Introduction
En février 2020, Nova Fish Farms Inc. (Nova Fish) a conclu une convention visant l’acquisition de plusieurs établissements de truiticulture auprès de Cold Ocean Salmon Inc. (Cold Ocean). Ces établissements étaient situés sur des terres louées auprès de la Province et le bail ne pouvait être transféré sans les approbations réglementaires des autorités provinciales et fédérales.
La convention d’achat et de vente (convention) ne prévoyait aucune date fixe ni aucune date butoir de clôture. Au lieu de cela, elle prévoyait que la clôture aurait lieu sept jours après la satisfaction de certaines conditions préalables, notamment la réception de toutes les approbations gouvernementales requises. La convention exigeait que les deux parties prennent des mesures pour obtenir ces approbations « aussi rapidement que possible » et qu’elles déploient des « efforts commercialement raisonnables » à cette fin. La convention contenait également une clause standard indiquant que le respect des échéances était une condition essentielle (clause de rigueur des délais).
Après la signature de la convention, Nova Fish n’a pris aucune mesure concrète pour faire progresser le processus d’approbation réglementaire pendant environ 16 mois. Une fois les approbations obtenues, Cold Ocean a refusé de procéder à la clôture de l’opération, affirmant que Nova Fish avait manqué à ses obligations et que la clause de rigueur des délais lui donnait le droit de résilier la convention. La Cour d’appel de Terre-Neuve-et-Labrador (Cour d’appel) a finalement conclu qu’une clause de rigueur des délais ne s’applique pas aux dispositions sans délai déterminé comme celles qui utilisent des termes tels que « aussi rapidement que possible » ou « efforts commercialement raisonnables ». Cette décision, qui fait actuellement l’objet d’un pourvoi devant la Cour suprême du Canada (CSC), a des répercussions importantes sur la rédaction des clauses relatives aux délais et à la résiliation dans les conventions dans le secteur de l’immobilier commercial.
Enjeux
Motifs de la Cour d’appel pour statuer que les clauses de rigueur des délais ne s’appliquent pas aux obligations sans délai déterminé
La question centrale soumise à la Cour d’appel était la suivante : une clause de rigueur des délais peut-elle s’appliquer à des obligations contractuelles assorties de délais indéfinis? En première instance, le juge a conclu que Nova Fish avait manqué à son obligation d’agir promptement et de déployer des efforts commercialement raisonnables pour obtenir les autorisations réglementaires requises. Sur cette base, le juge a statué que la clause de rigueur des délais autorisait Cold Ocean à résilier la convention.
En appel, la Cour a établi une distinction claire entre les dispositions contractuelles qui imposent des délais fixes ou spécifiés et celles qui prévoient des normes d’exécution sans échéance définie. Selon la Cour d’appel, une clause de rigueur des délais ne crée pas de délai en soi; elle prévoit plutôt la conséquence du non-respect d’un délai dont les parties ont expressément convenu. Les obligations en cause étant formulées dans des termes vagues, la Cour d’appel les a qualifiées de clauses sans délai déterminé. Selon la Cour d’appel, une clause de rigueur des délais ne devrait s’appliquer que si la convention indique un délai précis.
La Cour d’appel a souligné que les clauses de rigueur des délais visent à promouvoir la certitude dans les négociations commerciales. Si elles s’appliquaient à des normes d’exécution vagues, de telles clauses plongeraient les parties dans l’incertitude quant au moment où un manquement est commis et où la partie non fautive peut décider d’exercer ou non son droit de résiliation. Selon la Cour d’appel, étendre l’application des clauses de rigueur des délais aux obligations assorties de délais indéterminés compromettrait la certitude que ces clauses visent précisément à assurer.
