Clauses de délai impératif et obligations indéterminées dans les contrats commerciaux

Introduction

En février 2020, Nova Fish Farms Inc. (Nova Fish) a conclu une entente portant sur l’achat de plusieurs fermes piscicoles de truites auprès de Cold Ocean Salmon Inc. (Cold Ocean). Ces fermes étaient situées sur des terres louées par la province et leur transfert était conditionné par l’obtention des autorisations réglementaires des autorités provinciales et fédérales.

L’entente d’achat et de vente (l’« entente ») ne précisait aucune date limite de clôture. Elle stipulait plutôt que la clôture interviendrait sept jours après la réalisation de certaines conditions suspensives, notamment l’obtention de toutes les autorisations gouvernementales requises. L’entente exigeait des deux parties qu’elles prennent les mesures nécessaires pour obtenir ces autorisations « dans les meilleurs délais » et qu’elles déploient des efforts commercialement raisonnables à cette fin. L’entente contenait également une clause standard de « respect des délais » (la « clause de délai »).

Après la signature de l’entente, Nova Fish n’a entrepris aucune démarche concrète pour faire progresser le processus d’approbation réglementaire pendant environ 16 mois. Une fois les autorisations obtenues, Cold Ocean a refusé de conclure la transaction, arguant que Nova Fish avait manqué à ses obligations et que la clause de délai était en droit de résilier l’entente. La Cour d’appel de Terre-Neuve-et-Labrador (CATNL) a finalement statué qu’une clause de délai d’exécution ne s’applique pas aux dispositions à durée indéterminée telles que « aussi rapidement que possible » ou « efforts commercialement raisonnables ». Cette décision, qui fait actuellement l’objet d’un appel devant la Cour suprême du Canada (CSC), a des répercussions importantes sur la rédaction des clauses relatives aux délais et à la résiliation dans les contrats immobiliers commerciaux.Issues

Pourquoi la NLCA a statué que les clauses TOE ne s'appliquent pas aux dispositions à durée indéterminée

La question centrale soumise à la Cour nationale des affaires commerciales (NLCA) était de savoir si une clause de délai d'exécution (TOE) pouvait s'appliquer à des obligations contractuelles formulées en termes temporels indéterminés. En première instance, le juge a conclu que Nova Fish avait manqué à son obligation d'agir promptement et de déployer des efforts commercialement raisonnables pour obtenir les autorisations réglementaires. Sur cette base, le juge a statué que la clause TOE autorisait Cold Ocean à résilier le contrat.

En appel, la NLCA a établi une distinction claire entre les dispositions contractuelles imposant des délais fixes ou stipulés et celles établissant des normes de performance indéterminées. Selon la Cour, une clause TOE ne crée pas de délai en soi ; elle prescrit plutôt la conséquence du non-respect d'un délai expressément convenu entre les parties. Les obligations en cause étant formulées en termes vagues, la NLCA les a qualifiées de clauses à durée indéterminée. À son avis, une clause TOE ne devrait s'appliquer que si le contrat précise un délai précis.

La NLCA a souligné que les clauses TOE visent à promouvoir la sécurité juridique dans les relations commerciales. Appliquées à des normes de performance vagues, de telles clauses créeraient une incertitude entre les parties quant au moment où un manquement survient et à celui où la partie lésée doit choisir de résilier le contrat. De l'avis de la NLCA, étendre les clauses de responsabilité limitée à des obligations indéfinies compromettrait la certitude que ces clauses visent à garantir.

L'absence d'une date de clôture fixe ou externe

L'entente dans l'affaire Nova Fish ne comportait pas de date butoir expresse. La clôture devait avoir lieu sept jours après l'obtention de certaines approbations gouvernementales, mais l'entente ne précisait aucune date limite absolue. Aucune disposition n'était prévue pour le non-respect des conditions et la survenance de la clôture, ni pour le délai dans lequel les parties prévoyaient la réalisation de la transaction. Ni le juge de première instance ni la Cour d'appel des Pays-Bas n'ont examiné cette question, et elle ne figure pas dans les documents déposés auprès de la Cour suprême du Canada. En l'absence de date butoir, il n'existait aucun point d'arrivée contractuel ferme permettant aux parties de savoir avec certitude que leurs obligations contractuelles réciproques étaient terminées. Une date d'échéance ferme aurait probablement fourni un meilleur critère pour déterminer si un retard était raisonnable ou non. Les tribunaux ont donc dû déduire un délai raisonnable d'exécution, sans toutefois disposer d'un repère temporel convenu permettant de justifier ce caractère raisonnable. La jurisprudence canadienne considère systématiquement les dates butoirs comme le mécanisme qui donne un effet pratique aux clauses de réalisation des conditions suspensives dans les contrats conditionnels. Lorsqu'une entente comprend une date butoir définie, en particulier si elle est expressément liée à la réalisation de conditions, les tribunaux sont beaucoup plus enclins à exiger le strict respect des obligations une fois cette date atteinte.

Cette distinction est implicite dans Di Millo v. 2099232 Ontario Inc., Dans l'affaire [Nom de l'affaire manquante], la Cour d'appel de l'Ontario a statué qu'une clause d'option ne pouvait s'appliquer en l'absence de délai stipulé pour son exécution. La Cour a fondé son raisonnement sur le principe que, si le contrat avait prévu une date limite pour l'exercice de l'option, la clause d'option aurait été applicable. La Cour a précisé qu'en l'absence de délai précis pour exercer une option, un délai raisonnable s'applique. Toutefois, sans date limite, ce délai ne confère pas le droit à la résiliation. Le problème ne résidait pas dans la clause elle-même, mais dans l'absence de délai contractuel auquel elle pouvait s'appliquer.

