La plupart des détaillants et des propriétaires auront vu l’annonce récente de Loblaws dans laquelle ils ont déclaré qu’ils allaient commencer à vendre des aliments frais dans certains magasins Shoppers Drug Mart, l’exemple parfait de l’évolution d’un détaillant.

Dans le contexte du bail, l’évolution d’un détaillant n’est pas nécessairement un phénomène bienvenu. Les locateurs et les autres locataires préfèrent la certitude du statu quo. L’évolution de l’utilisation d’un détaillant signale une concurrence accrue potentielle pour d’autres locataires et remet également en question la capacité du locateur à louer d’autres locaux.

Il est important d’obtenir la bonne combinaison de locataires à la fois pour le locateur et le locataire. Cependant, cela met le locateur et le locataire en désaccord sur la clause d’utilisation.

Les locateurs veulent des clauses d’utilisation assez restreintes pour fournir à la fois une certitude sur les utilisations dans l’aménagement et une flexibilité à mesure que l’aménagement évolue.

Le locataire, d’autre part, veut une clause d’utilisation plus large, qui permet l’évolution de sa marque tout en protégeant la marque de la concurrence inutile.

Selon la négociation des parties, la clause d’utilisation sera négociée pour apporter de la certitude au locateur tout en offrant au locataire une certaine flexibilité pour évoluer et prendre de l’expansion.

Si seulement c’était aussi facile. Le fait est qu’il y a de nombreuses situations où les parties sont initialement alignées sur ce que signifiait la clause d’utilisation. Mais, lorsque les faits et le monde en général changent depuis l’alignement initial, le propriétaire et le locataire se trouvent en désaccord sur ce que signifie la clause d’utilisation.

Avant de finaliser un bail, le locateur et le locataire doivent garder à l’esprit ce qui suit :

1. Prenez le temps et définissez bien l’utilisation. Intégrer la capacité d’expansion, mais permettre au propriétaire de louer d’autres locaux avec une certaine souplesse. Cela peut être réalisé soit en permettant de limiter les utilisations concurrentes à une zone définie dans les locaux, soit en limitant les ventes d’une utilisation concurrente à un certain pourcentage des ventes. Quelle que soit la méthode de mesure que vous choisissez, assurez-vous qu’il est possible de déterminer si une utilisation est dans les limites ou non.
2. Évolution de la marque et non d’un magasin individuel. Locataires, évoluez comme vous le devez, mais sachez que l’évolution doit se faire dans toute votre marque dans tous les endroits. Vous ne devriez pas être autorisé à évoluer dans un seul endroit. Cela sera trop restrictif pour le propriétaire et créera de l’incertitude.
3. Une exclusivité est-elle importante ou voulez-vous juste un peu d’espace entre vous et vos concurrents? Parfois, tout ce dont vous avez besoin est d’avoir une certaine distance de vos concurrents. Les propriétaires peuvent préférer ne pas louer à un concurrent à une certaine distance de votre magasin.
4. Faites vos devoirs sur les locataires préexistants. Surveillez la capacité des locataires à changer leur utilisation.
5. Mettre l’accent sur l’utilisation principale et les utilisations auxiliaires habituellement liées à l’utilisation principale. C’est là que la plupart des évolutions se produisent.

Lorsque vient le temps de louer des locaux de vente au détail, il est important que les propriétaires et les locataires protègent leur entreprise actuelle et leur entreprise à mesure qu’elle évolue. C’est un exercice d’équilibre délicat pour le propriétaire et le locataire. L’intention est que la relation sera longue et rentable pour les deux parties. Aidez cette relation à continuer en prenant le temps et les efforts pour réfléchir aux conditions de votre bail et à leur impact non seulement aujourd’hui, mais aussi sur demain.