Le 30 novembre 2020, le projet de loi 23 (2019), la Loi sur la transparence des propriétaires fonciers (LOTA), entrera en vigueur en même temps que le Règlement sur la transparence des propriétaires fonciers (LOTR) pour créer le Registre de transparence des propriétaires fonciers, un registre unique en son genre au Canada destiné à enregistrer la propriété indirecte des terres par certaines personnes.
À la suite de divers rapports et allégations d’utilisation d’argent illicite pour acquérir des biens immobiliers de la Colombie-Britannique, la province a pris plusieurs mesures en 2018 et en 2019 pour déterminer les moyens par lesquels elle pourrait soit limiter l’utilisation de ces fonds pour acquérir des intérêts fonciers, soit suivre l’identité des personnes qui, en fin de compte, fournissaient les fonds pour l’achat de tels intérêts fonciers. Bien que le gouvernement provincial ait l’intention que la LOTA crée des moyens supplémentaires pour les autorités gouvernementales, les autorités fiscales et les organismes d’application de la loi pour lutter contre la fraude, le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale, il est clair que lota aura des conséquences de grande portée – au-delà de la réduction des activités illégales et néfastes – sur les transactions immobilières quotidiennes et la propriété des intérêts dans des terres en Colombie-Britannique.
En lançant le Registre, le gouvernement crée une deuxième base de données sur les dossiers de propriété foncière qui fonctionnera parallèlement, mais séparément, du Bureau des titres fonciers (BT), qui enregistre la propriété enregistrée des intérêts immobiliers. Le registre consignera la propriété indirecte des intérêts fonciers (p. ex., les participations dans une société, les participations dans une société de personnes et les intérêts bénéficiaires des bénéficiaires de la fiducie) dans une base de données en ligne exploitée par la Land Title and Survey Authority (LTSA) de la Colombie-Britannique. Un transfert de terres déposé dans l’OBF (entre autres dépôts) nécessitera au moins un et peut-être deux dépôts simultanés dans le registre. Selon le LOTR, la fonctionnalité de recherche du Registre doit être rendue opérationnelle le 30 avril 2021, ce qui donnera au gouvernement un coussin de cinq mois pour résoudre tous les problèmes pratiques et technologiques en suspens lors de l’activation du Registre.
Le libellé opérationnel de la LOTA en matière de divulgation et de déclaration est largement emprunté au Règlement sur la collecte de renseignements pris en vertu de la Loi sur les droits de transfert de propriété, RSBC 1996, ch. 378 (PTTA). Les concepts de sociétés pertinentes, de sociétés de personnes pertinentes et de fiducies pertinentes, ainsi que les types de divulgation envisagés dans lota sont généralement (mais pas complètement) compatibles avec la PTTA. Nous ne reviendrons pas sur ces concepts ici.
Lota exige la divulgation des noms de certaines personnes (détenteurs d’intérêts) qui ont un intérêt indirect dans des biens immobiliers privés en Colombie-Britannique ainsi que de leurs principales données personnelles et de contact. Contrairement à de nombreuses publications trompeuses, le Registre ne vise pas à identifier la « propriété effective » des biens immobiliers et il ne met pas particulièrement l’accent sur les « propriétaires véritables » de biens immobiliers, car ces termes sont communément connus et utilisés en droit.
Au lieu de cela, LOTA se concentre sur les individus qui ont en fin de compte un contrôle matériel sur des intérêts spécifiques dans la terre, dans certains cas sur plusieurs couches de propriété bien au-delà de celle du propriétaire réel en droit. Dans certains cas, cela peut correspondre à l’identité des propriétaires véritables qui sont des individus. Toutefois, dans la majorité des cas commerciaux où le bénéficiaire effectif est une personne non individuelle, le ou les propriétaires détenant le contrôle ultime, dont l’identité et les intérêts doivent être divulgués en vertu de la LOTA, sera une ou plusieurs personnes plus haut dans un organigramme.
