Changements dans le développement de notre « nouvelle normalité »?

Écrit par Andrew Jeanrie, Robert Blunt and Giovanna Campagna

Le 8 juillet 2020, le gouvernement de l’Ontario a donné lieu à l’article de la première lecture du projet de loi 197, Loi sur la reprise économique liée à la COVID-19, qui vise à créer des emplois et à stimuler l’activité économique. D’un intérêt particulier pour l’industrie du développement, trois annexes du projet de loi omnibus modifient le régime d’aménagement du territoire par rapport au projet de loi 108 de l’an dernier. Le projet de loi 197 a reçu la sanction royale le 21 juillet 2020.

Nouveaux frais d’avantages communautaires et article 37 de la Loi sur l’aménagement du territoire

L’annexe 17 du projet de loi modifie les articles 37 et 37.1 de la Loi sur l’aménagement du territoire afin de les modifier davantage en ce qui a trait aux redevances d’avantages communautaires sur les terrains afin de payer les coûts en capital des installations, des services et d’autres coûts liés à l’aménagement par règlement après avoir préparé une stratégie de redevances pour les avantages communautaires. Les redevances pour avantages communautaires peuvent inclure les coûts des redevances d’aménagement sur les services admissibles ou les parcs, mais ces coûts ne sont recouvrables qu’une seule fois.

Les frais d’avantages communautaires seront l’outil le plus souple à la disposition d’une municipalité, un outil qui peut financer presque tous les services municipaux, à condition que les coûts ne soient pas recouvrés ailleurs et que le projet soit un développement résidentiel à plus forte densité.

D’autres modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire donneront les résultats suivants :

• Les redevances pour avantages communautaires ne peuvent pas comprendre certains coûts en capital destinés à être financés en vertu d’un règlement sur les redevances d’aménagement ou du compte spécial pour les parcs en vertu de l’article 42.
• Les frais pour avantages communautaires ne s’appliqueront pas :
  • l’aménagement d’un bâtiment ou d’une structure proposé de moins de cinq étages au sol ou au-dessus du sol;
  • l’aménagement d’un bâtiment ou d’une structure proposé de moins de 10 unités résidentielles;
  • le réaménagement d’un bâtiment ou d’une structure existant qui aura moins de cinq étages au sol ou en surface après le réaménagement;
  • le réaménagement qui propose d’ajouter moins de 10 unités résidentielles à un bâtiment ou à une structure existant; ou
  • Les types d’aménagement ou de réaménagement prescrits dans un règlement futur.
• Les propriétaires de terres en cours d’aménagement seront également en mesure de fournir des contributions « en nature » aux avantages communautaires lorsqu’une entente est conclue avec une municipalité.
• Le règlement sur les redevances relatives aux avantages communautaires peut faire l’objet d’un appel auprès du TAAL, ce qui constituerait une contestation du règlement lui-même.
• De plus, l’application du règlement à un projet particulier où le propriétaire foncier croit que la redevance dépasse le droit maximal admissible peut faire l’objet d’un appel (essentiellement un différend sur l’évaluation de la propriété).
• Les frais maximaux admissibles seront fixés par règlement à une date ultérieure.
• Tous les règlements administratifs avec des dispositions de l’article 37 continueront d’être traités en vertu des dispositions actuelles de l’article 37, et non en vertu d’une redevance pour avantages communautaires.

Inaugurations révisées de Parkland

L’inauguration des parcs revient à quelque chose qui ressemble beaucoup au système actuel, et non au remplacement complet qui a été proposé dans le projet de loi 108.

