zonage unique en Ontario — il permettrait d’utiliser les règlements municipaux de zonage non seulement pour déterminer les usages permis dans un secteur donné, mais aussi comme moyen de contrôler le prix du marché des constructions autorisées par ce zonage.
Adoption des zones de zonage inclusif
Le ZI évolue en Ontario depuis sa première proposition par le gouvernement libéral en 2018. La vision initiale différait grandement de celle d’aujourd’hui, le gouvernement ayant proposé à l’époque un minimum obligatoire de 5 % à 10 % de logements abordables par projet, bien qu’il ait finalement retiré toute exigence minimale au moment de l’adoption. Le gouvernement progressiste-conservateur suivant a ensuite limité l’application du ZI aux zones de gares de transport en commun prioritaires (GTP) et, en 2021, la Ville de Toronto a adopté ses propres règlements municipaux sur le ZI.
Selon les modifications approuvées au Plan officiel et au règlement de zonage relatifs au ZI, les exigences en matière de logements abordables s’appliquaient aux projets qui :
- se trouvent dans une zone de marché de zonage inclusif;
- sont situés dans une gare de transport en commun prioritaire approuvée;
- respectent les seuils minimaux de 100 logements et de 8 000 mètres carrés de nouvelle surface de plancher résidentielle.
Modifications en 2025
Au moment de leur adoption, les règlements municipaux de Toronto prévoyaient une durée d’abordabilité de 99 ans et pouvaient exiger que jusqu’à 22 % de la surface de plancher résidentielle d’un immeuble soit consacrée à des logements abordables.
Compte tenu d’un marché immobilier ontarien profondément transformé, en mai 2025 la province a profondément remanié le régime en modifiant le Règl. de l’Ont. 232/18. Ces modifications imposent des plafonds qui ont préséance sur les politiques municipales, limitant :
- les exigences de logements abordables à un maximum de 5 % des logements ou de la superficie résidentielle brute;
- la durée d’abordabilité à un maximum de 25 ans.
Le 15 août 2025, la ministre des Affaires municipales et du Logement a rendu des décisions sur les modifications au Plan officiel adoptées par le conseil municipal de Toronto concernant 25 MTSA et 95 PMTSA, mettant ainsi en vigueur pour la première fois le ZI dans la Ville.
Situation actuelle et cadre législatif
Un nouveau rebondissement est survenu le 12 janvier 2026, lorsque l’Ontario a publié un projet de règlement élargissant les exemptions aux exigences de zonage inclusif à Toronto, Mississauga et Kitchener. Tout projet pour lequel une demande complète de modification de zonage, d’approbation du plan d’implantation ou de permis de construire est déposée au plus tard le 1er juillet 2027 serait exempté des obligations en matière de logements abordables.
Cela mène à l’état actuel du ZI en Ontario. Le 29 janvier 2026, à la suite de la clôture de la période de consultation publique, le Registre de la réglementation de l’Ontario a publié le Règl. de l’Ont. 15/26 modifiant le règlement sur le ZI pris en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire. La province a confirmé que les exigences relatives au zonage inclusif seraient temporairement suspendues dans les municipalités indiquées et de nouvelles dispositions transitoires ont été établies.
Selon le règlement :
« Un règlement municipal de zonage inclusif ne s’applique pas à un projet d’aménagement ou de réaménagement dans la ville de Kitchener, la ville de Mississauga ou la ville de Toronto si, avant le 1er juillet 2027 », certaines demandes d’aménagement ont été déposées, soit :
(a) une demande de modification au plan officiel (au besoin) et une demande de modification au règlement de zonage;
(b) une demande de permis de construire ou une demande d’approbation d’un plan d’implantation au titre du paragraphe 41 (4) de la Loi ou du paragraphe 114 (5) de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto.
Fait intéressant, le règlement vise uniquement les municipalités qui appliquent déjà le ZI. Il n’interdit pas directement l’adoption de nouveaux règlements municipaux sur le ZI par d’autres municipalités durant la période de suspension et ne modifie pas les dispositions transitoires antérieures.
Il importe aussi de souligner que l’exemption ne s’applique pas lorsqu’« un permis de construire a été délivré à l’égard du projet avant le 29 janvier 2026 », préservant ainsi l’application du ZI pour les projets déjà avancés sous le cadre réglementaire précédent.
Le ZI est passé de concept à mise en œuvre, puis à suspension en seulement quelques années. La prochaine étape de l’examen du ZI, prévue après juillet 2027, déterminera si le zonage inclusif redeviendra un outil central ou si cette tentative d’utiliser le zonage pour influencer les marchés sera entièrement repensée. Alors que l’Ontario continue d’ajuster le ZI, la suspension pourrait avoir des incidences importantes sur le calendrier et la faisabilité des projets dans les municipalités touchées. L’évaluation stratégique des voies d’approbation deviendra d’autant plus importante.
L’équipe du droit immobilier commercial de Bennett Jones possède une vaste expérience en matière de politiques provinciales et municipales d’aménagement du territoire et est bien placée pour accompagner les parties prenantes pendant cette période de suspension du ZI, ainsi qu’à plus long terme à mesure que ce cadre réglementaire évolue. Veuillez communiquer avec nous pour en savoir plus sur la manière dont notre équipe peut vous aider à naviguer dans ces changements.
