La Loi sur la construction (Ontario) (anciennement connue sous le nom de Loi sur le privilège en matière de construction) (la « Loi ») a été considérablement modifiée l’an dernier. La première phase de ces modifications est entrée en vigueur en Ontario le 1er juillet 2018. En vertu de la Loi telle qu’elle existait avant le 1er juillet (l'« ancienne Loi »), les locateurs n’avaient pas à se préoccuper de la possibilité de privilèges découlant des travaux effectués par les locataires.
En vertu de l’ancienne loi, si un locataire passait un contrat pour des améliorations à ses locaux, c’était seulement l’intérêt de bail du locataire qui était exposé au risque de réclamations pour privilège étant faite à mes entrepreneurs et sous-traitants impayés. Le paragraphe 19(1) de l’ancienne Loi prévoyait un mécanisme permettant à l’entrepreneur engagé par un locataire de donner un avis au locateur au sujet des améliorations proposées. Si le locateur ne répondait pas dans les 15 jours, informant le contacteur que le locateur n’assumerait aucune responsabilité pour l’amélioration, l’intérêt du locateur serait exposé à des réclamations pour privilège. Il n’était pas difficile, même pour les locateurs les plus endormis, de réagir à un avis d’un entrepreneur dans le délai requis de 15 jours et de s’assurer ainsi que l’intérêt du locateur dans les lieux ne serait pas assujetti à la responsabilité des entrepreneurs et des sous-traitants impayés du locataire.
Le paragraphe 19(1) de l’ancienne Loi a maintenant été abrogé et remplacé par une nouvelle disposition. En vertu du nouveau paragraphe 19(1), le concept d’avis au locateur a disparu. Maintenant, le locateur n’a pas besoin d’être avisé du tout que son titre sera exposé à des réclamations pour privilège. Si le paiement de la totalité ou d’une partie de l’amélioration du locataire est financé directement ou indirectement par le locateur en vertu du bail, l’intérêt du locateur fera l’objet de réclamations pour privilège découlant des travaux jusqu’à 10 % du financement prévu par le bail. Il n’est pas nécessaire que le financement soit exprimé dans le bail, mais il peut être envisagé dans le cadre d’une convention de location ou d’un autre contrat « lié » au bail.
De toute évidence, toute allocation d’amélioration locative ou tout paiement incitatif au locataire sera pris en compte par ce libellé, mais qu’en est-il du loyer gratuit ou d’autres incitations non monétaires qui sont fournies par le propriétaire dans le cadre du bail? La Loi utilise les mots « comptabilisés aux termes du bail », ce qui pourrait entraîner une incitation ou une allocation accordée par un locateur. La mesure dans laquelle la valeur de l’incitation ou de l’allocation est liée à l’amélioration n’est pas claire. Potentiellement, la valeur de toute incitation du locataire, que ce soit en espèces ou autrement, peut être incluse dans le calcul du montant de l’exposition du locateur aux réclamations de privilège.
De plus, il n’y a pas de limite prévue pour le temps qui peut s’écouler entre la fourniture de l’incitation et la réalisation de l’amélioration. On peut soutenir qu’un incitatif accordé en un an à un locataire, dont la valeur n’est appliquée par le locataire à une amélioration qu’une autre année, pourrait tout de même entraîner une exposition à un privilège.
Nous verrons sans doute la jurisprudence interpréter l’étendue de l’exposition du locateur au cours des prochaines années. Dans l’intervalle, tout locateur qui fournit une forme quelconque d’incitation au locataire à un locataire doit maintenant s’assurer que le locataire paie pour toutes les améliorations qu’il effectue dans les locaux. Aucun avis n’a besoin d’être fourni au locateur, donc le locateur doit être proactif pour surveiller tous les travaux entrepris dans les locaux et s’assurer que le locataire paie ses factures.