Il s’agit du premier volet d’une série en trois parties visant à comprendre comment le secteur de l’immobilier commercial peut tirer parti de Build Canada Homes (BCH) et travailler en collaboration avec le gouvernement fédéral pour résoudre la crise de l’abordabilité au Canada. Ce blogue situe BCH dans les récentes conditions du marché et explique pourquoi le gouvernement fédéral a adopté un rôle plus axé sur la livraison dans la production de logements.
Contexte
Par le passé, la participation du gouvernement fédéral à l’aménagement résidentiel s’est faite au moyen d’une combinaison de politiques fiscales, de financement hypothécaire et d’assurance, de normes modèles et de dépenses d’infrastructure à frais partagés. Bien que le logement soit une responsabilité mixte des gouvernements fédéral, provinciaux, territoriaux et municipaux, au cours des dernières décennies, d’autres ordres de gouvernement et le secteur privé ont joué un rôle beaucoup plus actif dans ce domaine Livraison de logements au Canada.
La politique fédérale en matière de logement a mis l’accent sur l’amélioration de l’accès aux capitaux et l’élaboration de mesures incitatives, tandis que les contraintes pratiques touchant l’offre de logements, comme la disponibilité des terres, les délais d’approbation, la coordination de la construction et la capacité de livraison, sont demeurées largement indépendantes de la volonté du gouvernement fédéral. Les contraintes non financières liées à l’aménagement, comme l’augmentation des coûts de construction, la hausse vertigineuse des coûts d’aménagement et des taxes, les pénuries de main-d’œuvre et l’allongement des processus d’approbation municipaux, ont toutes eu une incidence sur les coûts de la livraison des logements, atténuant indirectement tout programme du gouvernement fédéral visant à faciliter le financement de l’aménagement.
La création de Maisons Chantiers Canada
Le 14 septembre 2025, le gouvernement fédéral a lancé BCH en tant que nouvel organisme fédéral chargé d’accélérer la livraison de logements abordables partout au Canada, avec une capitalisation initiale de 13 milliards de dollars canadiens. L’objectif déclaré de BCH est de s’associer aux secteurs privé et sans but lucratif pour construire des logements abordables et hors marché à grande échelle.
BCH a l’intention de combiner les capacités de planification, de financement et de construction au sein d’une seule entité fédérale en tirant parti des terres fédérales, en déployant des outils financiers souples et en appuyant les partenariats publics et privés. L’une des principales caractéristiques de l’initiative est l’accent mis sur les méthodes modernes de construction, y compris les logements modulaires, préfabriqués et construits en usine, afin d’améliorer la prévisibilité des coûts et de réduire les coûts de construction la réduction des délais de livraison.
Loi sur les maisons Chantiers Canada
Le 5 février 2026, le projet de loi C-20, la Loi sur les logements Chantiers Canada (la « Loi »), a été déposé Chambre des Communes. La Loi fait de BCH une société d’État fédérale ayant pour mandat d’accroître l’offre de logements abordables au Canada. Ce changement institutionnel est important. Le statut de société d’État assure à BCH l’indépendance opérationnelle, une gouvernance dévouée et une continuité à long terme, ce qui indique que la prestation de logements n’est plus censée être une initiative programmatique à durée limitée, mais une fonction fédérale permanente.
Après le lancement initial de BCH, BCH a déjà fait progresser six projets de construction directe à Dartmouth, en Nouvelle-Écosse, à Longueuil, au Québec, à Ottawa, en Ontario, à Toronto, en Ontario, à Winnipeg, au Manitoba, et à Edmonton, en Alberta. BCH a également conclu quatre importants partenariats avec la Ville d’Ottawa, les provinces de la Nouvelle-Écosse et du Québec, ainsi qu’une entente tripartite avec Nunavut et Nunavut Tunngavik Incorporated, ce qui représente plus de 7 500 nouvelles maisons. Dans les projets de construction directe, la BCH joue un rôle actif dans la réalisation du projet en contrôlant les terres fédérales, en dirigeant les premières étapes de la planification et de la passation des marchés, et en assurant le suivi de la mise en œuvre du projet structurer les accords de développement.