L’absence de date fixe ou butoir de clôture
Dans l’affaire Nova Fish, la convention ne comportait pas de date butoir de clôture expresse. La clôture devait avoir lieu sept jours après l’obtention de certaines approbations gouvernementales, mais la convention ne précisait aucun « délai guillotine ». La convention ne comprenait aucune disposition visant les cas où ses conditions ne seraient pas remplies tout en permettant la clôture, ni aucun délai dans lequel les parties s’attendaient à ce que l’opération soit achevée. Ni le juge du procès sommaire ni la Cour d’appel n’ont examiné cette question, et elle ne figure pas dans les documents déposés devant la CSC. En l’absence d’une date butoir, il n’y avait pas de date de fin contractuelle précise à laquelle les parties auraient pu savoir avec certitude que leurs obligations réciproques étaient éteintes. Une date de fin ferme aurait probablement fourni un meilleur point de référence pour déterminer si un retard était raisonnable ou non. Les tribunaux ont donc dû déterminer un délai raisonnable d’exécution, mais sans point de repère temporel dont les parties auraient convenu permettant d’apprécier ce caractère raisonnable. La jurisprudence canadienne traite systématiquement les dates butoirs comme le mécanisme de mise en œuvre concrète des clauses de rigueur des délais dans les conventions conditionnelles. Lorsqu’une convention comprend une date butoir définie, en particulier une date expressément liée à la réalisation de conditions, les tribunaux sont beaucoup plus enclins à imposer le respect strict du délai une fois cette date atteinte.
Cette distinction est implicite dans l’arrêt Di Millo v. 2099232 Ontario Inc., dans lequel la Cour d’appel de l’Ontario a jugé qu’une clause de rigueur des délais ne pouvait pas s’appliquer en l’absence d’un délai d’exécution stipulé.Le raisonnement de la Cour suppose que, si la convention avait inclus une date butoir d’exercice de l’option, la clause de rigueur des délais aurait été invoquée. La Cour a indiqué qu’en l’absence de délai spécifié pour l’exercice d’une option, un délai raisonnable s’applique. Toutefois, en l’absence du déclencheur que constitue une date butoir, cela ne confère pas le droit à l’annulation. Le problème ne résidait pas dans la clause, mais dans l’absence d’une échéance contractuelle à laquelle elle pouvait se rattacher.
Cette idée est réaffirmée dans un scénario différent, où une clause de rigueur des délais est associée à une date spécifiée, comme l’illustre l’arrêt 3 Gill Homes Inc. v. 5009796 Ontario Inc. (Kassar Homes). Dans cette affaire, une modification de la convention avait reporté la date de clôture spécifiée et réaffirmé que les délais étaient de rigueur. Une fois cette date atteinte, le respect strict du délai était exigé et même un retard minime (35 minutes) justifiait la résiliation. La date fixe constituait le moment où le risque lié aux délais se matérialisait.
La même logique sous-tend l’arrêt More v. 1362279 Ontario Ltd. (Seiko Homes), dans lequel la Cour d’appel de l’Ontario a souligné qu’une clause de rigueur des délais a une utilité limitée lorsque la convention ne contient pas d’autres dispositions concernant les échéances. L’absence de date butoir prive le tribunal de signal contractuel indiquant que le respect de l’échéance est devenu essentiel plutôt que flexible.
L’absence de date butoir crée une ambiguïté. Les parties ne se sont jamais entendues sur le moment où un retard justifierait une sortie de la convention plutôt que la poursuite de son exécution. Bien que le pourvoi devant la CSC porte sur l’interaction entre les clauses de rigueur des délais et les obligations sans délai déterminé, l’inclusion d’une date butoir ou d’un délai d’exécution de certaines obligations dans une convention constitue un élément important de l’architecture contractuelle, en ce qu’elle apporte de la clarté quant à l’exécution des obligations respectives des parties.