Cette notion est réaffirmée dans le scénario alternatif où une clause TOE est associée à une date spécifiée, comme l'illustre le cas suivant 3 Gill Homes Inc. v. 5009796 Ontario Inc. (Kassar Homes). Dans ce cas précis, un avenant à l'accord a introduit une date de clôture prolongée et a réaffirmé l'importance du respect des délais. Une fois cette date atteinte, le respect strict des délais était exigé et même un retard minime (35 minutes) justifiait la résiliation. Cette date butoir a constitué le point de convergence des risques liés au respect des délais.

La même logique sous-tend More v. 1362279 Ontario Ltd. (Seiko Homes), La Cour d'appel de l'Ontario a souligné qu'une clause d'échéance est d'une utilité limitée lorsque le contrat ne précise aucun délai. L'absence de date butoir prive le tribunal de toute indication contractuelle permettant de conclure que le respect des délais est impératif et non plus flexible.

Cette absence de date butoir crée une ambiguïté. Les parties ne se sont jamais entendues sur les conditions justifiant la résiliation du contrat plutôt que sa poursuite. Bien que l'appel devant la Cour suprême du Canada porte sur l'interaction entre les clauses d'échéance et les obligations indéterminées, l'inclusion d'une date butoir ou d'un délai d'exécution de certaines obligations dans un contrat constitue un élément important de sa structure, car elle clarifie l'exécution des obligations respectives des parties.

Discussion

La Cour d'appel de Terre-Neuve-et-Labrador (CATNL) a confirmé la décision du juge de première instance selon laquelle Nova Fish avait manqué à ses obligations contractuelles en omettant de prendre des mesures pour obtenir l'approbation réglementaire pendant environ 16 mois. La Cour a reconnu qu'un tel retard était incompatible avec l'obligation d'agir « aussi rapidement que possible » et de déployer des efforts commercialement raisonnables. L'appel ne portait donc pas sur la question de savoir s'il y avait eu manquement, mais sur les conséquences juridiques qui en découlaient, et plus précisément, si ce manquement autorisait la cocontractante à résilier l'entente.

De l'avis de la CATNL, le juge de première instance a confondu deux étapes d'analyse distinctes. La première consistait à déterminer que le retard de Nova Fish excédait le délai raisonnable prévu par l'entente. Les tribunaux peuvent déduire un délai raisonnable d'exécution lorsqu'un contrat est muet à ce sujet, et la CATNL a admis qu'un retard de seize (16) mois ne répondait pas à cette norme implicite. La seconde question était de savoir si ce délai implicite pouvait déclencher l'application de la clause de temps d'exécution, ce à quoi la Cour a répondu par la négative. Un délai raisonnable implicite ne transforme pas une obligation autrement indéterminée en un délai stipulé aux fins d'une clause d'efforts raisonnables.

Comme l'entente ne précisait aucune date limite de clôture expresse, Cold Ocean n'était pas fondée à invoquer la clause d'efforts raisonnables pour résilier l'entente. Par conséquent, la Cour d'appel de Terre-Neuve-et-Labrador a ordonné l'exécution forcée en faveur de Nova Fish.

La Cour suprême du Canada a autorisé l'appel le 22 janvier 2026, mais l'affaire n'a pas encore été inscrite au rôle. L'appel devant la Cour suprême devrait porter sur la question de savoir si l'applicabilité des clauses d'efforts raisonnables doit être traitée comme une question de droit pure et si la Cour d'appel de Terre-Neuve-et-Labrador a erré en énonçant ce qui pourrait être considéré comme une règle catégorique excluant les obligations indéterminées de leur champ d'application. La Cour suprême pourrait également examiner si les clauses d'efforts commercialement raisonnables peuvent servir de stipulations de délai exécutoires.

Pour les clients du secteur de l'immobilier commercial, l'issue de l'appel aura des conséquences importantes. Si la Cour suprême du Canada confirme la décision de la Cour nationale des affaires de Terre-Neuve-et-Labrador, les clauses d'effort minimal ne s'appliqueront qu'aux dates fixes et aux échéances clairement définies. Bien que les manquements aux obligations fondées sur l'effort puissent toujours donner lieu à des dommages-intérêts ou à une réparation équitable, ils ne justifieront pas la résiliation automatique. À l'inverse, si la Cour suprême du Canada autorise une application plus large des clauses d'effort minimal, le risque de résiliation pourrait augmenter dans les transactions impliquant des autorisations de zonage, la réhabilitation environnementale, des conditions de financement et d'autres aléas réglementaires.

Points à retenir

Quelle que soit la décision finale de la Cour suprême du Canada, cette affaire souligne l'importance de la précision dans la rédaction. Lorsque des approbations réglementaires ou d'autres conditions suspensives sont en jeu, les parties devraient envisager d'inclure une date butoir clairement définie et de lier expressément les droits de résiliation à cette date. Les critères fondés sur l'effort, tels que les « efforts commercialement raisonnables », sont mal adaptés à la répartition du risque lié au calendrier et ne devraient pas se substituer à des échéances précises.

Dans les transactions commerciales complexes, les clauses standardisées remplacent rarement une répartition délibérée des risques. Cette décision rappelle que les tribunaux examineront attentivement la structure des clauses relatives aux délais et n'accepteront pas facilement que des clauses standard comblent les lacunes d'une rédaction imprécise. Quelle que soit la décision finale de la Cour suprême du Canada, une formulation précise et claire des échéances, des mécanismes de prolongation et des conditions de résiliation demeure le moyen le plus efficace de préserver la sécurité juridique et de gérer les risques dans les transactions conditionnelles.