Le 12 mai 2025, l’honorable Rob Flack, ministre des Affaires municipales et du Logement (Ministre), a présenté le projet de loi 17, Loi de 2025 pour protéger l’Ontario en construisant plus rapidement et plus efficacement (Projet de loi 17). Le Projet de loi 17 a reçu la sanction royale le 5 juin 2025. De manière générale, il s’agit d’un projet de loi omnibus qui modifie de nombreuses lois en matière d’infrastructure, de logement et de transport en commun afin d’accélérer la construction d’infrastructures et de logements tout en soutenant la croissance économique et des collectivités.
En particulier, le Projet de loi 17 modifie les lois suivantes :
- Loi de 1992 sur le code du bâtiment;
- Loi de 2020 sur la construction plus rapide de transport en commun;
- Loi de 2006 sur la cité de Toronto;
- Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement;
- Loi de 2006 sur Metrolinx;
- Loi de 2011 sur le ministère de l’Infrastructure;
- Loi sur l’aménagement du territoire;
- Loi de 2020 sur les collectivités axées sur le transport en commun.
Le Projet de loi 17 s’inscrit dans ce qui est devenu une longue série de lois de la province de l’Ontario visant à améliorer les méthodes d’aménagement du territoire (et la législation connexe concernant l’exploitation d’un terrain). Comme c’est le cas pour d’autres lois de ce genre, l’intention générale est d’accélérer la construction en Ontario (en l’espèce, en permettant que la construction soit « plus rapide et plus efficace »). Comme nous l’expliquerons plus loin, l’atteinte de cet objectif dépendra non seulement du libellé de la législation, mais aussi de sa mise en œuvre au palier municipal.
Modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire et à la Loi de 2006 sur la cité de Toronto
Approbation ministérielle
Le nouveau paragraphe 17 (21.1) de la Loi sur l’aménagement du territoire ajoute que le conseil d’une municipalité ou le conseil d’aménagement doit obtenir l’approbation écrite du ministre avant d’adopter une modification d’un plan officiel qui ajoute, modifie ou abroge son plan officiel pour diverses demandes d’aménagement. Plus précisément, ces modifications s’appliquent aux demandes complètes de modification d’un plan officiel, de modification d’un règlement de zonage, de réglementation d’un plan d’implantation, de plan de lotissement ou d’autorisation. De même, ces modifications sont reflétées dans les dispositions de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto visant la réglementation d’un plan d’implantation. Le Projet de loi 17 précise en outre que toute modification d’un plan officiel adoptée le 12 mai 2025 ou par la suite sans l’approbation du Ministre est réputée ne pas avoir été adoptée, ce qui semble être une tentative de réduire la propension des municipalités à imposer de nouvelles exigences avant l’entrée en vigueur de la législation.
Il s’agit d’un exemple de modifications visant à limiter les « contrôles d’accès ». Dans ce cas, le Projet de loi 17 limiterait le pouvoir d’une municipalité de déterminer ce qui est requis pour une demande complète, le but étant de réduire les incohérences dans la portée, le type et le nombre d’études ou de rapports requis pour les demandes d’aménagement.
Processus relatif aux demandes complètes
Dans le but de mettre en place des exigences plus uniformes et prévisibles à l’échelle des municipalités, la province a également proposé de nouvelles limites aux renseignements et documents qui peuvent être exigés par une municipalité dans le cadre d’une demande de modification d’un plan officiel, de modification d’un règlement de zonage, de réglementation d’un plan d’implantation, de plan de lotissement ou d’autorisation. Plus précisément, il est proposé que les éléments suivants ne puissent pas être exigés dans le cadre d’une demande d’aménagement complète :
- Soleil/ombre : renseignements et documents liés à l’incidence des ombres projetées par un aménagement proposé sur le terrain visé et sur les terrains environnants, notamment les rues.
- Vent : renseignements et documents liés aux impacts potentiels d’un aménagement proposé sur les conditions de vent dans les environs.
