Comme on dit, il n’y a que deux certitudes dans la vie : la mort et les impôts. Sauf si, comme dans le cas de Miculinic Investment Corp. v. 2303515 Ontario Inc., et al., vous devez payer la taxe exigible sur l’achat d’un immeuble à usage mixte sans avoir établi clairement la répartition du prix d’achat entre les parties résidentielle et commerciale. En l’espèce, il y avait très certainement de l’incertitude.
Contexte et aperçu des opérations
Le 4 août 2021, Miculinic Investment Corp. (le « vendeur ») a conclu une convention d’achat et de vente (la « convention d’achat et de vente ») avec 2303515 Ontario Inc. et 1000029174 Ontario Inc. (l’« acheteur ») en vue de vendre un immeuble à usage mixte résidentiel et commercial pour 11 500 000 $ CA. La PSA contenait un formulaire type à remplir dans la disposition vierge indiquant que la taxe de vente harmonisée (TVH) était « incluse » dans le prix d’achat. Le SPA n’établissait pas le montant de TVH dû, ni la partie de la propriété qui était résidentielle par rapport à la partie commerciale (ce qui, dans ce cas, avait une incidence sur le montant de TVH dû). Le différend a pris naissance lorsque le vendeur a préparé un état des rajustements indiquant qu’une plus grande partie de l’immeuble était destinée à un usage résidentiel que ce que l’acheteur avait calculé, ce qui signifie qu’une TVH moins élevée était payable.
Comme l’acheteur établirait lui-même sa cotisation de TVH et demanderait des crédits de taxe sur les intrants pour compenser entièrement la TVH due à l’Agence du revenu du Canada (l’ARC), l’incidence pour l’acheteur d’une TVH moins élevée était, en termes simples, un prix d’achat plus élevé. Les parties ont finalement conclu une entente à la date de clôture, qui prévoyait essentiellement que l’acheteur remettrait à l’ARC toute TVH qu’il lui devait. Les parties ont conclu l’opération sous réserve du règlement de ce différend et l’acheteur a par la suite déposé sa déclaration de TVH auprès de l’ARC.
HST Rafraîchissement
À titre de rappel, rappelez-vous que, conformément à la Excise Tax Act (la Loi), l’acheteur d’un immeuble est généralement tenu de payer la TVH, à moins qu’il n’y ait une exemption expresse (comme dans le cas d’un immeuble résidentiel d’occasion). Le vendeur est tenu de percevoir et de remettre la taxe. Toutefois, lorsque l’acheteur est un inscrit à la TVH et qu’il satisfait à certains autres critères, le vendeur n’est généralement pas tenu de percevoir la TVH et l’acheteur doit plutôt établir sa cotisation de taxe. Normalement, l’acheteur établit lui-même la cotisation de taxe dans la déclaration de TVH applicable, mais demande un crédit de taxe sur les intrants correspondant, ce qui donne lieu à un montant nul dû.
La vente de plusieurs propriétés à un prix d’achat unique revêt souvent le caractère de la propriété dominante, c’est-à-dire que le statut de la TVH de cette propriété dominante régit la vente dans son ensemble. Toutefois, les immeubles résidentiels et commerciaux sont expressément séparés en vertu de la Loi, de sorte que chaque parcelle distincte est assujettie à la TVH. De plus, lorsque plusieurs articles sont vendus pour un seul prix d’achat, la Loi exige généralement que la contrepartie soit répartie « raisonnablement » entre ces articles. Par conséquent, il y a obligation de répartir le prix d’achat entre les parties résidentielle et commerciale d’un immeuble dans le cadre d’une transaction.
Analyse et décision du tribunal
Au moment où l’affaire a été entendue par le juge Pollack, l’ARC avait évalué la déclaration de revenus de l’acheteur et avait accepté la répartition faite par l’acheteur. Néanmoins, la venderesse a fait valoir que la répartition proposée était conforme à la pratique antérieure, fondée sur des conseils professionnels, et qu’elle était conforme à l’utilisation réelle de la propriété, qui comprenait environ 8 acres où se trouvait la maison résidentielle (avec les pelouses environnantes).
