Comme le dit l’expression célèbre, il n’y a que deux certitudes dans la vie : la mort et les impôts. À moins que, comme dans l’affaire Miculinic Investment Corp. v. 2303515 Ontario Inc., et al., vous soyez aux prises avec un montant d’impôt à payer sur l’achat d’une propriété à usage mixte sans une répartition claire du prix d’achat entre les portions résidentielle et commerciale. Dans cette affaire, il y avait très certainement de l’incertitude.
Contexte et aperçu de l’opération
Le 4 août 2021, Miculinic Investment Corp. (la Vendeuse) a conclu une convention d’achat-vente (la Convention) avec 2303515 Ontario Inc. et 1000029174 Ontario Inc. (l’Acheteuse) afin de vendre un immeuble à usage mixte résidentiel et commercial pour 11 500 000 dollars canadiens. La Convention contenait une clause type à remplir qui stipulait que la taxe de vente harmonisée (TVH) était « comprise dans » le prix d’achat. La Convention ne précisait pas le montant de la TVH à payer ni la portion de la propriété qui était résidentielle par rapport à la portion commerciale (ce qui, dans cette affaire, avait une incidence sur le montant de TVH à payer). Le différend est survenu lorsque la Vendeuse a préparé un état des rajustements indiquant qu’une plus grande partie de la propriété était affectée à un usage résidentiel que ce que l’Acheteuse avait calculé, ce qui signifiait que la TVH à payer était moindre.
Étant donné que l’Acheteuse autocotisait la TVH et demandait des crédits de taxe sur les intrants pour compenser intégralement la TVH à payer à l’Agence du revenu du Canada (l’ARC), l’impact pour l’Acheteuse d’une TVH moins élevée se traduisait, tout simplement, par un prix d’achat plus élevé. Les parties ont finalement conclu un accord à la date de clôture, qui stipulait essentiellement que l’Acheteuse verserait toute TVH due à l’ARC. Les parties ont conclu l’opération sous toute réserve de l’arbitrage de ce différend et l’Acheteuse a ensuite produit sa déclaration de TVH auprès de l’ARC.
Rappel sur la TVH
À titre de rappel, en vertu de la Loi sur la taxe d’accise (la Loi), un acheteur d’un immeuble est généralement obligé de payer la TVH, à moins qu’il n’existe une exemption explicite (comme pour les immeubles résidentiels usagés). Le vendeur est obligé de percevoir et de verser la taxe. Cependant, lorsque l’acheteur est un inscrit à la TVH et satisfait à certains autres critères, le vendeur n’a généralement pas à percevoir la TVH et l’acheteur doit plutôt autocotiser la taxe. Dans le cours normal des affaires, l’acheteur autocotise la taxe dans la déclaration de TVH applicable, mais réclame un crédit de taxe sur les intrants correspondant, ce qui se traduit par un montant nul à payer.
La caractéristique de la propriété dominante est souvent utilisée en cas de vente de plusieurs propriétés pour un seul prix d’achat, c’est-à-dire que le statut de cette propriété dominante au titre de la TVH régit l’ensemble de la vente. Cependant, en immobilier, les fins résidentielles et commerciales sont expressément distinctes en vertu de la Loi. Par conséquent, chaque parcelle est traitée individuellement aux fins de la TVH. De plus, lorsque plusieurs articles sont vendus pour un seul prix d’achat, la Loi exige généralement que le prix soit réparti de façon « raisonnable » entre ces articles. Par conséquent, il est de rigueur de répartir le prix d’achat entre la portion résidentielle et la portion commerciale d’un immeuble dans une opération.
Analyse et décision de la Cour
Au moment où l’affaire a été entendue devant la juge Pollack, l’ARC avait établi une cotisation pour la déclaration de revenus de l’Acheteuse et accepté la répartition de l’Acheteuse. Néanmoins, la Vendeuse a soutenu que sa répartition proposée était conforme aux pratiques passées, sur la base de conseils professionnels, et qu’elle correspondait à l’utilisation réelle de la propriété, qui comprenait environ huit acres où se trouvait la maison d’habitation (avec la pelouse environnante).
