Obligations pas tout à fait absolues: 
limites raisonnables des clauses de bail relatives aux réparations et à la remise en état

Tant les locateurs d’immeubles commerciaux que leurs locataires devraient tenir compte du fait que, selon la common law canadienne, même les clauses de bail les plus rigoureuses concernant les réparations et la remise en état des lieux à l’expiration ou à la résiliation d’un bail pourraient ne pas nécessairement être appliquées de manière stricte par les tribunaux.

 

En règle générale, un tribunal exigera d’un locataire d’un immeuble commercial qu’il respecte ses obligations découlant d’une convention de bail qu’il a librement conclue. Cependant, dans des circonstances exceptionnelles, ou si le locataire parvient à démontrer de manière convaincante que l’étendue des travaux de réparation et de remise en état requis par les modalités explicites du bail dépasse les attentes raisonnables des parties contractantes, le résultat pourrait être différent. La jurisprudence corrobore l’argument selon lequel les tribunaux doivent fixer certaines limites aux engagements du locataire d’un immeuble commercial de réparer et de remettre en état les lieux loués pour donner effet à ces attentes raisonnables. Ces autorités offrent certains moyens au locataire sortant auxquels il peut recourir pour réduire sa responsabilité.

Une interprétation moins que littérale

Selon la jurisprudence de common law, l’étendue des travaux de réparation et de remise en état raisonnablement exigés d’un locataire d’un immeuble commercial devrait se justifier d’un point de vue commercial objectif, compte tenu de la nature et de la durée du bail, et correspondre à l’usage des lieux envisagé par les parties contractantes¹. Même lorsque le libellé d’une clause prévoyant la remise en état complète est sans ambiguïté, les autorités judiciaires d’un bout à l’autre du Canada* sont d’avis qu’il est inapproprié d’interpréter le bail hors de son contexte, sans tenir compte des attentes raisonnables découlant des intentions mutuelles claires entourant le bail. Une interprétation « moins que littérale » tenant compte de la « réalité commerciale et du caractère raisonnable » peut permettre à un locataire de laisser les lieux dans un état qui demeure en grande partie fonctionnel pour le locateur (ou un nouveau locataire), plutôt que de les remettre dans leur état d’origine. Le défi pour le locataire est de présenter un argument convaincant selon lequel le fait de laisser les lieux dans un état qui n’est pas parfaitement remis à neuf n’en réduirait pas sensiblement l’utilité, au regard des fins et usages habituels ou courants du type particulier de bien immobilier commercial en question.

 

Critères rétrospectifs et contextuels permettant de déterminer si un état est bon ou satisfaisant

 

Pour déterminer si les critères habituels de remise en état sont respectés, le tribunal examinera l’état des lieux à la conclusion du bail comme point de référence pertinent; cependant, l’état initial des lieux demeure l’élément clé*, peu importe la portée ou le caractère absolu du libellé de la disposition de remise en état. Le tribunal devrait tenir compte de facteurs tels que l’âge de l’immeuble, le degré d’exposition aux forces naturelles et l’usage intensif. La common law ne prévoit pas qu’une structure commerciale occupée pendant une longue période et soumise à un usage intensif dans le cadre normal des activités du locataire doive être remise dans son état d’origine. Les tribunaux ont plutôt établi un principe directeur* selon lequel un locataire n’a pas le droit de quitter les locaux loués en mauvais état parce qu’ils sont vieux, mais il peut quitter les lieux en « bon » état par rapport à leur nature particulière, pourvu que les locaux conservent leur fonctionnalité essentielle. Les locataires d’immeubles commerciaux ont le droit de s’opposer aux obligations de remise en état qui dépassent le niveau raisonnable de réparation, compte tenu du contexte, nécessaire pour garantir le maintien de la fonctionnalité de base des locaux.

 

Aucun gain inattendu (réparation, et non renouvellement)

 

Selon la jurisprudence, il est inapproprié pour un locateur d’un immeuble commercial d’exiger des réparations qui constitueraient un « gain inattendu ». Les tribunaux ont reconnu* que le concept même de travaux de réparation vise à remédier à la détérioration des lieux d’origine et à les remettre dans leur état antérieur, et non à les remplacer ou à les remettre à neuf. En ce qui concerne les engagements d’un locataire de réparer et de remettre en état les lieux, les tribunaux établiront une distinction* entre ce qui peut être qualifié à juste titre de réparation et ce qui constitue un remplacement. Il est improbable qu’un tribunal ordonne l’exécution d’une demande de réparation qui consisterait à restituer au locateur un bien différent de celui qu’il avait initialement fourni et qui viserait non pas à rétablir les lieux dans leur état fonctionnel essentiel, mais à garantir qu’ils restent en bon état fonctionnel pendant une longue période. La Cour d’appel de l’Ontario a confirmé* que ces gains inattendus commercialement inappropriés peuvent comprendre tant la remise en état complète des lieux que des travaux de réparation aboutissant à un résultat presque aussi satisfaisant que ce dont le locataire a bénéficié, de sorte que le bien restitué au locateur ne reflète pas fidèlement l’usage et le temps écoulé qu’il avait acceptés aux termes du bail. En termes simples, un locataire peut avoir de solides arguments pour contester sa responsabilité relative aux travaux de réparation qu’il peut présenter de manière convaincante comme ne se limitant pas à entretenir les lieux, mais à les rénover et à prolonger leur durée de vie, quel que soit le libellé exact de son ou ses engagements.