Le vendeur a également déposé une expertise pour étayer sa position. Le vendeur a produit sa propre évaluation de l’ARC, qui a accepté la position du vendeur sur la répartition entre les immeubles commerciaux et les immeubles résidentiels dans ses déclarations de revenus antérieures (fondée sur diverses dépenses et divers revenus lorsqu’il était propriétaire de l’immeuble). Le vendeur a demandé la réouverture de l’affaire sur le fondement de cette nouvelle preuve, mais le juge Pollack l’a rejetée.
La Cour d’appel a conclu, entre autres, que le juge Pollack avait commis une erreur en n’interprétant pas l’accord dans son ensemble en examinant « les termes de l’accord et le fondement factuel au moment où l’accord a été conclu pour déterminer les intentions objectives des parties », comme l’exige la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Sattva Capital Corp. v. Creston Moly Corp.
La Cour supérieure de justice (la « Cour »), qui a entendu de nouveau la décision de la Cour d’appel, a également procédé à une analyse de la disposition relative à l’APS et à la TVH afin de déterminer les attentes raisonnables et les intentions objectives des parties.
La position de l’acheteur était que le libellé de la PAA était clair et signifiait que, peu importe ce que l’ARC détermine comme étant « une telle taxe », le montant inclus dans le prix d’achat et, par conséquent, déduit du solde dû à la clôture au vendeur.
La Cour était d’avis qu’il était possible de soutenir que la disposition sur la TVH dans le cadre de l’APS n’était pas ambiguë en fait, puisque la disposition pertinente dans le cadre de l’APS prévoyait que, peu importe la taxe que l’ARC avait déterminé comme étant due par l’acheteur, elle devait être incluse dans le prix d’achat. Par conséquent, les parties ont accepté le risque et l’incertitude associés à une décision de l’ARC, à savoir que l’ARC pourrait imposer la TVH différemment de ce qu’elle a fait dans d’autres contextes. La Cour a conclu qu’il n’y avait aucune preuve que les parties s’étaient engagées dans le cadre de l’EPA en s’attendant à ce que la TVH corresponde à un certain montant ou soit calculée en fonction de la pratique antérieure. En outre, le vendeur n’était pas une partie non avertie.
En conclusion, la Cour a conclu que, bien que l’ARC ait apparemment rendu des décisions contradictoires au sujet de la cotisation que le vendeur avait reçue par rapport à la cotisation que l’acheteur avait obtenue dans le cadre de l’opération en question, c’est la cotisation que l’acheteur a reçue qui prévaut en l’espèce, étant donné que le terme « cet impôt » utilisé dans le SPA renvoie à l’impôt réputé exigible en vertu de cette opération précise.
Incidences pratiques et principaux points à retenir
Il convient de noter que si le CAA avait précisé que la TVH s’ajoutait au prix d’achat, cette question ne se serait pas posée, car le montant de TVH payable n’aurait eu aucune incidence sur le vendeur.
Voici donc les principaux points à retenir de ce cas :
- dans les cas où il est précisé que la TVH doit être incluse dans le prix d’achat, il faut tenir compte du type d’immeuble dont il s’agit et déterminer si une partie de l’immeuble peut être exonérée
- de la TVH. Si vous avez affaire à un immeuble à usage mixte, faites toujours preuve de prudence et précisez la répartition du prix d’achat dès le départ
- en tant qu’acheteur, il est prudent de demander des déclarations et des garanties au vendeur concernant l’utilisation de l’immeuble et, si vous vous fiez au fait qu’une partie de l’immeuble est
- exonérée de la TVH, les détails nécessaires pour les confirmer.
- Il y a de nombreuses incertitudes dans la vie, mais le montant de la TVH exigible à l’achat d’un immeuble à usage mixte n’a pas à en faire partie.
Remarque : Le montant de la taxe à payer ainsi que la répartition du prix d’achat entre les parties résidentielle et commerciale peuvent toujours faire l’objet d’une nouvelle cotisation par l’ARC.
