Des changements sont à venir à la Loi de 2002 sur les courtiers en commerce immobilier (REBBA) de l’Ontario, et le 15 mars 2019 est votre dernière chance d’intervenir. Plus tôt cette année, le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs a annoncé son intention d’examiner et de mettre à jour le REBBA et les règles et règlements connexes, qui régissent les courtiers, les courtiers et les vendeurs immobiliers dans la province. Dans le cadre de ce processus de modernisation, le gouvernement de l’Ontario s’est engagé dans un vaste effort de consultation publique et sollicite les commentaires des intervenants de l’industrie et des consommateurs. Il s’agit du premier examen général des règles qui régissent les professionnels de l’immobilier de l’Ontario depuis près de deux décennies et qui vise à répondre à une foule de préoccupations en évolution.
L’objectif global de la modernisation du REBBA est de soutenir des ventes et un marketing immobiliers équitables et concurrentiels. Les règles et les pratiques actuellement à l’étude s’inscrivent dans quatre grands thèmes : la protection des consommateurs, le professionnalisme accru, la réglementation moderne et de solides pratiques commerciales. Dans le cadre du document de consultation du gouvernement consultation, un certain nombre de propositions liées à chacun de ces thèmes sont présentées ainsi que des questions sur la portée et les limites possibles de ces propositions.
En voici les faits saillants :
L’une des propositions les plus remarquables en matière de protection des consommateurs est la divulgation facultative des offres afin de promouvoir une plus grande transparence dans le processus d’offre. En vertu du régime actuel, lorsqu’il y a des offres concurrentes pour une seule propriété, la maison de courtage agissant pour le compte du vendeur doit divulguer le nombre d’offres concurrentes à chaque soumissionnaire. La maison de courtage ne peut toutefois pas divulguer les détails des offres concurrentes. Cette pratique a donné lieu à des soumissions aveugles mal informées et à des prix de vente potentiellement gonflés, en particulier sur les marchés immobiliers chauds. Pour remédier à cette situation, le gouvernement envisage d’autoriser (mais non d’exiger) la divulgation d’offres concurrentes à d’autres soumissionnaires lorsque toutes les parties y consentent. L’objectif est de fournir aux acheteurs potentiels des informations pour éclairer leurs décisions et de fournir aux vendeurs la tranquillité d’esprit que les acheteurs potentiels n’ont pas été dissuadés par la perspective d’une guerre d’enchères. Cela est considéré comme un développement positif en matière de protection des consommateurs, car il donne aux parties le pouvoir de choisir si une transparence supplémentaire est bonne ou non pour une transaction donnée.
La représentation multiple – lorsqu’un seul vendeur ou courtier immobilier représente plus d’une partie dans une transaction immobilière – est actuellement interdite en Ontario. Pour faire face aux risques de conflit associés à la représentation multiple, le gouvernement envisage de proposer que différents courtiers désignés représentent chaque partie lorsque les deux parties souhaitent rester avec la même maison de courtage. Le gouvernement sollicite des commentaires sur les conditions qui devraient être remplies pour permettre certains scénarios de représentation multiple, et sur les exceptions qui devraient être. La proposition comprend également des exceptions à la règle de la représentation désignée; par exemple, lorsqu’un courtier a une relation de longue date avec l’acheteur et le vendeur et que les deux parties veulent travailler avec ce courtier, ou dans des transactions commerciales où chaque partie a une représentation juridique.
En vertu du régime actuel, les vendeurs, les agents et les courtiers immobiliers de l’Ontario ne bénéficient pas des avantages de la prestation de leurs services par l’entremise d’une société. Cela contraste fortement avec les vendeurs, les agents et les courtiers immobiliers d’autres juridictions et d’autres types de professionnels en Ontario, qui sont en mesure de se constituer professionnellement et de profiter des avantages fiscaux qui l’accompagnent. Le gouvernement provincial, dans le cadre de ce processus de consultation, envisage sérieusement d’ouvrir la constitution professionnelle aux courtiers et aux vendeurs immobiliers et sollicite des commentaires sur les considérations de protection des consommateurs qui doivent être prises en compte si ces professionnels sont autorisés à se constituer en société.
Le Real Estate Council of Ontario (RECO) est l’autorité administrative responsable de l’administration et de l’application de la REBBA. Il y a plusieurs plans d’action ouverts à RECO lorsqu’une maison de courtage, un courtier ou un vendeur contrevient à REBBA ou à ses règlements. Le gouvernement réexamine les pouvoirs de RECO et examine si RECO a les pouvoirs de conformité et d’application appropriés, en tenant compte des changements apportés à l’industrie immobilière, à la technologie et aux pratiques réglementaires au cours des 15 dernières années. L’un des ajouts proposés au carquois de mécanismes d’application de RECO est l’introduction de pénalités administratives, qui sont des sanctions financières civiles en cas de non-respect d’une exigence légale dans un secteur réglementé. Un autre outil de réglementation qui a été proposé pour les cas où le Code de déontologie a été enfreint est le pouvoir d’ordonner à un courtier ou à un vendeur de renoncer à tout ou partie des profits réalisés à la suite de la violation. Quoi qu’il en soit, il est clair que RECO pourrait bientôt avoir des dents beaucoup plus nettes lorsqu’il s’agit d’appliquer REBBA.
Le document de consultation du gouvernement comprend de nombreux autres changements proposés qui s’inscrivent dans les quatre principaux thèmes de la modernisation. Il comprend également des questions spécifiques relatives à chaque proposition. Le ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs sollicite les commentaires des intervenants de l’industrie et de tout membre du public ayant de l’expérience dans l’achat, la vente ou la location d’une maison par l’en utilisant un courtier, un courtier ou un vendeur immobilier. Toute personne intéressée à faire entendre sa voix peut le faire de l’une des trois façons suivantes : (1) en soumettant des commentaires dans le cadre du sondage en ligne du gouvernement; (2) commenter le document de consultation consultation par l’entremise du Registre de la réglementation de l’Ontario; ou (3) envoyer des observations écrites de 500 mots ou moins directement au ministre des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs à REBBA@ontario.ca. Les personnes intéressées ont jusqu’au 15 mars 2019 pour participer au processus de consultation.