Le gouvernement note que ce changement de politique reflète l’importance d’avoir de grands espaces publics, comme des parcs, qui ont été essentiels au public pendant toute la durée de l’épidémie de COVID-19 et répond aux préoccupations concernant la proposition du projet de loi 108 qui, selon les municipalités, aurait conduit à moins de parcs. Le projet de loi 197 propose ce qui suit. Toutefois, contrairement au régime actuel des parcs, la Loi sur l’aménagement du territoire est modifiée afin de prévoir clairement des vérifications des normes de rechange relatives aux parcs que les municipalités peuvent appliquer en réponse aux interprétations judiciaires du régime précédent qui semblaient interdire les appels prévus par règlement sur les parcs :

• Un taux pour le calcul des parcs sera imposé, et l’article 42 permettra encore une fois d’établir d’autres taux par règlement.
• Les tarifs des parcs établis par règlement peuvent être contestés en appel devant le TAAL.
• Les municipalités doivent mettre à jour leurs règlements administratifs sur les parcs dans un délai de deux ans.
• Le projet de loi limite les pouvoirs du TAAL en vertu de l’article 42, mais il demeure une amélioration par rapport à la situation actuelle.
• Les appels réussis mèneront à un remboursement.
• Comme pour la nouvelle redevance pour avantages communautaires, les nouvelles politiques sur les parcs ne s’appliqueront pas aux aménagements qui font l’objet d’un règlement en vertu de l’article 37 actuel.

Incidence sur la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement

La Loi de 1997 sur l’aménagement du territoire et la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement sont combinées par le projet de loi afin de prévoir une pratique plus cohérente de financement des redevances d’aménagement avec des redevances d’avantages communautaires.

Le projet de loi 197 élargit la définition des redevances d’aménagement recouvrables qui était auparavant énoncée dans le projet de loi 108. Le projet de loi 108 limitait les redevances d’aménagement qui seraient recouvrables aux services « durs », comme les services d’approvisionnement en eau et de traitement des eaux usées, l’électricité, les services de police et d’autres services. Auparavant considéré comme des « services souples », le projet de loi 197 élargit cette définition pour inclure les services sociaux comme les services de garde d’enfants, le logement abordable, les soins de longue durée et la préparation aux situations d’urgence. La raison invoquée pour ces changements est de permettre aux municipalités de récupérer à 100% contre les services communautaires qui nécessitent plus d’attention et de soutien dans l’environnement COVID et post-COVID. Avec l’expansion de ces services vient l’élimination de la remise de 10 pour cent. De toute évidence, les nouveaux changements se traduiront par des redevances d’aménagement plus élevées que ce qui aurait été le cas en vertu du projet de loi 108.

L’un des aspects positifs du projet de loi est qu’il maintient l’exemption potentielle des CD pour un « logement secondaire » dans une « catégorie réglementaire » de logements résidentiels. Bien que le règlement prescrivant la catégorie de logements résidentiels soit toujours en suspens, cela pourrait permettre certains projets intéressants, en particulier avec un « remplissage doux » ou un greenfield de densité moyenne.

Autres considérations

• Les municipalités peuvent continuer en vertu du régime actuel jusqu’à deux ans après la date de proclamation et un nouvel article 33.1 de la Loi sur l’aménagement du territoire prévoit des règles transitoires pour les fonds de réserve établis par les municipalités de palier supérieur pour les services pour lesquels une redevance d’aménagement ne peut plus être imposée.
• Les ordonnances de zonage du ministre sont élargies pour permettre le zonage d’inclusion. Traditionnellement, le MZO était un outil très rarement utilisé. Les modifications reflètent le désir d’accélérer le développement là où il y a de la complexité et des intérêts provinciaux. Le projet de loi accordera un nouveau pouvoir pour l’approbation ministérielle des plans d’implantation.
• Encourageant les affaires comme d’habitude, les conseils municipaux et les conseils locaux peuvent se réunir par voie électronique. La participation électronique et le vote par procuration facilitent les représentants élus à voter dans des affaires au cas où ils sont malades ou doivent s’isoler.
• Le projet de loi modifie également les dispositions relatives à un facilitateur provincial, rendant le poste permanent. Le facilitateur provincial est un rôle consultatif lié à la croissance, à l’aménagement du territoire et aux intérêts provinciaux qui est en place à divers titres depuis des décennies.
• Parmi les modifications apportées à d’autres lois, mentionnons la Loi sur le code du bâtiment, la Loi sur les évaluations environnementales, la Loi sur le drainage et la Loi sur le transport en commun et l’amélioration des routes.