Lorsqu’une parcelle de terrain (pour laquelle il y a un titre élevé et enregistré dans l’ATT) change de mains dans le cours normal des choses (via le dépôt du formulaire A transfert en pleine propriété au LTO), de nouveaux documents parallèles doivent être déposés dans le registre pour satisfaire aux exigences lota. Lorsqu’une parcelle de terrain est transférée au niveau de la propriété effective (p. ex., lors du transfert d’actions d’une société prête-nom) et qu’il y a un changement de détenteur d’intérêts, aucun dépôt lota n’est immédiatement requis au registre, mais un devrait être fait dans les deux mois suivant le transfert pour identifier les nouveaux ins intéressés associés à cette parcelle.
Les exigences en matière de déclaration en vertu de la LOTA sont requises relativement à tout « intérêt foncier », qui est actuellement défini comme suit :
En vertu de la LOTA, lors de l’enregistrement d’un intérêt foncier à l’ELT, tous les cessionnaires (y compris les particuliers) doivent déposer une déclaration de transparence conformément à l’article 10 de la LOTA (la Déclaration). Un cessionnaire doit indiquer dans sa déclaration s’il est un organisme déclarant, étant une société pertinente, un fiduciaire d’une fiducie pertinente ou un associé d’une société de personnes pertinente qui est tenu de produire un rapport de transparence en vertu des paragraphes 12(1), 15(1) ou 15(4) de lota (le rapport). Si le cessionnaire n’est pas un organisme déclarant, aucun autre dépôt n’est requis au moment du transfert.
Aux fins de lota:
une société concernée s’entend d’une société ou d’une société à responsabilité limitée, mais ne comprend pas une société ou une société à responsabilité limitée qui est incluse dans l’annexe 1 de lota;
une société de personnes pertinente s’entend d’une société en nom collectif, d’une société en commandite, d’une société en commandite à responsabilité limitée, d’une société de personnes professionnelle ou d’une société étrangère au sens de la Loi sur les sociétés de personnes de la Colombie-Britannique, d’une société de personnes visée par règlement et de toute relation juridique créée dans un autre territoire qui est semblable à l’une ou l’autre des relations juridiques décrites au présent alinéa; et
une fiducie pertinente s’entend d’une fiducie expresse, y compris une simple fiducie, d’une fiducie visée par règlement et de toute relation juridique créée dans une autre juridiction qui est similaire à l’une des relations juridiques décrites dans le présent paragraphe.
Si un cessionnaire s’identifie comme un organisme déclarant dans une déclaration, il doit également déposer un rapport, qui doit être déposé en même temps que la déclaration. Sans déposer la déclaration et, s’il y a lieu, le rapport, le registraire de LTO est tenu de refuser l’enregistrement de l’intérêt pertinent sur le terrain dans le LTO. Les organismes déclarants seront tenus de divulguer des renseignements détaillés dans le rapport, y compris (mais sans s’y limiter) le nom, la date de naissance, l’adresse, le numéro d’assurance sociale, la résidence fiscale, certaines coordonnées et les renseignements concernant l’intérêt dans un terrain appartenant indirectement aux « détenteurs d’intérêts » pertinents. Les renseignements contenus dans une déclaration ou un rapport peuvent être consultés en tout temps par un agent d’application de la loi nommé par le ministre en vertu de la Loi sur les services publics. Certains détails seront également mis à la disposition du public aux fins de recherche, à moins que la personne n’ait moins de 19 ans, qu’elle ne soit frappée d’incapacité ou que la personne ne demande, en vertu de l’article 40 de la LOTA, d’omettre des renseignements, car il s’agit d’un risque pour la santé ou la sécurité, et que cette demande soit approuvée par l’administrateur nommé par le chef de la direction de la LTSA, tel qu’énoncé à la partie 4 de la LOTA.
Un rapport doit indiquer qui sont les détenteurs d’intérêts ultimes de l’intérêt dans les terres transférées. Les détenteurs d’intérêts tenus de respecter ces obligations de divulgation sont les personnes qui détiennent soit (i) un « nombre important d’actions » dans une société qui équivaut à 10 pour cent des actions d’une société concernée ou des actions qui détiennent 10 pour cent ou plus des droits de vote, (ii) un intérêt bénéficiaire dans un terrain, ou (iii) un intérêt dans un terrain par l’intermédiaire d’une société de personnes.