Le mandat de BCH s’inscrit dans le cadre de l’initiative « Acheter au Canada ». Cette politique fédérale accorde la priorité aux matériaux, à la main-d’œuvre et à la capacité de fabrication canadiens dans les marchés publics, notamment construction de logements. BCH devrait soutenir ces objectifs en permettant des conceptions reproductibles et des chaînes d’approvisionnement nationales évolutives.
Les partenaires de BCH comprennent d’autres institutions fédérales ayant des mandats en matière de terrains, d’infrastructures ou de logement, tandis que des partenaires du secteur privé et des organisations à but non lucratif sont engagés pour fournir une expertise en matière de développement, de construction et d’exploitation à long terme. Dans le cadre de ces ententes, BCH se positionne comme une contrepartie de coordination, alignant les objectifs de terrains, de capital et de livraison, plutôt que de déplacer les fournisseurs ou les promoteurs de logements existants.
Plus particulièrement, BCH travaillera de concert avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour coordonner les décisions de financement. La SCHL continuera de mettre l’accent sur l’assurance hypothécaire, les programmes de financement et l’analyse du marché du logement, y compris l’administration du Fonds pour le logement abordable (FPA), un programme fédéral qui offre des prêts et des contributions à faible coût pour appuyer la construction, la réparation et le renouvellement de logements abordables et non marchands. Les projets soumis par l’intermédiaire de la FAH peuvent également être pris en considération pour un soutien du BCH, l’objectif étant d’orienter chaque projet vers l’outil fédéral le mieux adapté à son ampleur, à sa complexité et à ses besoins de mise en œuvre.
Le BCH reflète une évolution vers un rôle plus actif du gouvernement fédéral dans la fourniture de logements (ou, pour ceux qui ont la mémoire assez longue, un « retour » à un rôle plus actif du gouvernement fédéral), bien que l’efficacité pratique du programme reste encore à démontrer. Dans la deuxième partie de cette série, nous examinerons le cadre stratégique d’investissement, les critères d’admissibilité et les modèles de partenariat de BCH, et nous examinerons ce que signifient « l’état de préparation du projet », l’abordabilité et l’échelle pour les promoteurs, les fournisseurs à but non lucratif, les partenaires autochtones et les investisseurs institutionnels qui souhaitent collaborer avec BCH. La partie III de cette série portera sur la mise en œuvre de BCH à l’échelle du pays et en évaluera les répercussions, tout en tenant compte des défis qui se profilent à l’horizon pour BCH et le secteur de l’immobilier commercial.
Principaux enseignements
- BCH est un changement de rôle de facilitation à un rôle fédéral axé sur la prestation de services en matière de logement, positionnant le gouvernement fédéral non seulement comme un financier, mais aussi comme un participant actif à la production de logements.
- La Loi enchâsse la prestation des services de logement comme une fonction fédérale essentielle en établissant BCH comme une société d’État dotée d’un mandat législatif, d’une structure de gouvernance et d’une permanence opérationnelle.
- En combinant la coordination des terrains, des immobilisations et de la construction au sein d’une seule entité, BCH vise à régler les goulots d’étranglement non financiers qui ont toujours limité l’offre de logements, en particulier dans les zones urbaines à coût élevé.
- BCH vise à compléter, et non à remplacer, la SCHL en jumelant ses outils de financement et d’assurance à un modèle de prestation de services dirigé par le gouvernement fédéral et axé sur l’exécution et la rapidité.
- Ensemble, l’arrêt BCH et la Loi représentent une nouvelle orientation de la politique fédérale, qui reflète un abandon délibéré des programmes temporaires au profit de la capacité institutionnelle à long terme de fournir des logements.
