Écrit par Leonard A. Gangbar, Andrew L. Jeanrie and Natalia E. Iamundo
La province de l’Ontario a récemment déposé le projet de loi 106, Loi de 2015 sur la protection des propriétaires de condominiums, visant à modifier la Loi de 1998 sur les condominiums, en grande partie en réponse à l’immense croissance et aux changements dans le secteur des condominiums en Ontario au cours des dernières années.
Le projet de loi 106 a franchi l’étape de la première lecture (sur trois) à l’Assemblée législative le 27 mai 2015.
S’il est adopté dans sa forme actuelle, le projet de loi 106 apporterait des modifications substantielles à la Loi sur les condominiums (ainsi que des modifications correspondantes à des lois connexes, comme la Loi sur l’enregistrement des biens-fonds, la Loi sur le Régime de garanties de maisons neuves de l’Ontario, la Loi sur l’aménagement du territoire et la Loi de 1992 sur le code du bâtiment). Voici quelques-uns des faits saillants du point de vue des promoteurs de condominiums et des sociétés :
Divulgation et modifications apportées à la divulgation et à l’aménagement de condominiums
- Le projet de loi 106 introduira un certain nombre de changements qui auront une incidence sur la vente et le développement de projets de condominiums. Voici quelques-uns de ces changements :
- l’exigence d’inclure dans la déclaration un énoncé de la façon dont les proportions des dépenses communes et des intérêts communs de chaque propriétaire sont déterminées;
- L’exigence selon laquelle les promoteurs doivent fournir aux acheteurs, au moment de l’achat, un guide sur les condominiums facile à lire (préparé par le gouvernement), énonçant certains renseignements normalisés sur les condominiums et les droits et obligations des propriétaires et du conseil d’administration;
- Des exigences supplémentaires en matière de déclaration, y compris un énoncé des circonstances que le déclarant connaît ou devrait connaître, peuvent entraîner une augmentation des dépenses communes après l’expiration de la période d’un an suivant l’enregistrement de la déclaration et de la description et la fourniture des chiffres définitifs du budget de la première année au moins 10 jours avant la date de clôture de l’achat et de la vente. Ces exigences visent à réduire la pratique de reporter certains coûts de l’association condominiale jusqu’à l’expiration de la première année suivant la création de l’immeuble en copropriété (de sorte qu’ils n’ont pas besoin d’être inclus dans le budget de fonctionnement de la première année);
- l’élimination des restrictions relatives à l’enregistrement d’une phase d’une association condominiale à bail, d’une association condominiale d’éléments communs ou d’une association condominiale de terrain vacant;
- exiger des promoteurs qu’ils divulguent à un acheteur le budget final de la première année au moins dix jours avant la date de clôture du contrat de vente;
- Modifier la Loi sur les garanties de maisons neuves de l’Ontario afin de permettre à la plupart des garanties offertes aux acheteurs de condos neufs de s’appliquer aux projets de conversion. Cela pourrait améliorer la commercialisation des projets de conversion;
- Peaufiner la définition de « changement important » pour s’entend d’un changement qui entraîne une augmentation de 10 % ou plus (ou tout autre seuil qui peut être établi dans le règlement) dans les dépenses communes énoncées dans l’état budgétaire. Cette modification sanctionne la règle empirique actuelle adoptée par de nombreux membres du secteur de la copropriété selon laquelle toute augmentation de 10 % ou moins des dépenses communes ne constitue pas un changement important et introduit donc une norme objective permettant de déterminer ce qui constitue un changement important;
- Permettre la prise de règlements pour préciser quelles parties de la propriété constituent une unité ou un bien appartenant à une association condominiale ou font partie des parties communes, et interdisant aux associations condominiales d’acquérir un intérêt dans une unité, un autre immeuble ou un bien personnel pour une contrepartie, jusqu’à ce que le nouveau conseil de roulement en convienne autrement, et à moins que le règlement n’en dispose autrement. Cela vise à entraver l’achat ou la location forcés de certaines unités et de certains actifs de l’immeuble en copropriété (p. ex., les unités de CVC, les unités d’ascenseur, les appartements du surintendant);
- Élargir les droits des associations condominiales, par résolution du conseil dans les 12 mois suivant l’élection d’un nouveau conseil de roulement, afin de mettre fin à certaines ententes conclues avant l’élection de ce nouveau conseil de roulement. Cela vise à entraver la capacité des promoteurs de lier les associations condominiales aux conventions de gestion, aux baux d’éléments communs et à d’autres arrangements conclus par le conseil contrôlé par le déclarant;
- Permet l’adoption de règlements qui exigent que certains documents de divulgation (y compris les déclarations, les descriptions, les règlements administratifs et les règles) soient disponibles sur les sites Web des déclarants;
- Exiger d’un promoteur qu’il stipule dans le budget de la première année quelle partie des dépenses communes doit être versée dans le fonds de réserve, et le règlement régira la façon dont cette partie doit être calculée. À défaut de se conformer, un promoteur deviendra responsable envers l’association condominiale du montant requis pour la conformité; et
- Préciser les circonstances dans lesquelles des ententes sur les installations partagées sont requises et permettre à des règlements de prescrire des dispositions qui doivent être incluses dans une entente sur les installations partagées. Cela vise à établir un niveau de pratique normalisée dans le secteur des condominiums afin de minimiser les différends futurs sur la gestion et l’entretien des installations partagées.
Gestion de condominiums
- Une nouvelle loi sera créée, la Loi de 2015 sur les services de gestion de condominiums, qui exigerait que les personnes qui fournissent des services de gestion aux associations condominiales soient titulaires d’un permis. De plus, les titulaires de permis ne peuvent fournir des services de gestion que conformément à un contrat écrit. Les détails du système de délivrance de permis, y compris les exigences en matière de formation et d’éducation, ou le code d’éthique proposé, seront élaborés dans le cadre des règlements qui seront adoptés en vertu de la loi. À l’heure actuelle, aucune ébauche de ces règlements n’est disponible.
- Le projet de loi 106 modifiera la Loi sur les condominiums afin de modifier un large éventail de questions de gestion de condominiums, y compris: la conclusion de certains contrats sans suivre certains processus d’approvisionnement; une divulgation accrue aux propriétaires; la clarification des règles relatives aux fonds de réserve; la modification des procédures de vote; et l’obligation pour les administrateurs de remplir certaines exigences en matière de formation.
Règlement des différends entre les associations condominiales, les propriétaires et les créanciers hypothécaires
- Le projet de loi 106 permet la création d’une association sans but lucratif en tant qu’office de condominiums et d’un tribunal de l’administration condominiale pour entendre certaines catégories de différends entre les associations condominiales et les propriétaires ou créanciers hypothécaires. On s’attend à ce que l’administration condominiale soit autofinancée, ce qu’elle accomplira en imposant des frais à chaque logement en copropriété de la province (qui devrait être d’environ 1 $ par mois).
Nous nous attendons à ce que plusieurs des modifications clés soient étoffées par des règlements qui seront élaborés avant ou après l’adoption ou l’entrée en vigueur du projet de loi 106. À l’heure actuelle, la province n’a pas fourni d’estimation quant au moment où le projet de loi 106 devrait faire l’objet d’une lecture finale et, surtout, à quel moment il devrait entrer en vigueur.
Alors que le projet de loi 106 continue de progresser dans le processus législatif, Bennett Jones surveillera ses progrès et analysera les implications sur l’industrie de la copropriété en Ontario.