Dans l’affaire Oliva v. Dickson (2025 ONSC 6666), la Cour supérieure de justice de l’Ontario a rendu une décision qui devrait retenir l’attention des promoteurs, des vendeurs-entrepreneurs et de quiconque vend des propriétés rénovées en Ontario. L’affaire nous rappelle que le respect du Code du bâtiment n’est pas simplement une question d’ordre administratif. Elle peut devenir à la fois une obligation contractuelle implicite et le fondement d’une responsabilité délictuelle, même des années après la clôture.
Les faits (et pourquoi il ne s’agissait pas d’une opération typique)
Les vendeurs défendeurs ont acheté une propriété dans le canton de Hamilton et ont entrepris des rénovations importantes avant de la vendre aux demandeurs. Les travaux comprenaient l’élévation de la maison de quatre à six pieds (une modification structurelle majeure destinée à agrandir le sous-sol), l’installation d’une nouvelle fosse septique et la construction d’un garage. Un permis de construction a été obtenu pour le garage. Aucun permis n’a été obtenu pour l’élévation de la maison ou pour l’installation de la nouvelle fosse septique et le permis de construction du garage ne couvrait pas les travaux de structure sur la maison.Pour compliquer davantage les choses, les demandeurs n’étaient pas des acheteurs passifs et indépendants. L’un d’eux a travaillé sur le site en tant que « superviseur de chantier » rémunéré, a supervisé la construction et a ensuite emménagé dans la maison avant la clôture.
Des années après la clôture, à la suite de problèmes d’inondation, les demandeurs se sont renseignés auprès de la municipalité et ont découvert qu’aucun permis de construction n’avait jamais été délivré pour les travaux de structure ou l’installation de la fosse septique. La municipalité a indiqué que, pour rendre la propriété conforme, il faudrait présenter une demande de permis et des pièces justificatives.
Les demandeurs ont présenté une demande d’indemnisation aux termes de leur assurance titres et ont obtenu plus de 400 000 dollars canadiens, qu’ils ont utilisés pour entreprendre des travaux de construction et de renforcement structurel supplémentaires. Ils ont ensuite intenté une action en justice contre les vendeurs.
Y a-t-il eu violation de la convention d’achat et de vente?
La Cour a d’abord examiné si les défendeurs avaient enfreint les clauses expresses de la convention d’achat et de vente (CAV). Elle a conclu qu’ils ne l’avaient pas fait. La CAV ne contenait aucune déclaration explicite indiquant que les permis de construction avaient été obtenus, et la clause d’intégralité de l’entente limitait les déclarations contractuelles à celles énoncées dans le document lui-même.
Cependant, l’analyse ne s’est pas arrêtée là. La Cour s’est penchée sur la question de savoir s’il existait une clause implicite. Pour appliquer le critère de l’observateur objectif, la Cour a demandé si, au moment de la conclusion de la convention, les parties auraient répondu « bien sûr » à la question de savoir si les rénovations seraient conformes aux lois de l’Ontario, y compris au Code du bâtiment. Étant donné les modifications structurelles importantes, notamment l’élévation de la maison de plusieurs pieds, le tribunal a conclu que le respect du Code du bâtiment était une condition implicite de la CAV. Il s’agit d’un élément essentiel à retenir de cette convention. Même lorsqu’une CAV contient une clause d’intégralité de l’entente et qu’il n’y a aucune déclaration explicite de permis, un tribunal peut tout de même laisser entendre qu’une clause exige la conformité légale lorsque la nature de l’opération l’exige. Les vendeurs-entrepreneurs ne peuvent pas présumer que le silence est synonyme de protection.
Obligation de diligence et norme de diligence
Les demandeurs ont également présenté une demande en négligence. En s’appuyant sur le raisonnement de la Cour suprême du Canada dans l’affaire Winnipeg Condominium Corporation No. 36 c. Bird Construction Co., la Cour a confirmé que les entrepreneurs – et par extension, les vendeurs-entrepreneurs – peuvent avoir une obligation de diligence en matière délictuelle lorsque des travaux de construction ayant mal été exécutés créent un danger réel et substantiel. Ici, les défendeurs n’étaient pas des vendeurs passifs. Ils avaient entrepris eux-mêmes la construction structurelle. Par conséquent, ils avaient un devoir de diligence envers les acheteurs.