Il est important de noter que seules les personnes qui correspondent à la définition de propriétaire véritable, de titulaire d’un intérêt de société ou d’actionnaire de société de personnes, et non pas tous les propriétaires de participations dans des terres, qui seront tenues de divulguer les renseignements requis. En vertu de l’article 21 de la LOTA, un organisme déclarant est tenu de prendre des mesures raisonnables pour obtenir et confirmer l’exactitude des renseignements déclarés. Toutefois, le défaut de se conformer aux exigences relatives à l’obtention et à la confirmation de ces renseignements pourrait entraîner des pénalités importantes, comme il est indiqué ci-dessous.
Les versions initiales du
Par conséquent, pour les acheteurs et leurs conseillers, il sera bientôt obligatoire que l’acheteur divulgue toute l’étendue des structures de propriété à son avocat avant de conclure des transactions immobilières afin qu’une déclaration et, au besoin, un rapport puissent être préparés pour être déposés auprès du registre à la clôture. Il est important de noter que tous ces renseignements n’auront pas besoin d’être divulgués à un fournisseur dans le cadre de la clôture (en l’absence d’un libellé contractuel spécifique exigeant une telle divulgation) ou dans un rapport, car seuls les renseignements concernant les personnes qui répondent à la définition de « détenteurs d’intérêts » de la LOTA à la fin de la structure doivent être soumis.
Il convient également de noter que l’article 24 de la LOTA exige qu’avant de déposer un rapport, un organisme déclarant doit prendre des mesures raisonnables pour donner un avis écrit du dépôt du rapport à chaque insulaire et constituant qui est identifié dans le rapport. Le rapport lui-même exige la confirmation que l’avis a été donné et, si l’avis n’a pas été donné, alors, conformément à l’alinéa 24(2)b) de lota, un résumé des mesures prises pour donner un avis doit être fourni. Cet avis sera un document de transaction supplémentaire qui devra être préparé et livré.
En plus des dépôts d’IFD requis par un cessionnaire qui acquiert un droit sur un terrain tel que prévu par lota, en 20201 , le gouvernement a ajouté l’article 17.1 à lota exigeant qu’une société, un fiduciaire ou un associé qui est un propriétaire enregistré d’un intérêt dans un terrain donne un avis au registre si, après la société, le fiduciaire ou l’associé a déposé un rapport, la société, la fiducie ou la société de personnes cesse d’être, respectivement, une société concernée, une fiducie pertinente ou une société de personnes pertinente. Cet avis doit être déposé dans les deux mois suivant la date à laquelle la société, la fiducie ou la société de personnes cesse d’être, respectivement, une société, une fiducie pertinente ou une société de personnes pertinente.
Le LOTR dispose d’un libellé exhaustif pour traiter du contrôle indirect exercé par l’entremise d’une « chaîne d’intermédiaires pertinents ». Un intermédiaire pertinent est défini comme étant toute personne qui est l’une ou plusieurs des personnes suivantes et qui est contrôlée par une autre personne : (1) une société déterminée, (2) une société de personnes pertinente, (3) un particulier, une société déterminée ou une société de personnes pertinente qui est fiduciaire d’une fiducie pertinente, (4) un particulier, une société déterminée ou un fiduciaire d’une fiducie pertinente qui est un mandataire, et (5) un particulier, une société concernée, une société de personnes pertinente ou un fiduciaire d’une fiducie pertinente qui est un représentant personnel ou un autre représentant légal.
L’objet de ces dispositions est de veiller à ce que, lors de l’examen de la structure de propriété, on ne s’arrête pas au bas d’une chaîne d’intermédiaires pertinents ou ne s’arrête pas lorsqu’on atteint un particulier qui est toujours assujetti à un élément de contrôle prescrit.
Ces nouveaux éléments et nuances signifient qu’il faudra beaucoup de diligence raisonnable et d’efforts de la part de l’avocat de l’acheteur pour travailler avec les clients afin d’identifier correctement l’identité des personnes qui sont les propriétaires ultimes ou les individus contrôlants de tout propriétaire enregistré d’un intérêt foncier, dont les propriétaires ultimes sont considérés comme une société pertinente; une société de personnes pertinente ou un fiduciaire d’une fiducie pertinente. Le gouvernement de la Colombie-Britannique a fait des efforts importants et détaillés pour tenter de saisir divers moyens par lesquels la propriété directe et indirecte des intérêts fonciers peut être contrôlée par des tiers liés ou non liés. L’avocat devra porter une attention particulière aux exigences de lota et lotr pour s’assurer que les divulgations correctes sont faites dans toute déclaration et rapport requis.
