Écrit par Denise D. Bright, Geoffrey P. Stenger and Kay She

La récente décision du maître dans l’affaire Chandos Construction Ltd v Twin Peaks Construction Ltd, 2016 ABQB 296 a déterminé une question en vertu de la Builders' Lien Act (Alberta) (BLA) qui, étonnamment, n’avait jamais été spécifiquement abordée par un tribunal de l’Alberta. La question en litige était de savoir si une revendication de privilège pour la valeur des travaux exécutés avant la délivrance d’un certificat d’exécution substantielle peut être rattachée à un terrain après que le propriétaire a correctement libéré le fonds de privilège majeur. Le maître a déterminé qu’un privilège n’est pas attaché dans de telles circonstances.

Résumé du cas

Chandos Construction Ltd. était un entrepreneur général qui construisait un hôtel à Calgary et Twin Peaks Construction Ltd. était un fournisseur d’acier de construction, embauché directement par Chandos. À l’approche de l’achèvement de la construction, un certificat d’exécution substantielle a été délivré par Chandos et le propriétaire a versé le fonds de privilège majeur à Chandos lorsque cela est autorisé conformément à la BLA. Il n’a pas été contesté quant à savoir si le certificat d’exécution substantielle avait été correctement délivré ou si le fonds de privilège principal avait été correctement versé par le propriétaire à Chandos. De plus, le propriétaire a retenu 10 % de la valeur des travaux exécutés après la délivrance du certificat d’exécution substantielle, le fonds de privilège mineur, qui s’élevait à environ 45 000 $.

À la suite du paiement du fonds de privilège majeur par le propriétaire, Twin Peaks a enregistré un privilège d’un montant de 118 756,29 $, dont la plupart étaient pour des travaux effectués avant la délivrance du certificat d’exécution substantielle. Par conséquent, Chandos a présenté une demande en vue d’obtenir une ordonnance du tribunal selon laquelle un privilège pour les travaux exécutés avant la délivrance d’un certificat d’exécution substantielle ne se rattache pas au terrain d’un montant du fonds de privilège mineur une fois que le fonds de privilège principal a été correctement payé par le propriétaire. Le capitaine a examiné la BLA et, en particulier, a cité l’article 24 de la BLA, qui prévoit ce qui suit :

Lorsque un certificat de performance substantielle est délivré,

1. tout privilège découlant de travaux effectués ou de matériaux fournis avant la date de délivrance d’un certificat d’exécution substantielle constitue une charge sur le fonds de privilège principal, et
2. tout privilège découlant de travaux effectués ou de matériaux fournis à compter de la date de délivrance d’un certificat d’exécution substantielle du contrat est une charge sur le fonds de privilège mineur. [c’est nous qui soulignons]

Le maître a conclu que seuls les travaux exécutés à l’occasion de l’émission d’un certificat d’exécution substantielle ou après cette délivrance peuvent faire l’objet d’une réclamation de privilège après le paiement approprié du fonds de privilège principal par un propriétaire et avant le paiement du fonds de privilège mineur, le cas échéant.

Est-ce que cela crée des défis dans le cadre de la BLA?

Pour les propriétaires, cette décision confirme certains avantages associés à la demande à un entrepreneur de délivrer un certificat d’exécution substantielle, car une fois qu’un propriétaire paie correctement le fonds de privilège principal, il n’est plus responsable de ce montant (ou des réclamations de privilège pour les travaux exécutés avant la délivrance du certificat d’exécution substantielle). Pour les entrepreneurs généraux, cette décision est également une victoire, car elle réduit la probabilité que des réclamations de privilège soient présentées contre le fonds de privilèges mineurs. Cela dit, cette décision incite davantage les sous-traitants à enregistrer des privilèges après la délivrance d’un certificat d’exécution substantielle afin de préserver leurs droits de privilège, ce qui pourrait entraîner une perturbation du flux de fonds sur un projet de construction.

Bien que les faits dans l’affaire Chandos Construction aient été assez simples, la décision soulève certains défis en vertu de la BLA en ce qui concerne l’application de la BLA, notamment :

• Comment cette décision aura-t-elle une incidence sur les réclamations de privilège lorsqu’un certificat d’exécution substantielle est délivré pour un contrat de sous-traitance? En particulier, un sous-traitant peut-il encore enregistrer un privilège pour tous les montants impayés lorsqu’une partie du fonds de privilège principal a été payée à bon droit par un propriétaire à son entrepreneur après la délivrance d’un tel certificat d’exécution substantielle? Les droits de privilège de tous les sous-traitants sont-ils touchés lorsqu’un certificat d’exécution substantielle est délivré dans le cadre d’un sous-traitance non lié?
• Le paragraphe 23(3) de la BLA prescrit le montant maximal qu’un privilège d’un sous-traitant peut attacher au fonds de privilèges mineurs et est assujetti au paragraphe 13(1), qui prévoit la portée et la mesure dans lesquelles le privilège d’un manœuvre a priorité. Par conséquent, les dispositions de l’article 24 interprétées dans l’affaire Chandos Construction entrent-elles en conflit avec le paragraphe 23(3), en particulier si l’on considère que l’article 24 ne tient pas compte de la priorité du privilège d’un manœuvre prévue au paragraphe 13(1)?
• S’agit-il d’un résultat en equity lorsqu’un propriétaire maintient un fonds de privilèges mineurs, mais que les sous-traitants impayés ne peuvent pas avoir recours au fonds de privilège mineur complet, comme le prévoit le paragraphe 23(3), et les dispositions en fiducie sont-elles une protection suffisante en vertu de la BLA si un entrepreneur ou un sous-traitant s’enfuit avec une partie quelconque du fonds de privilège principal?
• Dans quels cas y aura-t-il une valeur pratique à maintenir un fonds de privilège mineur compte tenu de l’application de cette décision? Combien de sous-traitants effectuent des travaux après un rendement substantiel et quand vaudra-t-il la peine d’enregistrer un privilège (et potentiellement d’encourir des frais juridiques) pour des montants potentiellement très faibles?
• Cette décision entraîne-t-elle une complexité accrue de l’administration des réclamations de privilège alors que les parties cherchent à déterminer la valeur des travaux effectués par un sous-traitant avant et après la délivrance d’un certificat d’exécution substantielle?
• Si les entrepreneurs non rémunérés pouvaient faire un privilège pour tous les montants qui leur sont dus pour des travaux exécutés dans le cadre d’un projet, mais qu’ils n’étaient rattachés qu’au fonds de privilège majeur ou mineur, selon le cas, cela ne serait-il pas plus facile à administrer?

Ce sont des questions pour un autre jour et peut-être pour l’Assemblée législative. En fait, cette décision a peut-être confirmé une question en vertu de la BLA, mais elle a peut-être fait en sorte que d’autres ont nécessité un examen plus approfondi. Nous croyons savoir que cette affaire n’a pas fait l’objet d’un appel au moment de la rédaction du présent rapport.