Dire que vous avez raison ne suffit pas: avis de défaut et baux en pleine propriété

Écrit par April D. Grosse, Russell J. Kruger and Krishna Koul

La plupart des concessions pétrolières et gazières en pleine propriété au Canada exigent que le locateur avise le locataire d’un défaut présumé. Le locataire dispose alors d’un certain temps pour remédier au défaut ou intenter une action en vue d’une décision judiciaire sur la question de savoir s’il y a eu, en fait, une violation. La récente décision de la Cour du Banc de la Reine de l’Alberta dans l’affaire 1301905 Alberta Ltd. v. Sword Energy Inc., 2013 ABQB 113 [Sword Energy] confirme qu’un locataire doit contester un avis de défaut en se conformant strictement aux dispositions de la clause par défaut ou être par la suite empêché de faire valoir le bien-fondé de la violation alléguée.

Dans l’affaire Sword Energy, le juge Lee a entendu une demande de jugement sommaire présentée par un locateur contre un locataire pour violation d’un bail de pétrole et de gaz naturel. La décision ne fait pas référence au bail en tant que formulaire CAPL, mais les clauses décrites semblent conformes au bail P&NG de 1991 de CAPL. En janvier 2010, le locateur a envoyé au locataire un avis de défaut en vertu de l’article 15 du bail, réclamant des redevances compensatoires compensatoires pour une violation alléguée de la clause des puits de compensation. L’article 15 du bail se lisait comme suit :

(a) Si, avant ou après l’expiration du terme principal, le locateur considère que le locataire ne s’est conformé à aucune disposition ou obligation du présent Bail ... le locateur doit aviser le locataire par écrit, en décrivant de façon raisonnablement détaillée la ou les violations alléguées. Le locataire dispose d’un délai de 30 jours à compter de la réception de cet avis pour :

i) remédier ou commencer à remédier à la violation ou aux violations alléguées par le bailleur, et par la suite continuer diligemment à remédier à la même chose; ou

ii) entamer et poursuivre avec diligence les procédures en recherche d’une décision judiciaire quant à savoir si les actes ou omissions allégués [sic] constituent une ou des violations de la part du locataire.

Le locataire a répondu dans le délai requis de 30 jours prescrit par l’avis par défaut, en déclarant qu’il ne contrevenait pas à la clause de compensation des puits et qu’il n’était donc pas tenu d’intenter une action en vue d’une décision judiciaire sur la question. Dans le cadre de la demande de jugement sommaire, le locataire a fait valoir que le locateur n’avait droit à aucune redevance compensatoire fondée sur des données techniques et géologiques. À première vue du jugement, il n’est pas clair s’il y avait eu une correspondance entre les parties discutant de la question de savoir si un avis de compensation avait été correctement émis avant l’émission de l’avis de défaut (et le dossier de la cour n’était pas disponible pour examen au moment de l’affichage). Si ce n’est pas le cas, cela rendrait l’affaire tout à fait inhabituelle.

Le juge Lee a sondé le pouvoir concernant les délais de prescription qui éteignent les droits substantiels. Il a fait l’impression que, puisque le locataire n’avait pas entamé la procédure judiciaire requise dans le délai prescrit de 30 jours, son droit substantiel d’intenter une action en défense de sa position concernant la violation alléguée de la clause de compensation des puits a été éteint. En fait, le juge Lee a conclu que le locataire avait contrevenu à la clause de compensation des puits parce qu’il n’avait pas répondu comme stipulé dans le bail. La question des dommages-intérêts a été renvoyée à un arbitre.

Sword Energy sert de rappel important que les dispositions d’une clause par défaut doivent être strictement respectées et que le fait de ne pas contester la validité d’une violation alléguée en engageant une procédure pour une décision judiciaire sur la question dans le délai imparti entraînera l’extinction du droit substantiel de le faire à une date ultérieure.

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