Bien que la LOTA ait une vaste portée, la loi exclut des définitions de société pertinente et d’entités de fiducie pertinentes qui sont identifiées, respectivement, dans les annexes 1 et 2 de lota. L’annexe 1 contient des exclusions (entre autres) de la définition de société pertinente pour une société ou une société à responsabilité limitée qui est :
De même, l’annexe 2 contient des exclusions (entre autres) de la définition de fiducie pertinente pour toute fiducie qui est :
Lota a prévu la flexibilité d’ajouter des exclusions supplémentaires aux annexes 1 et 2 par règlement.
Les circonstances suivantes déclencheront l’obligation de déclarer :
L’article 21 du LOTR clarifie les obligations de déposer des déclarations et des rapports à l’égard des droits de tenure à bail enregistrés, car il exempte les obligations de dépôt de toute société concernée, fiduciaire d’une fiducie pertinente ou associé d’une société de personnes concernée qui détient une participation à bail inscrite pour laquelle la durée restante du bail (à l’exclusion des conditions de renouvellement / prolongation) est de 10 ans ou moins.
Par conséquent, lors du dépôt d’un bail auprès de l’ITT ou de l’application du paragraphe 15(1) de la LOTA à l’égard des baux enregistrés existants (déterminés au 30 novembre 2020), si la durée restante actuelle du bail enregistré est de 10 ans ou moins, aucune déclaration ni aucun rapport ne doit être déposé2.
Comme il a été mentionné ci-dessus, une autre disposition clé du LOTR est l’article 19, qui confirme que tous les propriétaires « préexistants » de biens immobiliers en Colombie-Britannique auront jusqu’au 30 novembre 2021 pour déposer un rapport concernant tous les intérêts fonciers inscrits dans l’ELT afin que ses dossiers soient complets sans avoir à attendre que les transferts soient déposés. Cela s’applique à tout intérêt foncier auquel s’applique le par. 15(1) de lota.
Tant qu’un particulier n’est pas fiduciaire d’une fiducie pertinente (ce qui comprend une simple fiducie), la LOTA ne s’appliquera pas et, en particulier, le par. 15(1) ne s’appliquera pas pour exiger qu’un rapport soit déposé au plus tard le 30 novembre 2021. Il est important de noter qu’il n’y a aucune obligation pour les personnes détenant un intérêt enregistré dans une terre de déposer une déclaration en vertu de l’article 10 de la LOTA pour déterminer si elles sont ou non un organisme déclarant.
Le seuil de divulgation de la propriété en vertu de la LOTA est de 10 % des actions ou des actions avec droit de vote d’une société, tandis que le seuil en vertu de la Business Corporations Act de la Colombie-Britannique en ce qui concerne les exigences du registre de transparence des sociétés est de 25 % (ce qui est, à son tour, conforme à la Loi canadienne sur les sociétés par actions).
En ce qui concerne les sociétés de personnes, le LOTR clarifie les obligations de divulgation qui ne sont pas abordées dans lota. L’article 7 du LOTR prévoit que, en ce qui concerne une société de personnes pertinente, la divulgation est requise à l’égard de tout associé qui n’est pas un commanditaire et aussi pour tout commanditaire de la société de personnes concernée qui (1) a droit à au moins 25 pour cent des bénéfices de l’actif de la société de personnes, (2) a droit à la liquidation jusqu’à au moins 25 pour cent de l’actif de la société de personnes, 3° 3) entait au moins 25 % des voix dans la direction de la société ou (4) avait le droit de nommer ou de révoquer la majorité de la direction de la société.