- Urbanisme : renseignements et documents concernant la conception urbaine d’un aménagement proposé, notamment la façon dont il s’harmonise avec les lignes directrices ou les politiques municipales en matière d’aménagement urbain.
- Éclairage : renseignements et documents relatifs à l’éclairage et aux niveaux d’éclairage sur le site, notamment l’emplacement et le type d’appareils d’éclairage proposés à l’extérieur du bâtiment et sur le site.
La province a sollicité des commentaires sur ces règlements proposés jusqu’au 26 juin 2025; toutefois, aucun commentaire ni aucun résultat n’ont été publiés à la date du présent article.
Il est important de noter que ces limites sont proposées seulement dans la mesure applicable aux demandes complètes pour le moment. En d’autres termes, les municipalités conserveront le droit de demander des renseignements supplémentaires dans le cadre d’un processus d’aménagement du territoire, et ce, dans le respect des bonnes pratiques d’aménagement. La principale différence réside dans le fait que les demandeurs auront le droit de refuser de fournir ces renseignements supplémentaires (au risque de se voir opposer un refus). À certains égards, ces modifications de contrôle d’accès marquent un retour à la Loi sur l’aménagement du territoire telle qu’elle était écrite avant que des modifications ne lui soient apportées à partir des années 2000, qui ont marqué le début de la multiplication des exigences en matière de demande d’aménagement.
Pouvoir de plein droit de modifier la distance de retrait minimale
Le nouveau paragraphe 34 (1.4) prévoit que, sous réserve du paragraphe 4 (1.5), une « distance de retrait minimale est réputée correspondre au pourcentage prescrit de la distance de retrait ». Le paragraphe 34 (1.7) précise que le terme « distance de retrait » s’entend de la « distance à laquelle un bâtiment ou une construction doit se trouver en retrait par rapport aux limites de la parcelle sur laquelle le bâtiment ou la construction est situé, conformément à un règlement municipal adopté en vertu du présent article ». Autrement dit, cette disposition permettra une réduction automatique des distances de retrait minimales.
À la date du présent article, aucun pourcentage n’a encore été prescrit. Toutefois, la province mène des consultations sur un nouveau règlement qui prévoit des pourcentages prescrits pouvant atteindre 10 %.
Cette politique pourrait s’avérer très utile en apportant un soulagement immédiat aux propriétaires qui ont besoin d’un ajustement rapide à la distance de retrait, ou aux propriétaires de terrains qui, à l’avenir, auront obtenu des exemptions aux termes de règlements de zonage propres à un site et qui auraient ensuite besoin de tels ajustements. Toutefois, l’avantage général de cet article est toujours en suspens; si, par exemple, au fil du temps, les municipalités modifient la distance de retrait minimale applicable de manière à s’aligner sur la réduction prescrite, alors la grande majorité des propriétés ne tireront que peu d’avantages de cette disposition.
Il est important de noter qu’il existe également des périodes transitoires applicables à ces règles (paragraphe 34 (1.6)), par exemple pour un bâtiment bénéficiant d’un permis existant. De plus, le paragraphe 34 (1.5) prévoit des exemptions générales lorsqu’un bâtiment ou une construction est situé : (i) dans la zone de la ceinture de verdure; (ii) sur une parcelle de terrain qui n’est pas une parcelle de terrain urbain d’habitation; (iii) sur une parcelle de terrain qui contient un terrain situé dans une zone prescrite pour l’application du paragraphe 41 (1.2) de la Loi sur l’aménagement du territoire.
Professionnels prescrits
Les paragraphes 22 (6.0.1) (plans officiels), 34 (10.3.1) (règlements municipaux de zonage), 41 (3.5.1) (réglementation du plan d’implantation), 51 (19.0.1) (lotissement de terrains) et 53 (4.0.1) (autorisations) de la Loi sur l’aménagement du territoire et le paragraphe 114 (23) (réglementation du plan d’implantation) de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto prévoient maintenant que certains renseignements et documents exigés qui sont fournis dans le cadre d’une demande d’aménagement sont réputés satisfaire aux exigences applicables s’ils sont préparés par une personne autorisée à exercer une profession prescrite.
