Récemment, la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a statué que le délai de prescription de deux ans pour faire respecter la garantie hypothécaire s’étendait à compter de la première date d’un défaut de paiement ayant le droit du créancier hypothécaire de réaliser une garantie, et non à compter de la date d’une demande d’exécution dans l’affaire Leatherman v 0969708 BC Ltd, 2018 BCCA 33 [Leatherman]. Il s’agit de la première décision à examiner les articles 14 et 15 de la « nouvelle » Loi sur la prescription, SBC 2012, ch. 13.
Kooteney Lake Estates Ltd (KLE) a accordé une hypothèque aux Leatherman à l’égard de l’intérêt de KLE dans un terrain pour obtenir un prêt de 1 500 000 $ dû par KLE aux Leatherman. KLE a vendu sa participation dans le terrain à 0969708 B.C. Ltd. (708 av. J.-C.), qui a assumé les obligations de KLE en vertu de l’hypothèque. KLE et 708 av. J.-C. (ensemble, les Mortgagors) ont accordé aux prêteurs une convention de sûreté générale sur le produit de la vente des lots qui pourraient être subdivisés des terres hypothéquées, qui pourrait être réalisée si les Mortgagors étaient en violation de l’hypothèque.
L’hypothèque n’avait pas de date d’échéance, mais il a été déclaré qu’elle était payable sur demande. En octobre 2013, 708 av. J.-C. n’a pas effectué le paiement des intérêts requis et n’a effectué aucun autre paiement d’intérêts au cours des années suivantes. En 2015, il y a eu un échange de courriels concernant la dette et son remboursement; toutefois, les prêteurs n’ont pris aucune mesure officielle en réponse au défaut de paiement jusqu’au 9 novembre 2016, date à laquelle ils ont émis une demande de paiement du capital en totalité, y compris les intérêts dus. Les prêteurs ont déposé une demande de remboursement et de forclusion en décembre 2016.
La « nouvelle » Loi sur la limitation de la Colombie-Britannique énonce plusieurs situations spéciales auxquelles s’appliquent des exceptions spécifiques aux limitations standard de deux ans, y compris les deux articles suivants examinés dans l’arrêt Leatherman :
Discovery rule for claims for demand obligations
14 Une réclamation pour une obligation de mise en exécution est découverte le premier jour où il y a manquement à l’obligation après qu’une demande pour l’exécution a été faite.
Discovery rule for claims to realize or redeem security
15 Une prétention à réaliser ou à racheter une sûreté est découverte le premier jour où le droit de réaliser la sûreté prend naissance.
Au procès, la Cour suprême de la Colombie-Britannique a qualifié l’hypothèque de prêt à demande et a statué que les prêteurs avaient le droit d’exiger le remboursement en tout temps après la conclu l’entente. Par conséquent, en vertu de l’article 14, le délai de prescription a commencé une fois que les prêteurs ont émis leur demande de paiement en novembre 2016, et leur demande n’était pas prescrite.
Les Débiteurs hypothécaires ont interjeté appel, faisant valoir que la réclamation des prêteurs était hors délai parce que l’hypothèque était un « prêt conditionnel avec un élément de demande » en vertu de l’article 15 de la Loi sur la prescription, et que le délai de prescription avait en fait commencé à courir après le premier défaut en octobre 2013 a déclenché le droit des prêteurs de réaliser la garantie hypothécaire. Les prêteurs ont fait valoir que les obligations en matière d’hypothèques et de garanties étaient des obligations en matière de mise en état et que, conformément à l’article 14, le délai de prescription pour leur réclamation n’a commencé à courir qu’en novembre 2016, lorsqu’ils ont émis leur demande.
S’exprimant au nom de la Cour d’appel, le juge Savage a comparé la demande et les obligations conditionnelles, notant qu’en vertu de l’article 14 de la Loi sur la prescription, les obligations en matière de mise en état sont « ... découvertes le premier jour où il y a défaut de remboursement une fois qu’une demande a été faite ».
