Le 1er juillet 2018, la première des modifications apportées à la Loi sur le privilège en matière de construction de l’Ontario en vertu de la Loi modifiant la Loi sur les privilèges dans le secteur de l’industrie de la construction, le 12 décembre 2017, est entrée en vigueur. La loi que nous connaissions sous le nom de Loi sur le privilège dans le secteur de la construction (Ontario) a été révisée et renommée Loi sur la construction (la « Loi ») et les nouvelles règles sur les privilèges et les retenues sont entrées en vigueur en plus d’un certain nombre de changements importants apportés aux définitions. Bien qu’un certain nombre d’autres changements importants seront reportés au 1er octobre 2019, y compris les régimes d’arbitrage et de paiement rapide, chaque contrat conclu après le 1er juillet sera assujetti aux nouvelles règles sur les privilèges et les retenues en vertu de la Loi révisée, à moins que le marché n’ait été conclu à la suite d’un approvisionnement commencé avant le 1er juillet ou qu’il ne se rapporte à des locaux à bail en vertu d’un bail conclu avant le 1er juillet.
L’impact immédiat sur les prêteurs, les propriétaires, les entrepreneurs et les sous-traitants sera l’augmentation de la période de conservation des privilèges de 45 jours à 60 jours. Bien que les entrepreneurs et les sous-traitants puissent pousser un soupir de soulagement qu’ils ont 15 jours supplémentaires pour préserver leurs réclamations de privilège, les propriétaires et les prêteurs devront apporter des changements immédiats à leur approche en matière de mainlevée de retenue. Non seulement les périodes changent, mais s’il y a des mises en adjudication de l’argent de retenue qui pourraient être réclamées à l’expiration de la période de préservation du privilège, l’avis de ces demandes de mise en attente doit être fait dans les 40 jours suivant la certification ou la déclaration d’exécution substantielle. Les fonds de retenue ne seront plus disponibles après l’expiration de la période de retenue, car la mainlevée de retenue est obligatoire à moins que la réclamation potentielle n’ait été identifiée et qu’un avis n’ait été fourni avant 40 jours après la certification ou la déclaration de l’exécution substantielle.
Le paiement obligatoire des retenues s’applique tout au long de la chaîne de sous-traitance, de sorte que toute mise en attente entre l’entrepreneur et les sous-traitants sera assujettie au même régime.
La transition vers le nouveau régime de retenue peut causer une certaine confusion. En cas de doute quant à l’application du nouveau régime, les entrepreneurs et les sous-traitants seront bien avisés de préserver les créances de privilège avant l’expiration du délai court de 45 jours, la voie prudente pour les propriétaires et les prêteurs sera d’appliquer les nouvelles règles et de conserver les retenues pendant toute la période de 60 jours et de déterminer les mises en attente au plus tard 40 jours après la certification ou la déclaration de l’exécution substantielle.