Il s’agit ici d’une autre des modifications proposées visant à limiter le « contrôle d’accès ». En l’espèce, il n’était pas rare de voir les municipalités dicter la « façon » dont un professionnel qualifié devait rédiger ses rapports et interférer avec le contenu de ces rapports avant le dépôt d’une demande (limitant davantage les droits d’appel de l’appelant). Ces changements pourraient offrir un avantage considérable pour le dépôt des demandes si le règlement établit en fin de compte une liste importante de professionnels prescrits.
Écoles élémentaires et secondaires
La province a introduit de nouvelles dispositions empêchant les politiques en matière de plan officiel et les règlements municipaux de zonage d’interdire l’utilisation d’une parcelle de terrain urbain d’habitation pour une école élémentaire ou une école secondaire d’un conseil scolaire ou pour toute utilisation accessoire de ces écoles, y compris l’utilisation pour un centre de garde situé dans l’école.
Arrêté ministériel de zonage (AMZ)
L’article 47 de la Loi sur l’aménagement du territoire énonce les pouvoirs du ministre en matière de zonage et de contrôle des lotissements, communément appelés des « AMZ ». Le nouveau paragraphe 47 (1.0.1) permet au ministre d’assortir de conditions l’utilisation du sol ou l’édification, l’implantation ou l’utilisation de bâtiments ou de constructions si, à son avis, ces conditions sont raisonnables. Le terme « conditions » est entendu dans un sens large, comme les pouvoirs conférés aux municipalités lorsqu’elles approuvent des dérogations ou des autorisations mineures. Dans le contexte des dérogations mineures, il est attesté que ces pouvoirs offrent une grande souplesse dans leur application, même si les tribunaux les ont également assortis d’une exigence de lien raisonnable avec la demande sous‐jacente.
La législation autorise également le Ministre à obtenir de telles conditions au moyen d’une convention qui peut être enregistrée sur le titre. La législation précise également que, lorsque des conditions ont été établies, l’AMZ est suspendu jusqu’à ce que le Ministre soit convaincu que la condition a été ou sera remplie et, une fois qu’il en est convaincu, il doit aviser le secrétaire de la municipalité locale concernée.
L’intention générale de cette disposition semble être d’accorder au Ministre à la fois l’ancienne autorité que lui conférait l’article 37 et le pouvoir de zonage assorti de conditions. L’incidence de ce pouvoir dépendra grandement du niveau d’activité du Ministre relativement à la prise d’AMZ.
Modifications à la Loi de 1992 sur le code du bâtiment
L’une des modifications les plus intéressantes visées par le Projet de loi 17 est la modification de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment (LCB).
En particulier, le Projet de loi 17 stipule que les municipalités n’auront plus le pouvoir d’adopter des règlements imposant des règles et des normes de construction qui vont au-delà du Code du bâtiment provincial. L’article 35 de la LCB contient actuellement une disposition de prépondérance qui précise que la LCB et le Code du bâtiment remplacent tous les règlements municipaux portant sur les travaux de construction ou de démolition des bâtiments. Toutefois, le nouveau paragraphe 35 (1.1) va plus loin en précisant que les articles 9, 10 et 11 de la Loi de 2001 sur les municipalités et les articles 7 et 8 de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto n’autorisent pas une municipalité à adopter des règlements relativement à la construction ou à la démolition de bâtiments.
Une telle disposition pourrait avoir une incidence importante sur le coût de construction en Ontario. Toutefois, de nombreuses municipalités justifient l’imposition de telles normes en se fondant sur d’autres pouvoirs généraux. Par conséquent, dépendamment de la municipalité, les projets de construction font souvent face à des incohérences entre les exigences du code et des normes, la Norme verte de Toronto en étant un exemple patent.
