La faillite d’un locataire est perturbatrice et peut être source de confusion pour un locateur; cependant, le fait de vous armer de la connaissance de certains signes avant-coureurs de difficultés financières et d’une compréhension de vos droits fondamentaux vous aidera, avec votre conseiller juridique de confiance, à être prêt dans le cas malchanceux où votre locataire ferait faillite.
Si votre locataire a toujours fait preuve de diligence dans le paiement du loyer, mais commence ensuite à payer le loyer en retard, en demandant s’il peut effectuer des paiements partiels ou en vous disant d’attendre quelques jours avant de retirer ou d’encaisser un paiement mensuel, préparez-vous à des ennuis. Les problèmes de trésorerie sont une bonne indication que votre locataire est sur les patins financiers. Le loyer est susceptible d’être l’un des derniers paiements qu’un locataire omet de faire, car avoir des locaux est nécessaire à la poursuite de ses activités et à sa capacité de payer ses créanciers commerciaux et autres.
Si les membres du personnel avec lesquels vous avez eu affaire au nom du locataire n’y travaillent plus, ou si des membres clés de l’équipe de gestion ont démissionné, le locataire peut éprouver des difficultés financières. La démission ou le licenciement d’employés ou de cadres indique une entreprise instable, qui n’a pas les moyens de payer ses employés ou qui a de la difficulté à retenir le personnel en raison du stress lié à la satisfaction des demandes des clients et des créanciers.
Lorsque les créanciers garantis et commerciaux d’un locataire commencent à entamer une procédure de réalisation ou à intenter des poursuites pour des comptes en souffrance, en particulier lorsque plus d’un créancier fait exécuter, vous pourriez recevoir un avis de faillite dans les plus brefs délai. Non seulement cela indique que l’entreprise est en difficulté financière, mais cela signifie également que l’entreprise doit consacrer plus de temps, d’énergie et d’argent à négocier avec les créanciers et à répondre aux réclamations, avec moins de ces ressources disponibles pour gérer l’entreprise.
Si l’un de ces signes fait surface, la meilleure chose que vous puissiez faire est de contacter votre conseiller juridique. Le droit de la faillite est complexe, en particulier lorsqu’il recoupe les droits des propriétaires et des locataires. Le choix du moment est essentiel dans de telles circonstances et l’expertise juridique est donc inestimable pour la préservation et l’application de vos droits.
La loi fédérale Bankruptcy and Insolvency Act (BIA) prévoit que les droits des propriétaires sont régis par la loi provinciale, sous réserve de certaines exceptions. L’Alberta dispose d’une législation spécifique pour traiter de la faillite d’un locataire, à savoir la Landlord’s Rights on Bankruptcy Act (LRBA). Les points suivants sont propres à l’application de ces lois en Alberta.
Conformément à la LFI et à la LPR, le syndic de faillite peut être votre locataire aussi longtemps qu’il a besoin des locaux pour s’occuper de la succession du locataire. Le syndic doit payer un loyer d’occupation, sous réserve de la déduction des montants payables pour le loyer accéléré (voir le point 2).
La LFI accorde la priorité du locateur aux autres créanciers pour les arriérés de loyer jusqu’à trois mois avant la faillite et pour trois mois de loyer accéléré, à condition que le bail le permette. Cela se reflète également dans la LRBA. Malheureusement, le montant payable en priorité ne peut pas dépasser le montant réalisé lors de la vente de la propriété du locataire dans les locaux loués; et tout montant payable pour le loyer accéléré doit être crédité du loyer d’occupation payable par le fiduciaire, selon la LFI et la LRBA. La LRBA interdit au locateur de réclamer contre le locataire en faillite pour la durée non expirée du bail.
Les limites de votre capacité à réclamer un loyer pourraient vous faire penser que le détrainage avant la faillite est une bonne idée, mais cela ne vous aidera pas beaucoup. Distraint ne vous est pas ouvert après que votre locataire a fait faillite, selon la LRBA, et si vous avez réussi à vous désentraîner avant la faillite, la LFI vous oblige à livrer au syndic tout bien saisi ou tout produit de vente, bien que vous aurez la priorité au paiement des frais de saisie.