Dans Oliva c. Dickson (2025 ONSC 6666), la Cour supérieure de justice de l’Ontario a rendu une décision qui devrait capter l’attention des promoteurs, des vendeurs-constructeurs et de quiconque vend une propriété améliorée en Ontario. Cette affaire nous rappelle que la conformité au Code du bâtiment n’est pas simplement une question d’ordre administratif. Elle peut devenir à la fois une obligation contractuelle implicite et le fondement de la responsabilité délictuelle des années après la conclusion de l’opération.
Les faits (et pourquoi il ne s’agissait pas d’une opération typique)
Les vendeurs défendeurs ont acheté une propriété dans le canton de Hamilton et ont entrepris des rénovations importantes avant de la vendre aux demandeurs. Les travaux comprenaient la surélévation de la maison de quatre à six pieds (une modification structurelle majeure destinée à agrandir le sous-sol), l’installation d’une nouvelle fosse septique et la construction d’un garage. Un permis de construction a été obtenu pour le garage. Aucun permis n’a été obtenu pour l’élévation de la maison ou pour l’installation de la nouvelle fosse septique et le permis de garage ne couvrait pas les travaux de construction de la maison.
De plus, les demandeurs n’étaient pas des acheteurs passifs sans lien de dépendance. L’un d’eux travaillait sur place comme « superviseur de chantier » rémunéré, supervisait les travaux de construction et s’est ensuite installé dans la maison avant la fermeture.
Des années après la clôture, à la suite de problèmes d’inondation, les demandeurs se sont renseignés auprès de la municipalité et ont découvert qu’aucun permis de construction n’avait jamais été délivré pour les travaux de construction ou l’installation septique. La municipalité a indiqué que pour rendre la propriété conforme, il faudrait présenter des demandes de permis et des documents à l’appui.
Les demandeurs ont fait une réclamation en vertu de leur assurance titres et ont recouvré plus de 400 000 $ CA, qu’ils ont utilisés pour entreprendre des travaux de construction et de renforcement structurel supplémentaires. Ils ont alors intenté un procès aux vendeurs.
Y a-t-il eu violation de la convention d’achat-vente?
La Cour s’est d’abord demandé si les défendeurs avaient violé des conditions expresses de la convention d’achat-vente (PAA). Elle a conclu que non. L’APS ne contenait aucune déclaration explicite selon laquelle des permis de construction avaient été obtenus, et la clause de l’entente dans son ensemble limitait les déclarations contractuelles à celles énoncées dans le document lui-même.
Toutefois, l’analyse ne s’est pas arrêtée là. La Cour s’est penchée sur la question de savoir s’il existait une condition implicite. Appliquant le critère de l’« observateur d’office », la Cour s’est demandé si, au moment de la conclusion du contrat, les parties auraient répondu « bien sûr » si on leur avait demandé si les rénovations étaient conformes à la loi de l’Ontario, y compris le Code du bâtiment. Compte tenu des importantes modifications apportées à la structure — en particulier le fait de soulever la maison de plusieurs pieds — la Cour a conclu que la conformité au Code du bâtiment était une condition implicite de la PAA. Il s’agit d’un point important à retenir du contrat. Même lorsqu’une PAA contient une clause d’entente complète et qu’elle ne contient pas de déclaration explicite de permis, un tribunal peut tout de même sous-entendre une condition exigeant le respect de la loi lorsque la nature de l’opération l’exige. Les vendeurs-constructeurs ne peuvent pas présumer que silence équivaut protection.
Obligation de diligence et norme de diligence
Les demandeurs ont également présenté une réclamation pour négligence. S’appuyant sur le raisonnement de la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Winnipeg Condominium Corporation No. 36 c. Bird Construction Co., la Cour a confirmé que les entrepreneurs — et, par extension, les vendeurs ‐ constructeurs — peuvent avoir une obligation de diligence en matière délictuelle lorsque la négligence dans la construction crée un danger réel et important. En l’espèce, les défendeurs n’étaient pas des vendeurs passifs. Ils avaient eux-mêmes entrepris la construction de la structure. Par conséquent, ils avaient une obligation de diligence envers les acheteurs.
