Les entrepreneurs, sous-traitants, fournisseurs et travailleurs de l’Alberta disposent généralement de seulement 60 jours après avoir terminé les derniers travaux sur un projet pour enregistrer un privilège de constructeur. Cette période est prolongée à 90 jours pour les travaux de béton et les travaux sur un site de puits de pétrole ou de gaz.
La Cour du Banc du Roi de l’Alberta a récemment réaffirmé dans Phoenix Treatment Systems Ltd c. 1924613 Alberta Ltd, 2025 ABKB 714 (Phoenix Treatment Systems) que toutes les activités ne constitueront pas des travaux assujettis à une sûreté permettant de prolonger le délai de 60 ou 90 jours. Comme l’a découvert le demandeur dans l’affaire Phoenix Treatment Systems, une mauvaise identification du dernier jour où des travaux assujettis à un privilège ont été effectués peut être fatale à un privilège de construction par ailleurs valide.
Le cas
Phoenix Treatment Systems Ltd (Phoenix) a terminé les travaux de plomberie au centre commercial Grande Cache le 22 mai 2024, à la suite d’un refoulement d’égout. Aucun contrat écrit ne régissait la mission. Le 3 juin 2024, à la demande du propriétaire, un représentant de Phoenix s’est rendu sur le site pour expliquer les travaux terminés à l’expert en sinistres de l’assureur du propriétaire. Le 1ᵉʳ août 2024, Phoenix a enregistré un privilège de construction sur la propriété, soit 59 jours après la réunion, mais 70 jours après avoir terminé les travaux de plomberie.
Phoenix a soutenu que la participation à la réunion constituait des « travaux sur ou concernant une amélioration » en vertu de la Loi sur les paiements rapides et les privilèges de construction de l’Alberta (PPCLA), ce qui suffisait à réinitialiser la période de 60 jours pour l’enregistrement. Le tribunal a conclu que la réunion a eu lieu près de deux semaines après l’achèvement des travaux physiques, qu’aucun travail n’a été effectué lors de la réunion et que la présence n’était pas prévue au contrat initial. Le tribunal a conclu que le fait d’expliquer des travaux terminés à un assureur ne constitue pas la prestation de services liés à une amélioration et a annulé le privilège.
Le cadre juridique
Les tribunaux de l’Alberta appliquent une approche à deux volets pour l’interprétation de la LPPCA. Tout d’abord, une interprétation stricte est appliquée pour déterminer si un demandeur de privilège a satisfait aux exigences relatives à l’enregistrement d’un privilège, car un privilège est un nouveau droit inconnu de la common law et les demandeurs de privilège doivent se conformer strictement au cadre législatif. Deuxièmement, une interprétation libérale est appliquée une fois le droit du demandeur de privilège établi pour interpréter les autres questions traitées dans la législation.
Appliquant ce cadre interprétatif bifurqué, la Cour dans l’affaire Phoenix s’est appuyée sur une longue série de décisions concernant ce qui constitue des travaux assujettis à une hypothèque pour arriver à sa conclusion :
- Hett c. Samoth Realty Projects Ltd, 1977 AltaSCAD 120 : Les services doivent être directement liés au processus de construction. Le développement de concepts, de la logistique, des demandes de zonage et des services juridiques et comptables fournis en lien avec un projet de développement ne constituait pas un travail assujetti à une hypothèque.
- Leduc Estates Ltd c. IBI Group, 1994 ABCA 5 : L’évaluation préliminaire, l’étude et la préparation de plans de lotissement visant à convertir des terres agricoles en propriétés résidentielles ne constituaient pas des travaux assujettis à un privilège, car ils n’étaient pas suffisamment liés à la construction.
- Peter Hemingway Architect Ltd c. Abacus Cities Ltd, 1980 ABCA 182 : les services architecturaux fournis en lien avec un projet qui n’a jamais abouti à une construction soutenaient néanmoins un privilège valide, car ces services étaient suffisamment liés à l’amélioration prévue.
- PTI Group Inc c. ANG Gathering & Processing Ltd, 2002 ABCA 89 : les services de restauration et d’hébergement fournis dans un camp adjacent à un droit de passage de pipeline actif étaient directement liés au processus de construction et soutenaient des demandes de privilège valides.
- Young EnergyServe Inc c. LR Ltd, 2021 ABQB 101 : les travaux de nettoyage, de revêtement et de réparation d’équipements industriels dans une usine à gaz constituaient de la maintenance plutôt que de la construction. Les travaux qui n’impliquent pas la construction, l’érection, la construction, le placement, le creusement ou le forage ne correspondent pas à la définition légale d’une « amélioration ».
- Hugomark Services Inc c. Ontario, 2010 ONSC 7033 : la présence à des réunions de résolution de réclamations postérieures à l’achèvement ne constitue pas la prestation de services sur le chantier et ne peut pas étendre les droits de privilège. Le juge de première instance a conclu que cette autorité s’appliquait directement aux faits dans l’affaire Phoenix Treatment Systems.
Pourquoi est-ce important?
Le principe qui se dégage de ces décisions est que les travaux susceptibles de faire l’objet d’une hypothèque doivent être liés au processus de construction physique. Bien que les travaux directement liés à la construction soient généralement admissibles, dans certaines circonstances, des travaux ou des services périphériques, comme la restauration, peuvent toujours être assujettis à un privilège.
Cependant, les activités postérieures à l’achèvement, comme assister à des réunions, répondre aux demandes de l’expert en sinistres et participer à la résolution des litiges, ne prolongeront probablement pas la période d’inscription, peu importe leur lien avec le contrat sous-jacent.
Tout entrepreneur, sous-traitant, fournisseur ou travailleur qui prévoit un litige de paiement devrait rapidement enregistrer un privilège de constructeur une fois les travaux terminés. Attendre la tenue de réunions ou la résolution des efforts peut faire perdre l’occasion d’enregistrer un privilège de construction.
Pour préserver vos droits, consultez un conseiller juridique dès que possible après avoir terminé vos travaux. Si vous avez des questions précises ou si vous avez besoin de conseils personnalisés sur la façon dont les questions relatives aux privilèges de construction peuvent affecter votre projet, veuillez communiquer avec l’un des auteurs ou l’un des membres de notre Groupe de pratique en droit de la construction.