Les municipalités laissent déjà entrevoir qu’elles chercheront des moyens de contourner cette restriction, comme l’adoption de normes vertes autrement que par voie de règlements, notamment au moyen d’ententes d’aménagement.
Modifications à la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement
Foyers de soins de longue durée
Le Projet de loi 17 ajoute un nouvel article 4.4 à la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement (LRA), qui prévoit que l’aménagement de toute partie d’un bâtiment ou d’une structure destiné à servir de foyer de soins de longue durée est exempté des redevances d’aménagement, sous réserve des dispositions transitoires.
Modifications administratives
Le Projet de loi 17 modifie le paragraphe 19 (1.1) pour éliminer la nécessité d’une étude des redevances d’aménagement lorsque les modifications apportées à un règlement de redevances d’aménagement ont uniquement pour effet : (i) d’abroger une disposition précisant la date à laquelle ce règlement expire ou de modifier une telle disposition de sorte que le règlement expire à une date ultérieure; (ii) d’abroger une disposition prévoyant l’indexation des redevances d’aménagement ou de modifier une telle disposition de sorte que les redevances ne soient pas indexées; ou (iii) de faire diminuer le montant des redevances d’aménagement à payer pour un ou plusieurs types d’aménagements dans les circonstances précisées dans la modification.
Modifications apportées à l’application du gel et des reports des redevances d’aménagement
Le paragraphe 26.1 (3.1) prévoit un report de la redevance d’aménagement, qui a pour effet de reporter le moment du paiement des redevances d’aménagement pour tout aménagement résidentiel qui n’est pas un aménagement de logements locatifs, plus particulièrement au premier en date des jours suivants : (i) le jour de la délivrance d’un permis autorisant l’occupation du bâtiment; (ii) le jour où le bâtiment est occupé pour la première fois. Cette échéance intervient bien plus tard que l’exigence antérieure (par défaut) de payer dès que le premier permis de construire est délivré. La municipalité peut exiger que la personne tenue de payer la redevance d’aménagement fournisse un instrument pour garantir le paiement.
Des changements ont également été apportés au calcul des intérêts lorsqu’il y a un « gel des redevances d’aménagement » (en bref, le concept selon lequel les redevances d’aménagement sont établies au moment de certains événements, la plupart du temps au moment de la demande de plan d’implantation). Le Projet de loi 17 modifie la loi de sorte que, dorénavant, les intérêts cesseront de s’accumuler pendant les périodes de report.
De plus, le nouvel article 26.2 prévoit que, dans le cas où le montant des redevances d’aménagement déclenché par le « gel », majoré des intérêts, dépasserait le montant des redevances d’aménagement actuel, le propriétaire paierait le montant actuel. Cette mesure semble avoir pour but de remédier aux situations manifestement non intentionnelles dans lesquelles certains propriétaires payaient des redevances d’aménagement pendant la période de « gel » qui étaient supérieures aux montants des redevances d’aménagement actuels. Des doutes persistent encore quant à savoir si certaines municipalités tenteront de contourner cette règle en obligeant les propriétaires à conclure les accords visés à l’article 27 pour accepter des montants de redevances d’aménagement plus élevés (cela se fait généralement en tirant parti du pouvoir lié aux permis de construire conditionnels).
Cela dit, les modifications législatives apportées à l’article 26.2 indiquent clairement que les aménagements sont assujettis au montant le moins élevé entre deux montants de redevances d’aménagement possibles : le taux précédemment gelé (ajusté en fonction des intérêts, le cas échéant) ou le taux en vigueur au moment de la délivrance du permis de construire. En pratique, en permettant aux promoteurs de payer le moindre du taux gelé ou du taux en vigueur, la modification répond davantage à l’objectif de réduire les hausses de coûts imprévues.