La question plus nuancée était de savoir s’il y avait eu manquement à la norme de diligence. Notamment, il n’y avait aucune preuve d’effondrement structurel ou de défaillance visible. Il n’y avait pas de fissures importantes suggérant un tassement, aucun mouvement observable et aucune opinion d’expert concluant que la maison était dangereuse ou inhabitable. L’expert des demandeurs a témoigné que les semelles de fondation standard n’ont pas été observées dans des excavations limitées, mais il n’a pas pu confirmer leur absence de façon définitive sans la pleine exposition des fondations.
Malgré cela, la Cour a conclu à un manquement à la norme de diligence. Un entrepreneur raisonnablement compétent effectuant des modifications structurales de cette ampleur aurait obtenu les permis requis, obtenu les dessins appropriés et effectué des inspections. Le fait de ne pas se conformer au Code du bâtiment et au régime de permis de l’Ontario était inférieur à la norme à laquelle on s’attend d’un constructeur raisonnablement compétent.
Le message est clair : la négligence n’exige pas une défaillance catastrophique. Le non-respect du code du bâtiment peut en soi constituer un manquement à la norme de diligence.
L’analyse des dommages
Bien que les demandeurs aient établi à la fois la violation de contrat (par l’entremise de la condition implicite) et la violation de la norme de diligence, l’analyse des dommages ‐ intérêts a limité considérablement leur indemnisation.
En ce qui concerne le système septique, la preuve était convaincante. Il a été installé trop près de la maison et du puits d’eau et n’était pas conforme aux exigences réglementaires. Les problèmes de contamination ont été prouvés. Sur cette question, les demandeurs ont établi la perte réelle et des dommages-intérêts ont été accordés.
La demande relative à l’élévation de la maison a été beaucoup moins accueillie. Les demandeurs réclamaient des dommages-intérêts substantiels, y compris des mesures correctives structurelles et sous-jacentes. Toutefois, la Cour a conclu que la preuve était insuffisante pour établir que la maison n’était pas sécuritaire ou qu’une réparation aussi importante était nécessaire. Il n’y avait pas de preuve concluante de l’absence de semelles de fondation adéquates, ni de preuve de détresse structurale réelle.
Finalement, un jugement a été rendu au montant de 57 701,87 $ CAN, en grande partie attribuable aux déficiences septiques plutôt qu’à l’élévation de la maison.
Principaux points à retenir pour les clients du secteur immobilier commercial
Bien que la présente affaire ait été soulevée dans un contexte résidentiel, les conséquences pour les vendeurs ‐ constructeurs commerciaux et les promoteurs sont importantes.
Premièrement, la conformité au Code du bâtiment peut devenir une obligation contractuelle implicite. Si vous agissez à titre de constructeur et que vous vendez l’immeuble amélioré, un tribunal peut sous-entendre que vous vous conformez à la loi dans votre PSA, même en l’absence de déclarations expresses.
Deuxièmement, la norme de diligence en matière de négligence intègre le régime du Code du bâtiment. Un constructeur raisonnablement compétent en Ontario obtient les permis et les inspections exigés. Sauter ce processus crée un risque de litige, même lorsqu’aucune défaillance structurelle n’est apparente.
Troisièmement, la participation active de l’acheteur n’élimine pas le risque. En l’espèce, l’acheteur a supervisé la construction, a pris des photographies des travaux et a emménagé avant la clôture. Cela ne dégageait pas le vendeur de sa responsabilité.
Quatrièmement, l’assurance de titres n’est pas une protection complète. Les demandeurs ont recouvré des sommes importantes en vertu de leur police d’assurance titre et ont poursuivi les vendeurs. L’assurance peut répondre à certains défauts, mais elle n’éteint pas le risque de responsabilité en aval.
Pour les propriétaires d’immeubles commerciaux, les vendeurs-constructeurs et les promoteurs, le message pratique est clair : les permis coûtent moins cher que les litiges. Le régime du Code du bâtiment n’est pas simplement administratif; il définit les attentes contractuelles et la norme juridique de diligence. Si on n’en tient pas compte, on peut gagner du temps au départ, mais cela peut coûter très cher des années plus tard.
Permis de construire : lectures complémentaires
Ce blog est le dernier d’une série de blogs et d’articles rédigés par Bennett Jones sur la question des permis de construire. Voir aussi:
