Écrit par Brian P. Reid, Jason D. Roth, Geoff P. Stenger, Alison Archer and Patrick Schembri

Le 26 octobre 2020, nous avons fourni un aperçu des principales caractéristiques du projet de loi 37, Builders' Lien (Prompt Payment) Amendment Act, 2020, qui vise à modifier la Builders' Lien Act (BLA) de l’Alberta et à devenir la Prompt Payment and Construction Lien Act. Le 28 octobre 2020, le projet de loi 37 a franchi l’assemblée législative de l’Alberta en deuxième lecture et, le 4 novembre 2020, un amendement au projet de loi 37 intitulé Amendement A1 a été adopté. Cette modification a apporté des modifications substantielles au projet de loi 37, notamment :

1. Calendrier : Le gouvernement de l’Alberta a déclaré que l’échéancier actuel prévu ferait en sorte que les autorités de nomination autorisées seraient nommées en avril 2021, que ces autorités nommeraient des arbitres en mai 2021 et que le projet de loi 37 entrerait en vigueur en juillet 2021.
2. Paiement rapide : Les obligations de paiement rapide en vertu du projet de loi 37 sont maintenant essentiellement similaires à celles de la Loi sur la construction de l’Ontario, bien qu’il existe d’importantes différences. Les piliers fondamentaux du système dans le projet de loi 37 sont les suivants:
   • Les factures appropriées doivent être remises au propriétaire par l’entrepreneur au moins tous les 31 jours, à moins que le contrat ne contienne des dispositions exigeant des essais et une mise en service qui ne sont pas remplies;
   • Sur réception d’une facture appropriée, le propriétaire a 14 jours pour s’opposer au paiement par le biais d’un avis de litige et 28 jours pour payer tout montant dans la facture appropriée qui n’est pas identifié dans l’avis;
   • Sur réception du paiement intégral du propriétaire, l’entrepreneur doit, dans les 7 jours, payer à chacun de ses sous-traitants le montant payable pour leurs travaux qui a été inclus dans la facture appropriée, ou leur fournir un avis de non-paiement;
   • Sur réception d’un paiement partiel du propriétaire, l’entrepreneur doit, dans les 7 jours, payer chacun de ses sous-traitants pour leurs travaux qui ont été inclus dans la facture appropriée sur une base proportionnelle ou leur fournir un avis de non-paiement;
   • Sur réception d’un avis de contestation du propriétaire, l’entrepreneur doit en aviser sans délai ses sous-traitants;
   • En cas de non-paiement par le propriétaire, l’entrepreneur doit payer ses sous-traitants pour leurs travaux qui ont été inclus dans la facture appropriée dans les 35 jours suivant la date de la facture appropriée, à moins qu’il ne fournisse aux sous-traitants :
     1. un avis de non-paiement;
     2. l’engagement de renvoyer l’affaire à l’arbitrage dans un délai de 21 jours; et
     3. une copie de tout avis de contestation du propriétaire;
     Des obligations similaires s’appliquent entre les sous-traitants.
3. Clauses sur la rémunération au moment du paiement : L’interdiction expresse des clauses controversées de paiement au moment du paiement a été retirée du projet de loi 37.
4. Arbitrage : Dans sa forme actuelle, les décisions d’arbitrage en vertu du projet de loi 37 seront des décisions finales et exécutoires, contrairement aux décisions exécutoires provisoires en vertu du système de l’Ontario. Cela peut avoir des répercussions importantes sur la capacité des parties de l’industrie de la construction de régler certains différends par voie de litige ou d’arbitrage une fois qu’une question a été tranchée par un arbitre.
5. Mainlevée de retenue : Les dispositions du projet de loi 37 qui permettent au propriétaire de libérer la retenue de façon progressive ou annuelle ont été remplacées par des obligations obligatoires obligeant le propriétaire à le faire si ces obligations sont énoncées dans le contrat et que les conditions législatives pertinentes sont remplies.

Sous réserve de modifications futures, les fondements du paiement et de l’arbitrage rapides en Alberta ont été établis, bien que de nombreux détails importants aient été laissés à la réglementation et soient encore en cours d’élaboration.

Une fois proclamé, le projet de loi 37 aura un effet important sur l’industrie de la construction en Alberta. Nous recommandons que les participants de l’industrie se tiennent au courant des développements en cours et prennent des mesures de planification proactives pour se préparer à ces effets. L’équipe Construction de Bennett Jones est prête à répondre à toute question ou préoccupation concernant le projet de loi 37. Nous continuerons également de surveiller le projet de loi 37 et de fournir des mises à jour dès qu’elles seront disponibles.