Conformément à l’objectif de créer de la transparence en vertu de la LOTA, le public pourra accéder à certains des renseignements déposés dans les rapports en effectuant une recherche dans le registre. Cela a soulevé des préoccupations évidentes quant à la sécurité et à la confidentialité; toutefois, les renseignements plus sensibles inclus dans les divulgations de rapports requises, comme les numéros d’assurance sociale, les détails fiscaux et les dates de naissance, ne seront accessibles qu’aux organismes d’application de la loi et aux organismes gouvernementaux comme l’Agence du revenu du Canada.
À titre de mesure de sécurité supplémentaire, les renseignements divulgués dans un rapport ne seront accessibles au public qu’au moins 90 jours après le dépôt du rapport au Registre. Le but de ce délai est de donner aux personnes la possibilité de demander qu’une partie ou la totalité des renseignements divulgués par la personne soient cachés du dossier public si la santé, la sécurité ou la santé mentale d’une personne est en danger. À titre de mesure de sécurité supplémentaire, la LTSA est tenue de dissimuler des renseignements concernant les personnes de moins de 19 ans et celles qui sont incapables de gérer leurs affaires financières.
Seuls les renseignements d’identification primaires, tels que définis dans la LSR, qui sont inclus dans un rapport, seront disponibles pour la recherche par le public. Pour les personnes, cela comprendra le nom, les renseignements sur la citoyenneté ainsi que la ville et la province où la personne réside. Dans le cas des personnes morales ou des sociétés de personnes, les renseignements d’identification primaires comprendront le nom de l’entité, l’adresse et les renseignements sur la ou les juridictions applicables dans lesquelles cette entité est enregistrée. Un rapport peut être inspecté par les autorités fiscales, les organismes d’application de la loi et les organismes de réglementation, car ces termes sont définis en vertu de la LOTA. Dans le cas d’inspections effectuées par ces autorités, l’ensemble du rapport peut être examiné aux fins énoncées dans la LOTA.
Comme il a été mentionné, le gouvernement de la Colombie-Britannique a actuellement l’intention que la fonctionnalité de recherche du Registre soit disponible à compter du 30 avril 2021.
Un organisme déclarant qui omet de produire une déclaration de transparence ou qui fournit des renseignements faux ou trompeurs dans un rapport peut être passible de pénalités administratives ne dépassant pas (i) 50 000 $ pour les sociétés ou autres entités ou 25 000 $ pour les particuliers; et (ii) 5 % de la valeur imposable du bien auquel la déclaration ou le rapport se rapporte. Des vérifications de certaines demandes seront effectuées par l’organisme de réglementation afin de déterminer si les pénalités devraient être appliquées.
Le défaut de produire un rapport ou la fourniture de faux renseignements peut constituer une violation en vertu de lota et lotr, qui violation pourrait entraîner une pénalité d’au plus (i) 25 000 $ à 50 000 $ pour les particuliers ou de 50 000 $ à 100 000 $ pour les sociétés ou autres entités; et (ii) 15 pour cent de la valeur évaluée du bien auquel la déclaration ou le rapport se rapporte.
De nombreuses personnes ont déduit que la LOTA permettra bientôt à la province de la Colombie-Britannique d’imposer le transfert d’intérêts bénéficiaires fonciers, comme ces intérêts sont connus en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu. Lorsque le projet de loi 23 a été présenté au comité, l’opposition a spécifiquement demandé au ministre des Finances James si lota entraînerait une imposition supplémentaire des propriétaires de droits bénéficiaires dans les terres. Le ministre a répondu rapidement et sans ambiguïté que ce ne serait pas le cas.
Étant donné que le NPD a maintenant été réélu avec une majorité de sièges à l’Assemblée législative de la Colombie-Britannique et que le ministre des Finances James s’est retiré de la politique, cette réponse peut maintenant être discutable; cependant, il convient de noter, comme mentionné ci-dessus, que lota n’exige pas la divulgation des « propriétaires réels » que nous avons appris à les connaître par opposition aux propriétaires « légaux » de biens immobiliers en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu fédéral. Les renseignements à consigner dans le Registre n’incluront pas nécessairement la propriété effective des biens immobiliers (bien qu’ils le soient dans certains cas). Par conséquent, bien que le Registre fournisse un cadre qui pourrait, avec certaines modifications, être utilisé pour faire le suivi des transferts de propriété effective, lota dans sa forme actuelle ne permettra pas que cela se produise.