Services locaux
Le Projet de loi 17, conformément au paragraphe 59 (1.2), accorde un nouveau pouvoir réglementaire qui permet à la province d’adopter des règlements pour préciser ce qui constitue un « service local ». Les services locaux désignent généralement l’infrastructure qui n’est pas assujettie aux redevances d’aménagement (et qui ne peuvent donc pas non plus faire l’objet de crédits de redevances d’aménagement). Faute d’une définition claire, les municipalités interprètent et appliquent le concept diversement, ce qui entraîne un traitement incohérent à l’échelle de la province.
Aucune définition n’a été arrêtée, mais celle qui sera choisie pourrait avoir de larges répercussions. Par exemple, si la nouvelle définition est plus restrictive, davantage de travaux d’infrastructure pourraient bénéficier de crédits de redevances d’aménagement, et les municipalités concernées pourraient augmenter le montant de leurs redevances d’aménagement pour compenser les pertes liées à cette infrastructure supplémentaire. D’autres modifications ont été proposées pour tenter de limiter les augmentations du montant des redevances d’aménagement, mais les tentatives antérieures allant dans ce sens se sont généralement révélées inefficaces sur une longue période, car les municipalités restent déterminées à augmenter le montant des redevances d’aménagement.
Modifications à la Loi de 2020 sur la construction plus rapide de transport en commun
La Loi de 2020 sur la construction plus rapide de transport en commun vise à accélérer la réalisation de quatre projets de transport en commun d’intérêt provincial en enlevant les obstacles et en rationalisant les processus. Les projets visés sont notamment la construction de la ligne Ontario, du prolongement du métro vers Scarborough, du prolongement de la ligne de métro Yonge et du prolongement de la ligne Eglinton Crosstown vers l’Ouest.
L’article 2 de cette loi a été modifié pour supprimer la définition de « projet de transport en commun prioritaire » et la remplacer par « projet de transport en commun provincial ». L’article 2 définit un projet de transport en commun provincial comme étant un projet de transport en commun que peut réaliser Metrolinx, et qui comprend en outre un projet qui, la veille du jour de l’entrée en vigueur du paragraphe 1 (2) de l’annexe 2 du Projet de loi 17, était un projet de transport en commun prioritaire. Concrètement, cette modification a pour effet d’élargir les types de projets pouvant bénéficier des dispositions de cette loi.
Modifications à la Loi de 2006 sur Metrolinx
Le Projet de loi 17 modifie l’article 31 de la Loi de 2006 sur Metrolinx en y ajoutant un nouveau paragraphe 31.0.1, qui prévoit que le ministre des Transports peut ordonner à une municipalité (ou à ses organismes municipaux) de lui fournir les renseignements et les données qui, à son avis, pourraient être nécessaires pour soutenir l’aménagement d’un projet de transport en commun provincial ou d’un projet communautaire axé sur le transport en commun. Il peut s’agir de données, contrats, rapports, arpentages, plans et autres documents que le ministre des Transports juge nécessaires pour soutenir un projet de transport en commun provincial ou un projet communautaire axé sur le transport en commun.
Modifications à la Loi de 2020 sur les collectivités axées sur le transport en commun et à la Loi de 2011 sur le ministère de l’Infrastructure
Loi de 2020 sur les collectivités axées sur le transport en commun
Tout en apportant un certain nombre de changements administratifs importants pour la province et ses activités, le Projet de loi 17 permet également au ministre ou à l’entité à laquelle il a délégué des pouvoirs de conclure des ententes avec des propriétaires dans la mesure nécessaire au soutien d’un projet communautaire axé sur le transport en commun. Une telle entente peut être enregistrée sur le titre et le ministre de l’Infrastructure ou la municipalité a le droit de la faire respecter par le propriétaire et les propriétaires subséquents en vertu du paragraphe 4.1 (4).
Loi de 2011 sur le ministère de l’Infrastructure
Le Projet de loi 17 ne prévoit aucune modification à la Loi de 2011 sur le ministère de l’Infrastructure qui pourrait avoir une incidence particulière sur la plupart des projets d’aménagement de terrains privés.
