Introduction
On oublie souvent de calculer la part des impôts fonciers des locataires dans les baux commerciaux. Bien que l’obligation de payer les impôts fonciers soit rarement contestée, la méthode de calcul de la juste part de chacune des parties est souvent contestée. De nombreux baux ne précisent pas clairement la méthode particulière utilisée pour calculer la part des impôts fonciers revenant au locataire. Ils s’appuient plutôt sur le libellé général selon lequel le propriétaire déterminera la part du locataire « en agissant raisonnablement », ou conformément à « de bons principes comptables » ou « en utilisant la méthode de détermination que le propriétaire choisira ».
Sur le papier, cela peut sembler inoffensif. Après tout, le terme « raisonnable » semble juste. Dans la pratique, toutefois, cela peut laisser place à l’interprétation, et l’interprétation peut entraîner des différends.
La décision récente de la Cour d’appel de l’Ontario dans l’affaire 100 Bloor Street West Corporation c. Barry’s Bootcamp Canada Inc. souligne les risques de se fier à un libellé ambigu pour la répartition des taxes foncières dans les baux. Cette affaire illustre comment le fait de ne pas aborder clairement la méthode précise de calcul de l’impôt foncier peut entraîner des litiges coûteux et de l’incertitude pour les propriétaires et les locataires.
Le cas
Barry’s Bootcamp Canada Inc. (Barry’s), un studio de conditionnement physique haut de gamme, a conclu un bail à loyer hypernet (Bail) de 10 ans pour des locaux commerciaux au 100 Bloor Street West (Leased Premises), situé dans le prestigieux quartier Yorkville de Toronto. Aux termes du bail, Barry était responsable du loyer de base, des frais d’exploitation et des impôts fonciers attribuables aux locaux loués. Le bail accordait également au propriétaire, 100 Bloor Street West Corporation (100 Bloor), « un pouvoir discrétionnaire absolu » pour déterminer la part de Barry des impôts fonciers dans l’éventualité où un relevé d’imposition distinct n’était pas établi pour les lieux loués, pourvu qu’il agisse « de façon raisonnable ».
Le différend
Le litige porte sur la méthode utilisée pour calculer la part des impôts fonciers de Barry, notamment en ce qui a trait à la répartition des impôts fonciers pour le stationnement souterrain de l’immeuble. La Ville de Toronto a émis une seule facture fiscale globale pour l’ensemble de l’immeuble, qui comprenait l’espace commercial et le garage de stationnement. Par conséquent, les lieux loués n’ont pas fait l’objet d’une cotisation distincte et 100 Bloor a dû répartir les taxes entre ses locataires, y compris Barry’s, à son entière discrétion.
Barry’s s’est opposé au calcul par 100 Bloor des impôts fonciers dus pour les lieux loués et a présenté une requête à la Cour supérieure de justice de l’Ontario sur deux points clés :
Méthode de calcul de la part des impôts fonciers de Barry
Barry a contesté la méthode proposée par 100 Bloor pour attribuer les taxes foncières aux lieux loués en fonction de la « quote-part ». Selon la méthode de la quote-part, la quote-part de Barry au titre de l’impôt foncier serait fondée sur le pourcentage de la superficie de vente au détail qu’elle occupait (11,878 %). Barry a soutenu que cela était déraisonnable en vertu du bail parce que les lieux loués n’avaient pas de façade sur la rue Bloor et n’étaient accessibles que par une ruelle arrière. Barry’s a soutenu que cela rendait les lieux loués moins importants que les autres unités de commerce de détail de l’immeuble. En Ontario, les impôts fonciers sont perçus en fonction de la valeur marchande des biens immobiliers. La Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM) a attribué une fourchette d’évaluation de 4,06 pour 100 à 5,06 pour 100 aux locaux loués de Barry, et Barry a soutenu que sa part des impôts fonciers devrait refléter cette valeur inférieure.
Inclusion des taxes foncières du garage de stationnement dans l’obligation de Barry
Barry’s s’est également opposé à ce que 11,878 % des taxes foncières pour le garage de stationnement souterrain de l’immeuble lui soient facturées, ce qui, encore une fois, a été calculé selon la méthode de la quote-part, faisant valoir que le garage de stationnement ne faisait pas partie des locaux loués de Barry et que le bail n’exigeait pas que Barry’s contribue à ces taxes.
Le juge saisi de la requête a tranché en faveur de 100 Bloor sur la première question, concluant que la méthode de la quote-part était raisonnable aux termes du bail. Toutefois, en ce qui concerne la deuxième question, le juge a tranché en faveur de Barry, concluant que le bail n’exigeait pas que Barry paie les taxes foncières liées au garage. Le juge a également accordé à Barry des dépens d’indemnisation substantiels de 709 017,39 $ CA, critiquant la conduite de 100 Bloor comme étant « répréhensible ».
Étant donné que le compte de taxes foncières de la Ville de Toronto regroupait les taxes foncières pour les locaux de vente au détail et le garage de stationnement, la décision du juge exigeait que les taxes foncières du garage de stationnement soient déduites du compte de taxes foncières global avant de calculer la part de Barry des taxes foncières des lieux loués. Les parties ont été chargées d’effectuer cet ajustement, mais elles n’ont pas réussi à s’entendre. Barry’s a par la suite présenté une requête visant à obtenir un jugement déclaratoire portant que 100 Bloor doit répartir les taxes foncières de stationnement de garage selon la même méthode que celle appliquée au reste des taxes foncières attribuables aux lieux loués.