 

Exceptions prévues pour l’usure normale

 

Les baux commerciaux prévoient aussi généralement une clause d’exception pour « l’usure normale » (c’est-à-dire les dommages causés par l’usage courant et les causes naturelles) dans l’engagement du locataire de maintenir les lieux en bon état ou de les entretenir adéquatement. L’interprétation de cette exception repose en grande partie sur les faits et tient compte des risques habituels liés aux activités commerciales du locataire, et le locataire d’un immeuble commercial peut quitter les locaux qu’il a occupés pendant une longue période dans un état de détérioration importante, à condition que cette détérioration se soit produite malgré les précautions raisonnables prises par le locataire². Par exemple, la Cour d’appel de l’Ontario a estimé* que les bâtiments destinés à un usage commercial intensif sont « susceptibles de se détériorer » dans le cours normal d’un bail, « dans une mesure proportionnelle au type d’activité qui y est exercée ». Lorsque les circonstances démontrent que les deux parties à un bail commercial ont envisagé la possibilité ou la probabilité de dommages aux lieux liés à l’usage prévu, la responsabilité des réparations à la charge du locataire peut être limitée à la détérioration qui ne relève pas de l’usage prévu ni d’un entretien raisonnable.

 

De plus, même lorsqu’une clause précise de remise en état n’est pas assortie d’une exception relative à l’usure normale, l’obligation de remise en état du locataire peut être limitée par la présence de cette exception en ce qui concerne son engagement de réparation. Suivant l’exemple de la Cour d’appel de l’Ontario*, les tribunaux peuvent interpréter cette exception comme une acceptation implicite de la part du locateur que les lieux puissent être restitués « dans un état légèrement moins bon » qu’à leur état d’origine à l’expiration du bail, et ils pourraient être plus facilement convaincus de ne pas s’en tenir strictement à la lettre à l’engagement de remise en état prise par le locataire.

 

Pas d’issue absurde

 

La Cour suprême a confirmé qu’un principe directeur pour l’interprétation des conventions commerciales consiste à donner aux termes choisis leur sens littéral et courant, à moins que le résultat ne soit contre-intuitif, irréaliste ou ne corresponde pas à l’environnement commercial pertinent dans lequel la convention a été conclue. La norme établie est élevée et peut exiger que l’issue hypothétique ne soit pas simplement déraisonnable, mais qu’elle frôle l’absurde. Cela dit, cette règle générale offre au locataire d’un immeuble commercial un motif supplémentaire pour s’opposer à des demandes onéreuses de réparation ou de remise en état des lieux à l’expiration du bail, celles-ci étant si déraisonnables dans les circonstances qu’il ne peut raisonnablement être dit qu’elles aient été envisagées par les parties contractantes.

 

Ce qu’il faut retenir

 

Même lorsqu’ils sont rédigés avec soin dans les termes les plus absolus, les engagements du locataire de réparer et de remettre en état les lieux à l’expiration d’un bail commercial ne sont pas nécessairement à toute épreuve. Pour des raisons opposées, tant les locateurs que leurs locataires devraient savoir que la common law canadienne permet d’interpréter ces clauses en inférant qu’elles contiennent des limites raisonnables lorsque le tribunal le juge approprié.

 

Cela ne signifie pas pour autant que la rédaction minutieuse du bail ne revêt pas une importance capitale. Plus les clauses relatives à la réparation et à la remise en état sont rédigées de manière précise et sans ambiguïté, moins le locataire dispose de marge de manœuvre pour faire valoir que les intentions communes ou les attentes raisonnables des parties contractantes justifient ou exigent du tribunal qu’il impose une solution différente de ce que le libellé exige clairement. Les locateurs devraient continuer à bien réfléchir à l’état dans lequel ils souhaitent que leurs lieux leur soient restitués à l’expiration d’une convention de bail avant qu’elle ne soit conclue, et s’efforcer de définir de manière stricte l’engagement du locataire à remettre les lieux en état, indépendamment de la difficulté ou du coût.

 

Pour discuter de la façon dont Bennett Jones peut aider votre organisation à négocier ou à interpréter les clauses d’un bail, et pour recevoir une version de ce billet contenant des références de jurisprudence complètes et des exemples comparatifs, veuillez communiquer avec l’un des auteurs ou un autre membre du groupe Immobilier commercial du cabinet.

 

* (décision en anglais)