En revanche, une réclamation visant à réaliser ou à racheter une sûreté en vertu de l’article 15 de la Loi sur la prescription est une obligation conditionnelle : l’obligation est découverte « ... à partir du premier jour où le droit de réaliser la garantie prend naissance », c’est-à-dire le jour où l’éventualité se produit. Le juge Savage a ajouté que si un titre est réalisable en cas de défaut ou exécutoire sur demande, l’horloge des limites commence à s’exécuter lorsque l’éventualité - soit un défaut ou une demande, respectivement - se produit.
Appliquant cette analyse à l’hypothèque, le juge Savage a conclu que l’engagement de payer le capital de l’hypothèque était, à première vue, une obligation de mise en service. À l’appui de cette interprétation, le juge Savage a souligné l’article 8, qui stipulait que « si un défaut se produit, tout l’argent de l’hypothèque alors dû au prêteur deviendra, si le prêteur le souhaite, immédiatement exigible et payable » (non souligné dans l’original). Par conséquent, le délai de prescription pour une action en recouvrement du capital hypothécaire a commencé à courir le premier jour après la mise en demeure en novembre 2016, et n’était pas prescrit.
La Cour a examiné le bien hypothéqué à titre de garantie de la dette séparément du principal (et des intérêts) et a statué qu’à titre de garantie, il est assujetti à la règle de l’enquête préalable de l’article 15. Le libellé de l’hypothèque indiquait ce qui suit : « En cas de défaut, le prêteur peut, dans l’ordre qu’il choisit, faire un ou plusieurs des éléments suivants :
(a) exigent le paiement de tout l’argent de l’hypothèque;
b) poursuivre l’emprunteur pour le montant d’argent dû;
…
f) demander au tribunal d’ordonner que le terrain soit vendu à des conditions approuvées par le tribunal;
g) demander au tribunal de saisir l’intérêt de l’emprunteur sur le terrain de sorte que, lorsque le tribunal rendra son ordonnance définitive de forclusion, le droit de l’emprunteur sur le terrain soit absolument dévolu au prêteur et lui appartienne;
…
L’hypothèque a fourni que le déclencheur de la réalisation était le défaut (par opposition à la demande) et, par conséquent, la Cour a déterminé que l’horloge a commencé à courir « le premier jour où le droit de réaliser la garantie », ce qui, selon la Cour, était la date du premier défaut des Débiteurs hypothécaires sur les intérêts dus le 31 octobre 2013. En se fondant sur cette analyse, la Cour a statué que le délai de prescription pour réaliser la garantie était expiré, en l’absence de tout report.
Enfin, il a été constaté que les paiements d’intérêts n’étaient ni une obligation à la demande ni une obligation conditionnelle, et le délai de prescription habituel de deux ans s’appliquait. Par conséquent, les créanciers hypothécaires avaient le droit de poursuivre leur réclamation pour tout intérêt qui n’avait pas été payé dans les deux ans suivant la demande de forclusion et de remboursement de décembre 2016.
La Cour a jugé que le délai de prescription pour réaliser la garantie et certains intérêts était expiré, à moins d’être reporté. Toutefois, la capacité d’intenter des poursuites sur la dette n’était pas prescrite. La question du report a été renvoyée à la Cour suprême de la Colombie-Britannique pour réexamen.
La simple insertion de l’expression « payable sur demande » ne fait pas d’une hypothèque une « obligation de mise en état » si le contexte n’appuie pas une telle qualification.
Lors de la rédaction des documents, il faut faire preuve de prudence en ce qui concerne le moment et les déclencheurs de l’exercice des mesures correctives de remboursement et de réalisation afin de ne pas raccourcir par inadvertance les délais de prescription.
Chez Bennett Jones, nous avons une expérience considérable des accords de crédit et de sécurité et de leur application et nous serions heureux de vous aider à la rédaction de documents de prêt et de garantie et à leur application.