Il s’agit du premier d’une série de trois articles consacrés à la façon dont le secteur de l’immobilier commercial peut tirer parti de Maisons Canada et collaborer avec le gouvernement fédéral pour résoudre la crise de l’abordabilité au Canada. Le présent billet présente la situation de Maisons Canada dans le contexte des conditions récentes du marché et explique pourquoi le gouvernement fédéral a adopté un rôle plus axé sur les résultats dans la production de logements.
Contexte
L’intervention fédérale dans la construction de logements s’est historiquement faite par une combinaison de politiques fiscales, de financement et d’assurance hypothécaires, de normes types et d’un partage des frais pour les dépenses d’infrastructure. Bien que le logement relève d’une responsabilité partagée entre les gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux et les administrations municipales, les autres paliers de gouvernement et le secteur privé sont intervenus beaucoup plus dans la livraison de logements au Canada au cours des dernières décennies.
La politique fédérale en matière de logement était concentrée sur l’amélioration de l’accès au capital et l’établissement d’incitatifs. Cependant, des contraintes d’ordre pratique ayant une incidence sur l’offre de logements, comme la disponibilité des terrains, les délais d’approbation, la coordination de la construction et la capacité de livraison restaient largement en dehors du contrôle fédéral. Les contraintes au développement non liées au financement, telles que la hausse des coûts de construction, l’explosion des coûts et des taxes de construction, la pénurie de main-d’œuvre et l’allongement des processus d’approbation municipaux, ont toutes eu une incidence sur les coûts de livraison de logements, atténuant indirectement l’effet de tout programme du gouvernement fédéral visant à faciliter le financement de la construction.
La création de Maisons Canada
Le 14 septembre 2025, le gouvernement fédéral a créé Maisons Canada en tant que nouvel organisme fédéral chargé d’accélérer la construction de logements abordables partout au Canada, avec une capitalisation initiale de 13 milliards de dollars canadiens (article en anglais). L’objectif déclaré de Maisons Canada est de s’associer aux secteurs privés et sans but lucratif pour construire des logements sociaux abordables à grande échelle.
Maisons Canada entend regrouper les capacités de planification, de financement et de construction au sein d’un seul organisme fédéral en tirant parti des terrains fédéraux, en déployant des outils financiers flexibles et en soutenant des partenariats public-privé. Une caractéristique essentielle de cette initiative est son accent sur les méthodes de construction modernes, notamment les systèmes modulaires, usinés et préfabriqués, afin d’augmenter la prévisibilité des coûts et de réduire les délais de livraison.
La Loi sur Maisons Canada
Le 5 février 2026, le projet de loi C-20, la Loi sur Maisons Canada (la Loi), a été déposé à la Chambre des communes. La Loi crée Maisons Canada en tant que société d’État fédérale ayant pour mandat d’accroître l’offre de logements abordables au Canada. Ce changement institutionnel est important. Le statut de société d’État confère à Maisons Canada une indépendance opérationnelle, une gouvernance dédiée et une continuité à long terme, ce qui indique que la prestation de logements n’est plus conçue comme une initiative programmatique à durée limitée, mais comme une fonction fédérale permanente.
Depuis son lancement, Maisons Canada a déjà fait progresser six projets de construction directe à Dartmouth (Nouvelle-Écosse), Longueuil (Québec), Ottawa (Ontario), Toronto (Ontario), Winnipeg (Manitoba) et Edmonton (Alberta). Maisons Canada a également établi quatre partenariats importants avec la Ville d’Ottawa, et les gouvernements de la Nouvelle-Écosse et du Québec, en plus d’une entente tripartite avec le Nunavut et Nunavut Tunngavik Incorporated, qui permettront de bâtir plus de 7 500 nouveaux logements. En ce qui concerne les projets de construction directe, Maisons Canada joue un rôle actif dans la réalisation des projets en contrôlant les terres fédérales, en dirigeant la planification et l’approvisionnement à un stade précoce et en structurant les ententes de développement.
