Le paiement rapide est arrivé pour l’industrie de la construction de l’Ontario le 1er octobre 2019. La dernière étape de la mise en œuvre des modifications a introduit la Loi de 2017 modifiant la Loi sur les privilèges dans l’industrie de la construction est entrée en vigueur le 1er octobre 2019. Sous réserve d’une période de droits acquis pour les contrats existants et les contrats pour lesquels le processus d’approvisionnement a commencé avant le 1er octobre, le nouveau régime de paiement rapide énoncé à la partie I.1 de la Loi sur la construction renommée (Ontario) s’appliquera à tous les contrats de construction conclus après le 1er octobre 2019. Les payeurs et les bénéficiaires doivent créer les systèmes et les procédures dès maintenant afin d’être en mesure de respecter les délais serrés qui s’appliqueront en vertu du régime de paiement rapide.
Les entrepreneurs doivent mettre au point des systèmes pour produire des « factures appropriées ». Il s’agit de la première étape essentielle du processus de paiement rapide. Si les entrepreneurs ne sont pas en mesure de produire des factures conformes, les avantages du processus de paiement rapide seront perdus.
Les exigences relatives à une facture appropriée sont énoncées à l’article 6.1 de la Loi sur la construction (Ontario) et les exigences sont obligatoires. Les entrepreneurs sont tenus de produire une facture en bonne et due forme tous les mois, à moins que le contrat n’en dispose autrement. La facture appropriée doit satisfaire à toutes les exigences du contrat et doit indiquer l’autorité en vertu de laquelle les services ou le matériel ont été fournis et une description des services ou du matériel fournis ainsi que d’autres détails du paiement. Une facture appropriée ne peut être conditionnelle à une action du propriétaire ou du certificateur de paiement. Lors de la livraison de la facture appropriée au propriétaire, l’horloge de paiement rapide commence.
Le propriétaire doit payer à l’entrepreneur le montant de la facture appropriée dans les 28 jours civils suivant la réception de l’entrepreneur, à moins que dans les 14 jours civils suivant la réception, le propriétaire n’ait émis un avis de non-paiement pour contester tout ou partie de la facture. Le formulaire de l’avis de non-paiement est prescrit et doit contenir un état du montant de la facture auquel le propriétaire s’oppose ainsi que tous les motifs de non-paiement. Le propriétaire est toujours tenu de payer le solde du montant de la facture avant l’expiration de la période de 28 jours civils.
Le propriétaire devra s’assurer que toutes ses exigences et celles de ses prêteurs en matière de vérification peuvent être remplies avec la période de 14 jours civils suivant la livraison de la facture appropriée afin d’être en mesure de fournir un avis de non-paiement.
Les règles de paiement rapide s’appliquent tout au long de la pyramide de construction. Après réception de tout paiement au titre d’une facture en bonne et due forme, l’entrepreneur doit payer chacun de ses sous-traitants qui ont fourni des services ou des matériaux inclus dans la facture appropriée dans les 7 jours civils suivant la réception du paiement. Au plus tard 35 jours civils après que l’entrepreneur a livré la facture appropriée, que l’entrepreneur ait été payé ou non, l’entrepreneur doit payer chaque sous-traitant qui a fourni des services ou des matériaux inclus dans la facture appropriée, à moins qu’avant la première des dates suivantes : (i) 7 jours après avoir reçu l’avis de non-paiement du propriétaire; ou (ii) 35 jours civils après que l’entrepreneur a remis la facture appropriée, l’entrepreneur fournit un avis de non-paiement. Si le non-paiement du sous-traitant est le résultat d’un non-paiement par le propriétaire, l’entrepreneur doit fournir une copie de l’avis de non-paiement du propriétaire et un état du montant non payé ainsi qu’un engagement de soumettre l’affaire à l’arbitrage dans les 21 jours. Si le non-paiement du sous-traitant résulte du fait que l’entrepreneur conteste le droit du sous-traitant, l’entrepreneur doit émettre un avis de non-paiement dans le formulaire prescrit contenant un état du montant auquel l’entrepreneur s’oppose ainsi que tous les motifs de non-paiement. L’entrepreneur est toujours tenu de payer tout solde non contesté avant l’expiration de la période de 7 jours civils suivant la réception du paiement du propriétaire.
Chaque propriétaire de projet devrait examiner ses processus de paiement pour s’assurer qu’il sera en mesure de traiter le paiement d’une facture selon le calendrier requis. Les propriétaires de projet doivent travailler avec leurs consultants, leurs prêteurs et les consultants de leurs prêteurs pour s’assurer que la vérification nécessaire des travaux inclus dans chaque facture peut être effectuée bien dans la période de 14 jours civils autorisée. Toute décision de retenir le paiement d’une partie du montant facturé doit être prise dans les 14 premiers jours suivant la réception de la facture.
Chaque entrepreneur doit examiner ses contrats et les exigences de la Loi sur la construction pour s’assurer qu’il peut préparer et livrer des « factures appropriées » pour commencer le processus et doit être prêt à répondre aux exigences en matière d’avis qu’il doit respecter dans le cas où une partie de sa facture est contestée par le propriétaire.