La question plus nuancée était de savoir si la norme de diligence avait été enfreinte. Il convient de noter qu’il n’y avait aucun signe d’effondrement structurel ou de défaillance visible. Il n’y avait aucune fissure importante suggérant un tassement, aucun mouvement observable et aucune opinion d’expert concluant que la maison était dangereuse ou inhabitable. L’expert des demandeurs a témoigné que des semelles standard n’ont pas été observées lors de travaux d’excavation limités, mais n’a pas pu confirmer catégoriquement leur absence sans une exposition complète des fondations.
Malgré cela, la Cour a conclu à un manquement à la norme de diligence. Un entrepreneur raisonnablement compétent qui entreprend des modifications structurelles de cette ampleur aurait obtenu les permis requis, se serait procuré les plans appropriés et aurait procédé à des inspections. Le non-respect du Code du bâtiment de l’Ontario et du régime de permis n’a pas satisfait aux normes attendues d’un entrepreneur raisonnablement compétent.
Le message est clair : la négligence n’implique pas nécessairement une défaillance catastrophique. Le non-respect du régime du Code du bâtiment peut en soi constituer un manquement à la norme de diligence.
L’analyse des dommages
Bien que les demandeurs aient établi à la fois la rupture de la convention (via la clause implicite) et le non-respect de la norme de diligence, l’analyse des dommages-intérêts a considérablement limité leur indemnisation.
Pour ce qui est de la fosse septique, les preuves étaient convaincantes. Elle a été installée trop près de la maison et du puits d’eau et n’était pas conforme aux exigences réglementaires. Des problèmes de contamination ont été prouvés. À ce sujet, les plaignants ont établi l’existence d’un préjudice réel et ont obtenu des dommages-intérêts.
La réclamation relative à l’élévation de la maison a eu beaucoup moins de succès. Les demandeurs ont réclamé des dommages-intérêts importants, notamment des travaux de reprise en sous-œuvre et de remise en état de la structure. Cependant, le tribunal a estimé que les preuves étaient insuffisantes pour établir que la maison était dangereuse ou qu’une remise en état aussi importante était nécessaire. Il n’y avait aucune preuve de l’absence de fondations adéquates ni aucun signe de détérioration structurelle réelle.
En fin de compte, un jugement d’une valeur de 57 701,87 dollars canadiens a été rendu, en grande partie attribuable aux déficiences de la fosse septique plutôt qu’à l’élévation structurelle de la maison.
Principaux points à retenir pour les clients du secteur immobilier commercial
Bien que cette affaire ait été soulevée dans un contexte résidentiel, les répercussions pour les vendeurs-entrepreneurs et les promoteurs commerciaux sont importantes.
Premièrement, le respect du Code du bâtiment peut devenir une obligation contractuelle implicite. Si vous agissez en tant que constructeur et vendez la propriété rénovée, un tribunal pourrait présumer que votre CAV est conforme à la loi, même en l’absence de déclarations explicites.
Deuxièmement, la norme de diligence en cas de négligence intègre le régime du Code du bâtiment. Un entrepreneur raisonnablement compétent en Ontario obtient les permis et les inspections nécessaires. Le fait de ne pas suivre cette procédure entraîne un risque de litige, même en l’absence de défaillance structurelle apparente.
Troisièmement, la participation active de l’acheteur n’élimine pas le risque. Dans ce cas, l’acheteur a supervisé la construction, pris des photos des travaux et emménagé avant la clôture. Cela n’a pas dégagé le vendeur de sa responsabilité.
Quatrièmement, l’assurance titres n’est pas une protection absolue. Les demandeurs ont recouvré des sommes importantes aux termes de leur police d’assurance titres et ont tout de même intenté une action contre les vendeurs. L’assurance peut couvrir certains défauts, mais elle n’élimine pas la responsabilité en aval.
Pour les propriétaires d’immeubles commerciaux, les vendeurs-entrepreneurs et les promoteurs, le message est simple : les permis sont moins coûteux que les litiges. Le régime du Code du bâtiment n’est pas seulement administratif; il définit les attentes contractuelles et la norme de diligence légale. Ignorer le problème peut faire gagner du temps à court terme, mais cela peut se révéler très coûteux des années plus tard.
Problèmes liés aux permis de construction : Lectures complémentaires
Ce billet est le plus récent d’une série de billets et d’articles rédigés par Bennett Jones sur la question des permis de construction. Voir également :