Le mandat de Maisons Canada s’harmonise avec l’initiative Achetez canadien. Cette politique fédérale donne la priorité aux matériaux, à la main-d’œuvre et à la capacité de fabrication canadiens dans les marchés publics, y compris dans la construction de logements (article en anglais). Il est prévu que Maisons Canada soutienne ces objectifs par l’adoption de modèles reproductibles et de chaînes d’approvisionnement nationales évolutives.
Les partenaires de Maisons Canada comprennent d’autres institutions fédérales qui ont des mandats en matière de terrains, d’infrastructure ou de logement, tandis que des partenaires du secteur privé et des organismes sans but lucratif sont mobilisés pour fournir une expertise en matière de développement, de construction et d’exploitation à long terme. Dans ces arrangements, Maisons Canada se positionne comme une contrepartie de coordination, alignant les objectifs en matière de terrains, de capital et de livraison, au lieu de remplacer les fournisseurs de logements ou les promoteurs immobiliers existants.
Notamment, Maisons Canada opérera aux côtés de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et collaborera à la coordination des décisions de financement. La SCHL continuera de se concentrer sur l’assurance prêt hypothécaire, les programmes de financement et l’analyse du marché du logement, y compris l’administration du Fonds pour le logement abordable (FLA), un programme fédéral qui offre des prêts à faible coût et des contributions pour soutenir la construction, la réparation et la rénovation de logements abordables et hors marché. Les projets soumis dans le cadre du FLA peuvent également être considérés pour un soutien de Maisons Canada, dans le but de diriger chaque projet vers l’outil fédéral le mieux adapté à son envergure, à sa complexité et à ses besoins de réalisation.
Maisons Canada reflète un virage vers un rôle fédéral plus actif dans la livraison de logements (ou, pour ceux qui s’en souviennent, un « retour » à un rôle fédéral plus actif), bien que l’efficacité pratique du programme reste à voir. Dans le deuxième article de cette série, nous examinerons le Cadre de politique d’investissement de Maisons Canada, les critères d’admissibilité et les modèles de partenariats, et nous explorerons ce que l’« état de préparation du projet », l’abordabilité et l’envergure signifient pour les promoteurs, les fournisseurs sans but lucratif, les partenaires autochtones et les investisseurs institutionnels qui souhaitent collaborer avec Maisons Canada. Le troisième article de cette série examinera la mise en œuvre de Maisons Canada à l’échelle du pays et évaluera son incidence. Il abordera également les défis qui attendent cet organisme et le secteur de l’immobilier commercial.
Ce qu’il faut retenir
- Maisons Canada représente un changement du rôle fédéral. Autrefois axé sur la facilitation des logements, il assure maintenant la livraison de logements. Ainsi, le gouvernement fédéral n’est plus seulement un bailleur de fonds, il est également un participant actif à la production de logements.
- La Loi inscrit la livraison de logements comme une fonction fédérale essentielle en constituant Maisons Canada en une société d’État dotée d’un mandat prévu par la loi, d’une structure de gouvernance et d’une permanence opérationnelle.
- En alliant terrains, capitaux et coordination de la construction au sein d’une seule entité, Maisons Canada est conçue pour surmonter les obstacles non financiers qui ont historiquement limité l’offre de logements, en particulier dans les zones urbaines à coût élevé.
- Maisons Canada est destinée à compléter l’offre de services de la SCHL, et non à remplacer cet organisme, en jumelant les outils de financement et d’assurance de la SCHL à un modèle de distribution dirigé par le gouvernement fédéral axé sur l’exécution et la rapidité.
- Ensemble, Maisons Canada et la Loi représentent une nouvelle orientation de la politique fédérale, reflétant un virage délibéré des programmes temporaires vers une capacité institutionnelle à long terme pour la livraison de logements.
