Trouver des moyens de favoriser le développement de logements « hors marché » ou abordables, en plus des logements de marché livrés de 2000 à 2022, est depuis longtemps un objectif du gouvernement de l’Ontario et de la municipalité de Toronto. Depuis 2022, les ventes de condominiums baissent d’une année à l’autre en Ontario, en raison notamment de la hausse des taux d’intérêt, de la perte de confiance et de l’incertitude macroéconomique générale. Cette situation a entraîné un revirement spectaculaire du marché du logement à Toronto, les ventes de nouvelles maisons atteignant de nouveaux creux au cours des derniers mois.
Les récentes modifications apportées aux lois sur le zonage d’inclusion en Ontario reflètent ce changement. Bien que le zonage d’inclusion ait autrefois été vu par les gouvernements comme un moyen de fournir des logements abordables sans coûts directs pour les fonds publics (en transférant les coûts aux promoteurs et aux nouveaux acheteurs de logements), la situation a changé depuis 2022 en raison des difficultés du marché du logement. À cet égard, la province de l’Ontario a modifié le Règlement de l’Ontario 232/18, en date du 29 janvier 2026, pour dispenser temporairement les projets de construction et de rénovation à Kitchener, à Mississauga et à Toronto des exigences de zonage d’inclusion. Cette dispense s’applique si le promoteur a soumis, avant le 1er juillet 2027, une demande de modification du zonage nécessaire ou une demande de permis de construire ou d’approbation d’un plan d’implantation.
En suspendant les exigences de zonage d’inclusion, la province reconnaît que, bien qu’il ait déjà été possible de faire peser le fardeau de la création de logements abordables sur un groupe ou un secteur en particulier, le marché actuel du logement ne permet pas de telles mesures.
Dans cette nouvelle réalité, l’offre de logements abordables continue de progresser grâce à des projets actifs et à d’autres initiatives de parties prenantes des secteurs public et privé. Voici quelques-uns des moyens actuellement utilisés à Toronto pour livrer de tels logements.
Housing Now et Toronto Builds
En 2019, la Ville de Toronto a lancé l’initiative Housing Now afin de réaménager des terrains municipaux de premier choix en logements à revenus mixtes et accessibles en transport en commun, qui accordent la priorité à l’abordabilité. Puis, en 2025, la Ville a lancé le Toronto Builds Policy Framework (Toronto Builds), qui intègre les politiques de programmes existants afin d’orienter le développement de nouveaux logements locatifs abordables.
Aujourd’hui, la plupart des 22 sites approuvés dans le cadre de l’initiative Housing Now progressent dans le cadre du programme Toronto Builds. En revanche, six de ces projets restent dans le portefeuille de Housing Now (site en anglais) en raison de partenariats de développement existants.
Les projets relevant des deux programmes sont généralement structurés de manière à permettre à la Ville de conserver la propriété de ses terrains, tandis que des promoteurs du secteur privé financent, conçoivent, construisent, exploitent et entretiennent les logements. Après la sélection d’un promoteur, les parties négocient les modalités commerciales. En général, chaque projet est régi par trois principales ententes :
- un bail foncier à long terme — généralement pour une durée de 99 ans — aux termes duquel la Ville loue au promoteur les terrains sur lesquels des logements locatifs abordables et à la valeur de marché seront construits;
- un accord de contribution régissant les modalités et conditions aux termes desquelles la Ville accordera une assistance financière au promoteur en appui au développement;
- une convention de projet définissant les obligations de planification et de développement du promoteur en ce qui a trait aux terrains loués.
En complément de ces ententes, des contrats supplémentaires régissant des questions telles que l’approbation des plans d’implantation, le développement, la construction, le financement (par exemple, par l’intermédiaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement) et, lorsque le promoteur est constitué de plusieurs entités, des ententes de copropriété ou de coentreprise seront signées. Ensemble, ces documents établissent le cadre juridique et commercial pour la livraison de logements dans le cadre des programmes Housing Now et Toronto Builds. D’après notre expérience, les ententes de chaque projet réalisé dans le cadre de ces programmes suivent un modèle similaire, mais avec des clauses personnalisées.
Incitatifs directs
La Ville et le secteur privé collaborent à la création de logements abordables en recourant aussi à une variante des modèles de construction de logements décrits ci-dessus. Dans ce scénario, la Ville subventionne directement les propriétaires fonciers sous forme de prêts à remboursement conditionnel et d’exemptions de taxes foncières pour qu’ils construisent des logements locatifs abordables.
Ces ententes sont régies par des accords de contribution essentiellement semblables à ceux utilisés dans le cadre des programmes Housing Now et Toronto Builds. Généralement, ces ententes précisent les détails du projet, les bénéfices qui seront conférés, les conditions préalables au financement et les obligations du promoteur, tant de manière générale que pendant la période où des logements abordables sont offerts.
La principale différence dans cet arrangement réside dans la propriété du terrain : dans le modèle d’incitatifs directs, le propriétaire d’un terrain propose à la Ville d’y construire des logements abordables, plutôt que d’utiliser un terrain appartenant à la Ville. Une autre différence du modèle d’incitatifs directs est la durée de l’abordabilité – alors que 99 ans est la norme avec Toronto Builds, la durée varie grandement dans le cadre du programme d’incitatifs directs.
Investissement direct dans des immeubles existants
Outre les nouvelles constructions, une autre approche à l’offre de logements abordables est explorée par les parties prenantes. Il s’agit de l’acquisition directe de logements existants pour les reconvertir en logements abordables. Un exemple en est l’initiative récemment annoncée entre notre client High Art Capital (High Art), une société de placement privé axée sur l’immobilier canadien, et le Fonds ontarien pour la construction (FOC), un organisme de la Couronne indépendant et régi par un conseil d’administration. Dans le cadre de cette initiative, High Art – appuyée par l’engagement de FOC de fournir jusqu’à 300 millions de dollars canadiens en financement mezzanine et un investissement en capital nominal – acquerra de nouvelles unités de condominium achevées et invendues dans la région du Grand Toronto afin de fournir environ 2 200 logements locatifs à long terme, dont environ 550 deviendront des logements locatifs à long terme abordables.
Cette approche constitue une réponse politique pragmatique aux conditions de marché actuelles. Le récent ralentissement des ventes de condominiums et l’importante quantité de stocks invendus ont offert l’occasion de mettre en œuvre cette stratégie qui harmonise les objectifs de politique publique avec les réalités actuelles du marché en augmentant l’offre de logements abordables tout en permettant aux promoteurs de vendre les stocks excédentaires pendant une période de demande plus faible. L’acquisition de logements existants permettra la croissance rapide du nombre de logements locatifs abordables, réduira le stock excédentaire de condominiums tout en étant rentable pour les secteurs public et privé.
La créativité pourrait continuer à faciliter l’offre de logements abordables
Les programmes de logements abordables de Toronto, allant de Housing Now et de Toronto Builds aux initiatives innovantes d’incitatifs directs, ne représentent qu’un aperçu des approches explorées par les parties prenantes. Différentes méthodes d’offre de logements et de modèles de financement sont mises en œuvre et évaluées en Ontario et au Canada, ce qui reflète la diversité des conditions locales de marché et des objectifs stratégiques. Les parties prenantes bénéficieront de conseils pour gérer la complexité de ces programmes et structurer des projets qui concilient les objectifs politiques et commerciaux. Notre équipe Immobilier travaille en collaboration avec les acteurs du secteur pour leur offrir des conseils et un soutien pratiques, les aidant ainsi à contribuer de manière significative au développement de projets plus abordables et plus inclusifs.