Discussion
La Cour d’appel a confirmé la décision du juge de première instance selon laquelle Nova Fish avait manqué à ses obligations contractuelles en ne prenant aucune mesure pour obtenir l’approbation réglementaire requise pendant environ 16 mois. Elle a reconnu que ce retard était incompatible avec l’obligation d’agir « aussi rapidement que possible » et de déployer des efforts commercialement raisonnables. L’appel ne portait donc pas sur l’existence d’un manquement, mais sur les conséquences juridiques de ce manquement; plus précisément, il visait à déterminer si ce manquement ouvrait droit à la résiliation de la convention par la partie adverse.
Selon la Cour d’appel, le juge de première instance a confondu deux étapes analytiques distinctes. La première était la constatation que le retard de Nova Fish excédait le délai raisonnable envisagé par la convention. Les tribunaux peuvent prévoir un délai raisonnable d’exécution lorsqu’une convention est silencieuse à cet égard, et la Cour d’appel a conclu qu’un retard de seize (16) mois dépassait la norme implicite. La seconde étape consistait à déterminer si ce délai implicite pouvait déclencher l’application de la clause de rigueur des délais; la Cour a rejeté cette interprétation. Un délai raisonnable implicite ne transforme pas une obligation par ailleurs sans délai déterminé en une échéance stipulée aux fins d’une clause de rigueur des délais.
Puisque la convention ne comprenait pas de date butoir de clôture explicite, Cold Ocean n’était pas en droit de se fonder sur la clause de rigueur des délais pour résilier la convention. Par conséquent, la Cour d’appel a ordonné l’exécution intégrale en faveur de Nova Fish.
La CSC a autorisé un pourvoi le 22 janvier 2026, mais la date d’audience n’a pas encore été fixée. On s’attend à ce que le pourvoi devant la CSC examine si l’applicabilité des clauses de rigueur des délais doit être considérée comme une question de droit pur et si la Cour d’appel a commis une erreur en énonçant ce qui pourrait être considéré comme une règle catégorique excluant les obligations sans délai déterminé du champ d’application de ces clauses. La CSC pourrait également examiner si les clauses d’efforts commercialement raisonnables peuvent constituer des stipulations temporelles exécutoires.
Pour les clients du secteur de l’immobilier commercial, l’issue du pourvoi devant la CSC aura des conséquences importantes. Si la CSC confirme la décision de la Cour d’appel, les clauses de rigueur des délais ne s’appliqueront qu’à des dates fixes et à des échéances clairement définies. Bien que les manquements aux obligations fondées sur des efforts puissent toujours donner lieu à des dommages-intérêts ou à des mesures de redressement fondées sur l’equity, ils ne permettront pas une résiliation automatique. Inversement, si la CSC autorise l’application plus large des clauses de rigueur des délais, le risque de résiliation pourrait augmenter dans les opérations comportant des approbations de zonage, des mesures d’assainissement de l’environnement, des conditions de financement et d’autres imprévus réglementaires.
À retenir
Quelle que soit l’issue du pourvoi devant la CSC, cette affaire souligne l’importance d’une grande rigueur dans la rédaction contractuelle. Lorsque des approbations réglementaires ou d’autres conditions préalables sont en jeu, les parties devraient envisager d’inclure une date butoir clairement définie et de rattacher expressément les droits de résiliation à cette date. Des normes fondées sur l’effort, comme celles qui exigent des « efforts commercialement raisonnables », ne conviennent pas à l’allocation du risque lié aux délais et ne devraient pas être considérées comme un substitut à des échéances définies.
Dans les opérations commerciales complexes, les clauses types ne remplacent que rarement une répartition réfléchie des risques. L’affaire Nova Fish rappelle que les tribunaux examineront de près la structure des clauses relatives aux délais et n’admettront pas facilement que des clauses types comblent les lacunes laissées par une rédaction imprécise. Quelle que soit la décision finale de la CSC, une formulation claire et précise des échéances, des mécanismes de prolongation et des conditions de résiliation demeure la façon la plus efficace de préserver la certitude et de gérer les risques dans les opérations conditionnelles.