La Vendeuse a également produit une preuve d’expert à l’appui de sa position. La Vendeuse a produit sa propre cotisation de l’ARC qui a accepté la position de la Vendeuse concernant la répartition commerciale-résidentielle dans ses déclarations de revenus antérieures (en fonction de divers dépenses et revenus lorsqu’elle était propriétaire de la propriété). La Vendeuse a tenté de rouvrir l’affaire en se basant sur cette nouvelle preuve, mais la demande a été rejetée par la juge Pollack.
La Cour d’appel a conclu, entre autres choses, que la juge Pollack avait commis une erreur en n’interprétant pas la convention dans son ensemble en se référant [traduction] « aux termes de la convention et à la situation factuelle au moment de la conclusion de l’entente afin de déterminer les intentions objectives des parties », comme l’exige la Cour suprême du Canada dans l’affaire Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp.
La Cour supérieure de justice (la Cour), qui a réexaminé la décision de la Cour d’appel, a également procédé à une analyse des dispositions de la Convention et relatives à la TVH afin de déterminer les attentes raisonnables et les intentions objectives des parties.
Le point de vue de l’Acheteuse était que la formulation de la Convention était claire et signifiait que la taxe pour laquelle l’ARC établirait une cotisation serait la taxe en question (« such tax », dans la Convention) dont le montant sera inclus dans le prix d’achat et, par conséquent, déduit du solde à payer à la Vendeuse à la clôture.
La Cour a estimé qu’il était plausible que la disposition sur la TVH dans la Convention ne soit pas en fait ambiguë, étant donné que la disposition pertinente de la Convention prévoyait que le montant de la taxe établie par l’ARC comme étant à payer par l’Acheteuse devait être inclus dans le prix d’achat. Par conséquent, les parties ont accepté le risque et l’incertitude liés à une détermination de l’ARC, soit que l’ARC puisse établir une cotisation différente pour la TVH de celle qu’elle avait établie dans d’autres contextes. La Cour a conclu qu’il n’y avait aucune preuve que les parties avaient conclu la Convention en s’attendant à ce que la TVH corresponde à un certain montant ou soit calculée en fonction des pratiques passées. De plus, la Vendeuse n’était pas une partie non avertie.
En conclusion, la Cour a jugé que, bien que l’ARC ait apparemment rendu des décisions incohérentes concernant la cotisation établie pour la Vendeuse par rapport à celle établie pour l’Acheteuse en ce qui concerne l’opération en question, c’est la cotisation reçue par l’Acheteuse qui prévaut ici, étant donné que la taxe en question (« such tax ») prévue par la Convention fait référence à la taxe réputée à payer en vertu de cette opération précise.
Considérations pratiques et points à retenir
Notez que si la Convention avait précisé que la TVH s’ajoutait au prix d’achat, cette question ne se serait pas posée, puisque le montant de la TVH à payer n’aurait aucune incidence sur la Vendeuse.
Voici donc les principaux points à retenir de cette affaire :
- lorsqu’il est précisé que la TVH est incluse dans le prix d’achat, réfléchissez bien au type d’immeuble en cause et à la possibilité que certaines parties de la propriété soient exemptées de la TVH. S’il s’agit d’une propriété à usage mixte, faites toujours preuve de prudence et précisez la répartition du prix d’achat à l’avance;
- il est prudent, à titre d’acheteur, de demander au vendeur des déclarations et garanties concernant l’utilisation de l’immeuble, et, si vous vous fiez au fait qu’une partie de l’immeuble est exonérée de la TVH, d’obtenir les détails nécessaires pour confirmer que c’est le cas.
Il y a beaucoup d’incertitudes dans la vie, mais le montant de la TVH à payer lors de l’achat d’un immeuble à usage mixte n’est pas obligé d’en être une.
Remarque : Le montant de l’impôt à payer, ainsi que la répartition du prix d’achat entre les portions résidentielle et commerciale, peut toujours être assujetti à une nouvelle cotisation par l’ARC.