Barry’s a soutenu que 100 Bloor tentait injustement de réduire au minimum le montant des taxes de stationnement déduites. Initialement, 100 Bloor cherchait à tenir Barry responsable de 11,878 pour cent des taxes sur le stationnement, en appliquant la méthode de la quote-part. Toutefois, à la suite de la décision du juge saisi de la demande selon laquelle Barry n’était pas tenu de payer les taxes foncières liées au garage de stationnement100, Bloor a proposé de déduire seulement 5,03 % de la facture totale d’impôt foncier pour le garage de stationnement, même si le garage de stationnement occupait 33,2 % de la superficie de l’immeuble, en se fondant sur l’évaluation de la valeur actuelle de la MPAC. Barry’s a prétendu que 100 Bloor utilisait des méthodes de « mélange et de rapprochement » : l’utilisation agressive de la méthode de la quote-part pour calculer l’obligation fiscale de Barry, mais l’application de la méthode plus conservatrice de la valeur actuelle pour réduire le montant d’impôt déduit de la part de Barry.
Le juge saisi de la requête a accepté et a rendu un jugement déclaratoire portant que [traduction] « le locateur doit utiliser la même méthode pour calculer les taxes foncières attribuables au garage de stationnement situé au 100, rue Bloor Ouest que celle qu’il utilise pour calculer les taxes foncières attribuables aux lieux loués ». C’est de cette décision que 100 Bloor a interjeté appel.
L’appel
La Cour d’appel de l’Ontario a confirmé la décision du juge des requêtes, qui exigeait que 100 Bloor utilise une seule méthode uniforme pour calculer la part des impôts fonciers de Barry. Dans son jugement, la Cour d’appel de l’Ontario a confirmé la décision du juge saisi de la requête et a conclu ce qui suit :
Les méthodes incohérentes étaient déraisonnables
Premièrement, le Bail obligeait 100 Bloor à agir « de façon raisonnable » dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire. Le fait de combiner la méthode de la « quote-part » pour les lieux loués avec la méthode de la « valeur actuelle » pour le garage de stationnement était incompatible avec cette exigence.
La Cour a souligné que cette approche gonflait injustement le fardeau fiscal de Barry et contrevenait à l’intention du Bail d’assurer une répartition équitable des impôts.
Exigence d’une méthode unique
Deuxièmement, le bail stipulait que 100 Bloor pouvait attribuer les impôts fonciers « en utilisant la méthode de calcul que le locateur choisira ». La Cour d’appel de l’Ontario a conclu que cela signifiait que 100 Bloor devait utiliser une seule méthode pour calculer les impôts fonciers. La Cour a rejeté l’argument de 100 Bloor selon lequel elle pouvait appliquer différentes méthodes à différentes composantes de la propriété.
Équité dans la répartition des impôts
Troisièmement, la Cour a souligné que le « pouvoir discrétionnaire exclusif et absolu » du propriétaire ne lui permettait pas de maximiser le paiement de Barry aux dépens d’une juste détermination de sa part d’impôt foncier. Le rôle du propriétaire était de déterminer la « part » de Barry des impôts fonciers, et non de déterminer un montant qui maximiserait son propre gain financier.
Maximiser les profits
Enfin, la Cour a affirmé que, même si les parties commerciales ont le droit de maximiser leurs profits, cela ne les libère pas de l’obligation de respecter leurs engagements contractuels. Aux termes du bail, 100 Bloor s’est vu accorder le pouvoir de déterminer la part des impôts fonciers de Barry. Toutefois, plutôt que de déterminer véritablement la part de Barry, elle a cherché à déterminer un montant qui maximiserait le paiement de Barry. Il ne s’agissait pas d’un objectif que les parties pouvaient raisonnablement comprendre lorsqu’elles ont accordé ce pouvoir à 100 Bloor.
La décision
100 L’appel interjeté par Bloor à l’encontre de la décision sur la requête a été rejeté; toutefois, la Cour a autorisé l’appel de l’ordonnance relative aux dépens et a accueilli l’appel relatif aux dépens.
Leçons pratiques pour les propriétaires et les locataires
Cette affaire sert de mise en garde aux propriétaires et aux locataires, soulignant l’importance de la clarté, de la cohérence et de l’équité dans les contrats de location. Les tribunaux hésitent souvent à imposer des méthodes de calcul strictes lorsque le libellé du bail laisse un pouvoir discrétionnaire au propriétaire, pourvu que la méthode du propriétaire se situe dans une fourchette d’issues raisonnables. Toutefois, comme le démontre la présente affaire, des méthodes vagues ou incohérentes peuvent entraîner des différends coûteux.
En fin de compte, un bail qui laisse les calculs d’impôt à la discrétion vague du propriétaire suscite des désaccords et des batailles juridiques coûteuses. L’affaire 100 Bloor nous rappelle que, dans le domaine de la location commerciale, une rédaction et une négociation minutieuses des dispositions fiscales sont des éléments essentiels de saines pratiques de location commerciale.
