L’ABC de la diligence raisonnable pour les locataires en Colombie-Britannique

Les recherches sur les entreprises et les biens constituent un point de départ crucial de la diligence raisonnable que doivent faire les locataires au moment de négocier un bail commercial. Les résultats du processus de diligence raisonnable peuvent fournir aux locataires une image plus claire du bien, des parties concernées, des restrictions potentielles sur le terrain et des responsabilités qui pourraient en découler.

J’ai eu le privilège de coprésider une table ronde sur la diligence raisonnable pour les locataires à la récente conférence ICSC+Canadian Law. Nous avons discuté de l’importance d’adapter le processus de diligence raisonnable aux éléments les plus pertinents, en fonction de la catégorie d’actif du bien, de la zone environnante ainsi que de tout autre facteur pouvant avoir une incidence sur l’usage prévu et l’occupation des lieux.

Les locataires doivent poser les questions suivantes concernant l’état du bien :

• Les locaux loués seront-ils dans un bâtiment nouvellement construit ou sont-ils situés dans un complexe déjà aménagé ou similaire?
• Les locaux seront-ils construits par le propriétaire-bailleur, peut-être selon une formule « clé en main »?
• Quels types de droits accessoires (service au volant, centres de jardinage, quais pour camions) sont essentiels aux activités commerciales? 

Voici les grandes étapes évoquées et leur rôle dans la conclusion de baux mieux structurés et moins risqués pour les locataires.

Commercial

Les locataires doivent commencer par effectuer une recherche sur l’entité du propriétaire-bailleur. Ils pourront ainsi comprendre la structure de propriété et vérifier l’existence juridique du propriétaire-bailleur et de toute autre partie concernée. Si, par exemple, le propriétaire-bailleur n’est pas le propriétaire enregistré du titre de propriété des locaux loués, le locataire peut vouloir creuser davantage pour déterminer la relation entre les deux entités. Il s’agit d’une considération importante pour s’assurer que les parties concernées sont liées par les obligations du propriétaire-bailleur dans le bail.

Immobilier

Il est fortement recommandé de procéder à une recherche de titre foncier, car elle permet d’identifier le propriétaire enregistré des locaux loués et permet au locataire de vérifier l’état du titre foncier. Par exemple, il peut exister des droits de passage prévus dans la loi ou des clauses restrictives qui limitent les modalités d’utilisation du bien, notamment des zones non constructibles, des restrictions quant aux usages autorisés, ou encore des limites quant à la hauteur et à la ligne de visibilité des bâtiments. Si les locaux loués sont situés dans une réserve des Premières Nations, une recherche de titres dans le Système d’enregistrement des terres indiennes ou dans le Registre des terres des Premières Nations, selon le cas, sera nécessaire. 

Si l’examen du titre de propriété révèle que le bien est un aménagement en copropriété, le locataire doit veiller à ce que certaines dispositions relatives à la copropriété soient incluses dans le bail. Comme le locataire n’a pas de lien contractuel direct avec la société de copropriété, il doit s’assurer que le propriétaire-bailleur contraindra celle-ci à remplir ses obligations, par exemple, en effectuant l’entretien et les réparations nécessaires dans les parties communes et en maintenant une assurance adéquate.

Les recherches sur les taxes foncières peuvent révéler un retard de paiement du propriétaire-bailleur et divulgue la catégorie fiscale du bien, les subventions applicables et, dans certaines municipalités, les frais liés aux services d’égouts et d’approvisionnement en eau. Le locataire peut ainsi faire la lumière sur certaines de ses dépenses de fonctionnement. 

Les recherches relatives au zonage et à la conformité en matière d’utilisation du sol permettent de vérifier si les usages et aménagements existants (ou projetés) du bien sont conformes aux règlements de zonage et à la réglementation applicable, si tous les permis requis ont été obtenus, et si la conformité a été dûment confirmée. Ces recherches sont particulièrement utiles dans le cas d’une construction neuve ou de locaux livrés « clé en main ».

Les recherches relatives aux ordres de travaux peuvent révéler l’existence d’ordres en suspens susceptibles d’avoir une incidence sur l’usage, l’occupation ou la jouissance paisible des lieux par le locataire. Il s’agit notamment des aspects essentiels comme la santé et la sécurité, les équipements électriques, les ascenseurs, les installations au gaz et les exigences du service d’incendie. En effectuant ces recherches, les locataires évitent d’hériter de problèmes existants, en particulier lorsqu’ils prennent les lieux dans l’état où ils se trouvent (« tels quels »). 

Si l’immeuble semble être un bâtiment patrimonial ou présente des caractéristiques uniques, des recherches supplémentaires, comme des recherches de nature archéologique ou sur le statut patrimonial, peuvent s’avérer utiles.

Environnement

S’il est possible que les lieux soient contaminés, une recherche dans le registre du ministère de l’Environnement et de la Stratégie en matière de changements climatiques de la Colombie-Britannique permettrait de déterminer si le terrain a été désigné comme étant un site contaminé. Les locataires auraient avantage à demander au propriétaire-bailleur une évaluation environnementale du site afin d’établir une base de référence pour délimiter les responsabilités du locataire en matière d’assainissement durant l’occupation des locaux par rapport aux conditions préexistantes.

Si les locaux sont situés à proximité d’un cours d’eau ou d’un ruisseau, certaines recherches auprès des autorités responsables des pêches et des océans peuvent être utiles pour évaluer l’impact sur l’habitat piscicole ou pour identifier d’éventuelles restrictions concernant les activités susceptibles d’affecter l’usage prévu par le locataire. 

Comment Bennett Jones peut aider

Bennett Jones travaille avec des locataires et des propriétaires-bailleurs dans tous les types d’aménagement commercial, y compris dans les secteurs de la vente au détail, de l’utilisation mixte, des immeubles de bureaux et dans les secteurs d’activité économique. Pour discuter de la façon dont Bennett Jones peut vous aider dans le cadre du processus de diligence raisonnable pour les locataires ou de tout autre aspect de la location commerciale, veuillez communiquer avec Michelle Yung ou un autre membre du groupe Immobilier commercial.