Transactions immobilières et modifications récentes à la Loi sur la gestion de l'environnement et au Règlement sur les sites contaminés

Le 1er février 2021, des modifications à la Loi sur la gestion de l'environnement (LGU) et des modifications connexes au Règlement sur les sites contaminés concernant le processus d'identification des sites contaminés sont entrées en vigueur. Une modification notable pour les avocats en immobilier commercial est le remplacement de l'ancien « profil du site » par une « déclaration de divulgation du site » dans le contexte d'une vente ou d'un réaménagement d'un site qui a été utilisé pour une activité industrielle / commerciale spécifique.

Déclarations de divulgation du site

Servant fondamentalement le même objectif qu'un profil de site, une déclaration de divulgation de site est un formulaire qui nécessite des informations sur les utilisations passées et présentes d'un site pour identifier l'exigence potentielle d'une enquête sur le site ou pour divulguer les utilisations passées qui peuvent avoir causé la contamination du sol à un acheteur potentiel dans le cadre de la diligence raisonnable. À moins qu'un acheteur n'y renonce à sa discrétion (tel que permis par le Règlement), un vendeur d'immeubles doit remettre une déclaration de divulgation de site à un acheteur 30 jours avant d'effectuer un transfert si le vendeur sait ou devrait raisonnablement savoir que le bien a été utilisé pour une utilisation industrielle ou commerciale spécifique précisée à l'annexe 2 du Règlement.

Le site Web Site Remediation met en évidence un nombre de changements fait à la liste de la liste des utilisations déclenchantes en vertu de l'annexe 2. Plusieurs exemptions ont également été ajoutées, y compris pour une propriété en cours de rezonage lorsqu'il n'y a aucun changement à l'activité ou au lotissement actif de l'annexe 2 afin d'entraîner un ajustement mineur des limites ou un regroupement de lots. Les différences les plus importantes entre le profil du site et les formulaires de déclaration d'information du site sont les obligations supplémentaires de fournir un résumé des utilisations du sol proposées et les renseignements utilisés pour remplir la déclaration de l'emplacement qui s'appliquent aux opérations d'utilisation du sol nécessitant l'approbation municipale et non à la vente d'une propriété.

Considérations

Les sites contaminés posent des risques commerciaux et financiers pour les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers, et une diligence raisonnable approfondie est toujours conseillée dans une transaction d'achat et de vente. Cependant, remplir et fournir une déclaration de divulgation du site implique du temps, des efforts et des coûts qui peuvent ne pas être disponibles et / ou utiles pour les parties. Pour cette raison, les contrats d'achat et de vente de la Colombie-Britannique contiennent généralement un libellé de renonciation standard pour les propriétés qui ont été assujetties à l'exigence pour un vendeur de fournir un profil de site en vertu de l'EMA.

Les utilisations supplémentaires qui déclenchent l'obligation de remettre une déclaration de site par un vendeur de biens immobiliers peuvent rendre plus probable qu'un vendeur voudra que l'acheteur renonce à cette exigence dans le cadre du processus de clôture. Si c'est le cas, les changements pertinents pour les praticiens de l'immobilier commercial dans le contexte des contrats d'achat et de vente qui contiennent le libellé de renonciation à la déclaration de divulgation du site sont minimes.