Mesures de sécurité : 
La Cour du Banc du Roi de l'Alberta clarifie la loi sur la garantie de privilège

La Cour du Banc du Roi de l'Alberta a fourni de nouvelles directives importantes concernant les délais des privilèges de construction. L'enregistrement d'un privilège de construction et d'un certificat de lis pendens (CLP) est un moyen efficace de garantir le paiement pour la main-d'œuvre, les matériaux ou les services fournis sur un projet de construction. Pour garantir que les réclamations de privilège soient déterminées en temps opportun, l'article 46(2) de la Loi sur le paiement rapide et les privilèges de construction, RSA 2000, c P-26.4 (la LPCLP) prévoit que, si un procès n'a pas eu lieu dans les 2 ans suivant la date d'enregistrement d'un CLP, une partie intéressée peut demander à la Cour de faire annuler le privilège et le CLP.

Cependant, une partie peut choisir de déposer une garantie auprès de la Cour pour remplacer les terrains et effacer le privilège et le CLP du titre foncier applicable. Dans ces circonstances, le délai de 2 ans prévu par la LPCLP s'applique-t-il toujours ? Dans l'affaire 1951789 Alberta Ltd c Britannia Block General Partnership Inc, 2026 ABKB 283 (Britannia Block), la Cour a confirmé que ce n'est pas le cas.

Contexte

Britannia Block concernait un projet de logements résidentiels à Calgary, Alberta (le Projet) détenu par Britannia Block General Partnership Inc. (Britannia). Le demandeur, 1951789 Alberta Ltd., opérant sous le nom de Urban Interiors Group (UIG), a fourni de la main-d'œuvre et des matériaux au Projet.

Au début de 2020, UIG a enregistré un privilège de construction contre les terrains du Projet (les Terrains) pour un montant d'environ 1,47 million de dollars canadiens. Une déclaration de réclamation et un CLP ont suivi six mois plus tard.

À la mi-2021, Britannia souhaitait vendre les Terrains et, pour ce faire, elle a cherché à annuler le privilège et le CLP des Terrains en déposant une caution de privilège auprès de la Cour pour un montant équivalent au privilège plus une garantie pour les frais (la Garantie). Le 21 juillet 2021, le juge des requêtes Mason a accordé une ordonnance à cet effet et les Terrains ont été vendus.

Au cours des années suivantes, le litige s'est poursuivi dans le cadre de trois actions : une demande introductive déposée par Britannia pour annuler le privilège, l'action en dette de UIG pour les matériaux et la main-d'œuvre impayés, et une action distincte de Britannia contre UIG pour des montants prétendument dus aux sous-traitants.

Décision du juge des requêtes

En 2025, Britannia a demandé que la Garantie soit annulée ou réduite. Bien que le juge des requêtes ait conclu que la réclamation de privilège n'était "certainement pas spécieuse", et malgré le fait que Britannia n'ait pas invoqué l'article 46(2) dans ses soumissions, il a ordonné que la Garantie soit annulée car plus de 2 ans s'étaient écoulés depuis l'enregistrement du CLP. UIG a fait appel de cette décision.

L'Appel

L'article 46(2) n'aurait pas dû être pris en compte

L'appel a été entendu par le juge Price, qui a conclu que le juge des requêtes avait commis une erreur dans sa décision pour trois raisons :

1. Le recours ordonné n'a pas été demandé par Britannia : Le juge Price a conclu que le juge des requêtes avait appliqué une disposition (l'article 46 de la LPCLP) qui n'avait été invoquée par aucune des parties. Le juge Price a estimé qu'en l'absence de consentement, les tribunaux devraient éviter d'accorder des recours non plaidés. En outre, le juge Price a conclu que statuer sur une question qui n'a pas été soulevée par l'une ou l'autre des parties prive celles-ci de la possibilité de présenter des preuves et des arguments sur cette question.
2. UIG a été privé d'équité procédurale : Le juge Price a conclu que, même si l'article 46(2) s'appliquait, le juge des requêtes n'a pas donné à UIG l'occasion de présenter des arguments sur les raisons du retard dans la poursuite de l'action. En conséquence, UIG a été privé de la possibilité de produire des preuves ou de présenter des arguments expliquant le retard. Le juge Price a également confirmé que le litige était complexe et que l'historique de l'affaire montrait une activité continue plutôt qu'une inaction ou un abandon. Il a également conclu que les deux parties avaient contribué au litige prolongé.
3. L'article 46(2) ne s'appliquait pas : Enfin, le juge Price a conclu que l'article 46 de la LPCLP s'applique uniquement lorsqu'un CLP n'a pas encore été annulé. Comme il n'y avait pas de privilège ou de CLP à annuler dans cette affaire, l'article 46 ne s'appliquait pas. En prenant cette décision, le juge Price a approuvé l'approche adoptée dans l'affaire Whitson Contracting Ltd c Pacific West Systems Supply Ltd, 2023 ABKB 309, où le juge des requêtes Schlosser a suggéré que, lorsqu'il n'y a plus de CLP à annuler, la voie la plus appropriée est une demande de rejet pour retard en vertu des Règles de procédure de l'Alberta.

Points clés à retenir

La décision du juge Price dans l'affaire Britannia Block fournit plusieurs rappels importants pour les parties impliquées dans des litiges de privilège de construction en vertu de la LPCLP :

1. Les droits de privilège sont une création législative et les tribunaux adopteront une interprétation stricte pour déterminer si un demandeur a droit à un privilège et une approche libérale quant à savoir à qui la LPCLP s'applique.
2. Le délai de 2 ans pour tenir un procès à partir de la date d'enregistrement d'un CLP prévu à l'article 46(2) de la LPCLP ne s'appliquera pas si le privilège a été effacé du titre par le dépôt d'une garantie auprès de la Cour ou autrement. En revanche, si un privilège et un CLP restent inscrits sur le titre des terrains concernés, les demandeurs de privilège devraient s'assurer de faire avancer l'action en temps opportun et de surveiller l'horloge des 2 ans pour réduire le risque de perdre la garantie fournie par un privilège.
3. Lorsque un privilège et un CLP ont été annulés et qu'il y a eu un retard excessif et injustifiable de la part d'un demandeur de privilège, la partie lésée devrait envisager une demande de rejet pour retard en vertu de la Division 6 des Règles de procédure de l'Alberta.
4. Les tribunaux devraient éviter d'accorder des recours non plaidés car cela prive les parties de la possibilité de présenter des preuves ou de faire des arguments juridiques éclairés.

Si vous avez des questions détaillées ou si vous avez besoin de conseils adaptés sur la manière dont les questions de paiement rapide et de privilège peuvent affecter votre projet, veuillez contacter l'un des membres de notre groupe de pratique en droit de la construction.